賃貸物件を探すときは、仲介会社・管理会社・貸主の役割を区別すると、相談先や費用を確認しやすくなります。同じ会社が複数の役割を担う場合もあります。
この記事では、賃貸の仲介・管理と取引態様の違い、仲介手数料、契約前に確認したい点を整理します。物件を借りる方と、貸し出し・管理を依頼する方の双方に向けた案内です。
宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）
横田大樹（株式会社土地未来）
賃貸に関わる会社の主な役割
賃貸に関わる業務は、仲介、管理、その両方を行う形に整理できます。以下は業務の違いを示すもので、会社を法的に3種類に分類する制度ではありません。
- 仲介会社
- 管理会社
- 仲介と管理の両方を行う会社
それぞれが専門とする業務や対応範囲が異なります。詳しく見ていきましょう。
仲介会社
仲介会社は、賃貸物件を探している入居希望者と、貸し出したいオーナーの間を取り持つ役割を担う会社です。物件の紹介から内見、契約締結までをサポートし、契約が成立した際には「仲介手数料」として報酬を得ます。
仲介には、貸主側から募集の依頼を受ける「元付」と、借主へ物件を紹介する「客付」という呼び方があります。同じ会社が両方を担当することもあります。
元付は募集条件の整理や客付会社との連絡など、客付は希望条件の確認や内見案内などを行います。元付であっても、入居後の管理まで受託しているとは限りません。
引越しを検討している方にとって、仲介業者はとくに身近な存在といえるでしょう。
管理会社
管理会社は、貸主との管理委託契約に基づき、建物の維持管理や入居中の対応などを行います。次は業務の例で、すべてが基本料金に含まれるとは限りません。
- 家賃の集金
- 契約更新
- 修繕手配
- 苦情対応
入居中の水漏れ・設備故障などについて、連絡先と受付時間を確認しましょう。管理会社の担当範囲、緊急時の対応、修繕の承認や費用負担は、契約内容と不具合の原因などによって異なります。
なお、分譲マンションの管理会社とは、業務範囲や根拠となる法律が異なる点に注意が必要です。
仲介と管理の両方を行う会社
仲介と管理の両方を受託する会社では、募集から入居後の対応まで情報を共有しやすくなります。ただし、契約ごとに担当部署や連絡先が分かれることもあります。
同じ会社へ依頼する場合も、仲介業務と管理業務の内容・料金を分けて確認します。管理の報告方法、修繕時の連絡や承認、解約条件なども確認しましょう。
会社の規模や名称だけで判断せず、必要な業務をどこまで任せられるか、見積書と契約書を比べることが大切です。
不動産会社における賃貸の取引形態とは？
不動産会社の取引態様（とりひきたいよう）とは、不動産会社がどの立場で契約に関わるのかを示すものです。おもに、下記3つに分類されます。
- 仲介
- 貸主
- 代理
取引態様によって、不動産会社の権限や報酬、契約前の説明の位置付けが変わります。広告と契約書で、貸主・仲介会社・代理人が誰かを確認しましょう。
仲介
仲介（媒介）は、貸主と借主の間に立って、賃貸契約を成立させる不動産会社の一般的な形態です。借主に物件を紹介し、条件の交渉や契約締結までをサポートします。
仲介会社には宅地建物取引業の免許が必要で、契約前に宅建士による重要事項説明等を行います。賃貸仲介手数料は、原則として貸主・借主から受け取る合計で、家賃1か月分の1.1倍（税込）が上限です。居住用建物では、依頼者の一方から受け取れる額は原則0.55か月分（税込）まで。これを超える場合は、媒介の依頼を受ける際の当該依頼者の承諾が必要で、合計の上限も守る必要があります。長期の空家等には後述の特例があります。
募集情報をどこへ掲載し、他社へどの範囲で紹介するかは、貸主との取り決めや募集方針によって異なります。売買の専任媒介等に関するルールと混同せず、募集条件や費用を確認しましょう。
貸主
貸主は、賃貸借契約で物件を貸す当事者です。所有者本人が貸す場合のほか、所有者から借りた物件を転貸する会社などが貸主になる場合もあります。所有者と貸主が同じとは限りません。
貸主との直接契約で仲介・代理を利用しなければ、仲介手数料は発生しません。自ら貸す行為は宅地建物取引業の範囲に含まれず、その行為だけを理由とする宅建業法上の重要事項説明義務もありません。ただし、定期建物賃貸借の事前説明など、別の法律による手続きまで不要になるわけではありません。
