不動産の売買を考えたとき、仲介業者は取引をスムーズに進めるためにサポートしてくれます。しかし、手数料がかかるため、自分で直接売買したいと考える方もいるでしょう。
この記事では、仲介業者の業務内容や利用するメリット、利用しない場合の注意点を解説します。
不動産取引を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）
横田大樹（株式会社土地未来）
不動産の売買における仲介業者の業務内容とは？
不動産売買において、仲介業者の業務内容は多岐にわたり、取引の手助けをしてくれます。ここでは、以下の3つのおもな業務を紹介します。
- 元付け業務
- 客付け業務
- 契約業務
それぞれ見ていきましょう。
関連記事：不動産会社の種類とは？賃貸仲介の仕事内容や手数料も解説
元付け業務
売主から不動産の売却依頼を受けた仲介業者が行う一連の活動を指します。以下に業務手順をまとめました。
- 物件の現地調査を行う
- 市場動向・類似物件の取引事例・物件の条件を基に売却見込み額を査定し、根拠を説明する
- 売主と媒介契約を結び、契約の形式に応じ、販売を開始する
広告方法や公開する情報は、売主の希望と媒介契約の内容を踏まえて決めます。ポータルサイトなどで購入希望者を募るほか、他の不動産会社との情報交換を通じて売却活動を進めます。
客付け業務
物件の購入希望者を見つけるための業務です。仲介業者が購入希望者の予算や希望条件をヒアリングし、合致する物件を検索します。
購入希望者からの依頼に基づき、候補物件の調査・情報提供、内見、条件の調整などを行います。買主側の媒介と売主側の媒介は区別し、依頼先が誰の立場でどの業務を担うかを確認します。
客付け業務は、購入希望者が満足できる物件に出会える橋渡しの役割を担っています。
契約業務
売主と買主の条件を調整し、合意内容を売買契約書にまとめる業務です。価格のほか、引渡し時期、手付金、契約不適合への対応、解除条件などを確認します。契約後も、決済・登記・引渡しに向けた準備が必要です。
宅地建物取引業者が売買を媒介する場合、契約が成立する前に、宅地建物取引士が重要事項を説明します。住宅ローンや決済日程の調整を依頼する際は対応範囲を確認し、融資の審査・承認は金融機関が行うことと区別しましょう。
不動産の売買に仲介業者は必要なのか？
自己所有の不動産を個人間で直接売買することは可能です。ただし、宅地・建物の売買などを「業として」行う場合は宅地建物取引業の免許が必要です。仲介を依頼しない場合でも、登記・測量・税金などの費用や確認すべき事項は残ります。
直接取引では、権利関係、境界や接道、建物の状態、契約条件、資金計画などについて、誰が調査し、何を資料で確認するかを当事者間で整理する必要があります。知人・親族間でも、口約束だけで進めないことが大切です。
仲介を依頼するかは、手数料だけでなく、物件の状態、調査や契約の対応体制、金融機関の条件などを踏まえて検討します。不明点や当事者間で調整できない問題がある場合は、契約前に担当分野の専門家へ相談しましょう。
不動産の売買で仲介業者を利用したほうがよい理由
ここでは、仲介業者の利用により得られる3つのメリットを紹介します。
- 事前確認で取引のリスクを減らす
- 価格の根拠を比較・検討できる
- 買主が早く見つかる可能性がある
それぞれ見ていきましょう。
事前確認で取引のリスクを減らす
不動産取引では、物件の状態や権利関係に加え、支払い・引渡し・解除などの契約条件を確認します。仲介の有無にかかわらず、調査や説明の不足は認識の食い違いにつながります。
たとえば物件に見えない欠陥があった場合、事前に把握せずに取引を進めると、あとから修繕費用を巡る争いが発生することがあります。また、契約内容の理解不足から、支払い条件や引き渡し時期に関する誤解が生じ、最終的に取引が白紙に戻ることも考えられます。
仲介業者は、物件調査や重要事項の説明、契約条件の調整などを通じてリスクの確認を支援します。ただし、すべての不具合や紛争を防げるわけではありません。調査の範囲・未確認事項を説明してもらい、必要に応じて建物状況調査や測量などを検討します。
重要事項説明書や契約書は契約前に内容を確認し、疑問点や追加の確認が必要な事項を整理しましょう。説明を受けたことだけで、物件の安全性や契約後の結果が保証されるものではありません。
価格の根拠を比較・検討できる
不動産の価格は、地域や時期に加え、面積、接道、権利関係、建物の状態、売買条件などによって異なります。近隣の売出価格だけでは、個別物件の成約価格を判断できません。
商業施設や交通計画などの周辺環境も価格に影響しますが、値上がりにつながるとは限りません。計画の確定状況や時期、類似物件との条件の違いを確認します。
仲介業者の査定では、採用した取引事例や物件の評価、想定する販売期間を説明してもらいましょう。査定額は成約価格を保証するものではなく、売出価格や購入条件を検討するための判断材料です。
買主が早く見つかる可能性がある
仲介業者を通じて