直接契約でも、賃料・敷金・修繕・退去時の負担や連絡先を確認します。仲介手数料の有無だけで比較せず、初期費用と毎月の支払い、契約条件を合わせて検討しましょう。
代理
代理は、貸主から代理権を与えられた不動産会社が、その範囲内で貸主のために契約手続きを行う形です。代理会社自身が貸主になるわけではありません。契約相手と代理権の範囲を確認しましょう。
代理にも宅地建物取引業法が適用され、重要事項説明等が必要です。貸借の代理で受け取る報酬も告示の上限に従います。通常は依頼者から家賃1か月分の1.1倍（税込）以内で、相手方からも受け取る場合は合計でもこの範囲内です。代理か仲介か、誰がいくら負担するか、適用される特例があるかを事前に確認します。
関連記事：賃貸管理の仕事内容｜自主管理と管理委託の違い・契約前の確認点
不動産会社における賃貸の仲介の仕事内容
賃貸仲介は、借りたい方と貸したい方の契約成立を支援する仕事です。物件紹介・内見・契約手続きが中心で、次のような対応があります。実際の提供方法や担当範囲は会社ごとに異なります。
- 物件情報の収集・入居者の募集
- 接客・内見案内・契約
- 希望条件・申込情報の管理
- 説明内容と対応品質の点検
- 相談後の意見を踏まえた改善
詳しく見ていきましょう。
物件情報の収集・入居者の募集
賃貸仲介の仕事は、物件情報の収集からです。オーナーからの依頼や、不動産業者間の情報共有などを通じて、紹介可能な物件を揃えます。
募集を依頼された物件は、写真や間取り、募集条件などを確認して紹介します。掲載先や広告の内容は貸主との取り決めによって異なります。
広告の見栄えに加え、賃料・初期費用・設備・入居可能時期などの正確さが大切です。募集状況は変わるため、問い合わせ時に最新の条件と内見の可否を確認しましょう。
接客・内見案内・契約
仲介会社は希望条件を伺い、紹介できる物件を提案します。内見では、室内だけでなく日当たり、周辺環境、共用部なども確認します。オンライン対応の有無や範囲は、会社・物件ごとに確認してください。
希望する物件が決まったら、申込み・審査・条件確認を進めます。仲介・代理では契約成立前に宅地建物取引士による重要事項説明を受け、内容に納得した上で契約します。必要な支払いと鍵の受領日は事前に確認しましょう。
契約前に、初期費用の内訳、更新・解約の条件、退去時の負担、入居後の連絡先を確認することが大切です。
希望条件・申込情報の管理
希望条件や連絡履歴を整理することは、物件提案や手続きの進行に役立ちます。申込時には本人確認書類などを求められる場合があるため、提出先・目的・必要な範囲を確認しましょう。
個人情報の取扱いでは、利用目的の特定と通知・公表、適切な安全管理が必要です。貸主・保証会社などへの提供についても、提供の目的や範囲、本人同意の要否を含め、法令に沿った対応が求められます。
顧客管理システムを導入しているだけで、情報管理や提案の質が保証されるわけではありません。個人情報の案内や、不明点への説明も確認してください。
説明内容と対応品質の点検
社内点検や第三者による接客調査などで、説明や案内を見直す会社もあります。実施方法は会社によって異なり、すべての仲介会社が定期的な覆面調査を行っているわけではありません。
利用者としては、費用の内訳を説明してくれるか、質問の回答を記録に残せるか、確認できていない事項を区別して案内してくれるかを見るとよいでしょう。
調査や研修の実施だけで判断せず、実際の説明と契約書・見積書の内容が一致しているかを確認します。
相談後の意見を踏まえた改善
相談や契約後の意見を、サービスの改善に役立てる会社もあります。ただし、仲介契約が終わった後の管理やトラブル対応まで、同じ会社が引き受けるとは限りません。
入居後に相談する相手が、貸主・管理会社・仲介会社のどこなのかを、契約時に整理しておきましょう。修繕や退去の連絡先も確認します。
不明点や困ったことがあるときは、契約書と連絡記録を手元に、担当窓口へ相談してください。
仲介手数料とは？
賃貸物件を契約する際、多くの方が不動産会社に支払うのが仲介手数料です。ここでは、仲介手数料について詳しく解説します。
- 何に対して仲介手数料を支払っているのか
- 仲介手数料のお金の流れ
- 仲介手数料の必要性
- 仲介手数料と管理費の違い
トラブルや誤解を招かないためにも、参考にしてください。
何に対して仲介手数料を支払っているのか
仲介手数料は、賃貸契約が成立するまでに仲介会社が行う一連の業務に対する報酬です。具体的には、下記のような多岐にわたる作業が含まれます。
- 物件情報の収集
- 広告掲載
- 問い合わせ対応
- 内見の案内
- 条件交渉
- 契約書類の作成や説明
- 鍵の引き渡し
これらはすべて、借主と貸主双方が安心して契約できるようサポートするためのものです。契約が成立しなければ、手数料は発生しません。
単なる紹介料ではなく、仲介業務全体の「成功報酬」として支払われるものと考えましょう。
仲介手数料のお金の流れ
仲介手数料の負担者・金額・支払時期は、依頼時に確認します。請求書では、仲介手数料とその他の初期費用を区別しましょう。
借主と貸主では支払先や請求時期が異なる場合があります。契約前に金銭を預ける場合は、その名目・預り証・契約に至らなかった場合の返還条件も確認してください。
仲介手数料の金額は法律に基づく告示の上限内で合意します。「家賃1か月分を必ず支払う」という意味ではありません。居住用建物で一方の負担を0.55か月分（税込）より多くする場合の承諾は、媒介の依頼を受ける際に得る必要があります。請求時の合意だけで足りると考えず、依頼前に金額と負担先を確認してください。
仲介手数料の必要性
仲介手数料は、物件紹介や条件調整、契約手続きなどの仲介業務に対する報酬です。入居後の管理や修繕がすべて含まれるわけではありません。依頼する業務と報酬の条件を確認しましょう。
2024年7月1日から、長期の空家等の賃貸仲介には特例があります。対象物件で事前の説明・合意を行うなどの条件を満たす場合、貸主から受け取る報酬と貸主・借主の合計額の上限は、家賃1か月分の2.2倍（税込）です。借主から受け取れる額は通常の上限のままです。すべての空室や借主に自動的に上乗せできる制度ではありません。経費処理の可否や時期は税理士等へ確認しましょう。
仲介手数料と管理費の違い
仲介手数料と管理費は、それぞれまったく異なる費用です。仲介手数料は「契約時に発生する成功報酬」であり、契約の成立に対する対価として不動産会社に一度だけ支払います。
借主が支払う管理費・共益費は、共用部分の維持管理等に充てる費用として契約に定められます。一方、貸主が管理会社へ支払う管理委託料は別の費用です。名称だけで判断せず、誰が誰に、何のために支払うのかを確認します。
賃料に含む場合もあるため、毎月の支払総額で比べましょう。仲介手数料が無料でも、保証料・鍵交換費など別の費用があるか、必須か任意かを確認してください。
不動産会社を利用するメリットとデメリット
賃貸や売買など不動産取引を検討する際、多くの人が不動産会社を通して契約を進めます。しかし、その利用にはメリットもあればデメリットも存在します。
詳しく見ていきましょう。
不動産会社を利用するメリット
仲介会社に希望条件を伝えると、紹介可能な物件を探し、内見や契約の段取りを相談できます。広告だけでは分かりにくい費用・設備・契約条件について質問できる点も利点です。
取扱物件や得意分野は会社によって異なります。非公開物件の有無や条件の良さを保証するものではないため、紹介内容と説明の分かりやすさを確認しましょう。
不動産会社を利用するデメリット
仲介を依頼する場合は、仲介手数料や連絡・内見の時間がかかります。希望を十分に共有できないと、紹介される物件が条件に合わないこともあります。
来店・オンラインなど対応方法を確認し、希望条件と予算を整理して伝えましょう。契約の前に、重要事項説明と契約書の疑問点を解消することが大切です。
物件を探す際のポイント
物件を探す際は、下記3つのポイントを押さえましょう。
- 希望条件や優先順位を事前に明確化する
- 周辺環境を確認しておく
- 不動産会社に物件のデメリットも聞く
詳しく解説します。
希望条件や優先順位を事前に明確化する
下記のように、物件の希望条件は人によってさまざまです。
- 家賃
- 間取り
- 駅からの距離
- 築年数
- 設備
理想の物件に出会うためには、まず自分が何を重視しているのかを明確にしましょう。すべてを満たす物件は、なかなか見つからないものです。
だからこそ「譲れない条件」と「妥協してもよい条件」を整理しておくことが大切です。優先順位をつけることで、迷いが減り、効率よく物件選びが進められます。
また、不動産会社に希望を伝える際にもスムーズで、的確な提案を受けやすくなります。
周辺環境を確認しておく
物件そのものに満足していても、周辺環境が自分の生活スタイルに合っていなければ、快適な暮らしを送ることは難しいでしょう。下記のような、生活に必要な施設の有無を確認することが大切です。
- 買い物施設
- 病院
- 学校
- 駅
また、通勤経路や通学路、夜間の治安、騒音の有無なども内見時にチェックしておくと安心です。昼と夜で雰囲気が違うエリアもあるため、時間帯を変えて周辺を歩いてみるのもよいでしょう。
不動産会社に物件のデメリットも聞く
物件の魅力だけでなく、下記の点も不動産会社に確認しましょう。
- 日当たりはどうか
- 音は気にならないか
- 過去にトラブルはなかったか
担当者が把握している情報と、確認中・確認できない情報を分けて説明してくれるかを確認しましょう。すべての過去の出来事や将来の住み心地を保証できるわけではありません。
気になることは遠慮せず聞くことが、物件選びで失敗しないための鉄則です。
不動産会社を見極める際のポイント
信頼できる不動産会社を見極めることは、物件選びと同じくらい重要です。ここでは、良心的で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントを解説します。
- 希望する物件を丁寧にヒアリングしてくれる
- 申し込みや契約を急かさない
- 回答の見通しと連絡方法が明確
- 物件のデメリットも教えてくれる
- おとり物件を取り扱っていない
詳しく見ていきましょう。
希望する物件を丁寧にヒアリングしてくれる
信頼できる不動産会社の基本は、顧客の話を聞く姿勢があるかどうかです。家賃や間取りといった表面的な希望条件だけでなく、生活スタイルや将来の変化まで丁寧にヒアリングし、適切な提案をしてくれるかが重要です。
一方的に、営業側のおすすめ物件を押し付けてくるような対応では、ミスマッチのリスクが高まります。納得のいく物件選びのためには、最初の段階で話をよく聞き、希望に寄り添ってくれる担当者を選びましょう。
申し込みや契約を急かさない
「この物件はすぐに埋まります」などと、契約を急かしてくる担当者には注意が必要です。人気物件であれば、早めの判断が求められる場面もあります。しかし、本当に親身な不動産会社であれば、検討の時間を与えたうえで冷静な判断を促してくれるでしょう。
迷っているときには「一度持ち帰って検討したい」と伝えることで、担当者の本当の姿勢が見えることもあります。無理な契約を迫らず、納得するまで寄り添ってくれる会社を選びましょう。
回答の見通しと連絡方法が明確
返信の速さに加え、質問へ具体的に答えているか、確認が必要な事項の回答予定を案内してくれるかが大切です。
営業時間・定休日や貸主への確認などで、回答にかかる時間は変わります。一律の時間だけで信頼性を判断せず、連絡方法と次の連絡の目安を共有しましょう。
物件のデメリットも教えてくれる
物件のよい点ばかりをアピールする営業担当は少なくありません。しかし、信頼できる不動産会社は、デメリットや注意点も伝えてくれます。
騒音や共用部の状態など、気になる点を具体的に質問します。個人情報などの理由で説明に限界がある場合もあるため、確認できた事実と不明点を区別し、内見や書面でも確認しましょう。
おとり物件を取り扱っていない
おとり広告には、存在しない物件、契約済みなど実際には取引できない物件、取引する意思のない物件を掲載するものがあります。不動産広告のルールで禁止されています。
問い合わせ時に募集状況・条件・内見可能日を確認し、広告や回答を保存しておきましょう。内見日時がすぐ決まらないことだけで、おとり広告と断定はできません。
広告と案内内容に不自然な食い違いがあるときは説明を求め、解消しなければ不動産公正取引協議会などへ相談する方法があります。
まとめ
物件探しでは、希望条件の整理や周辺環境の確認、不動産会社選びが満足度を大きく左右します。信頼できる不動産会社に出会えるかが、安心して契約を進めるうえで必要なポイントです。
株式会社土地未来では、ご希望や現在の状況を伺い、賃貸物件探しや不動産管理のご相談に対応しています。契約内容や費用について、ご不明な点もお聞かせください。
東京都内を中心に、住まいや不動産に関するご相談を承ります。物件選びや管理でお悩みの際は、株式会社土地未来へご相談ください。
制度に関する記載確認日：2026年9月26日。個別の法律・税務判断は、事情に応じて弁護士・司法書士・税理士等へご確認ください。
参考：国土交通省：不動産取引・仲介手数料について、大阪府：報酬額の告示（第4・5・9等）。
役割・契約・情報管理の追加資料
2026年9月27日確認。取引態様や契約内容によって必要な手続き・負担は異なります。以下は一般的な説明の確認に用いた資料です。
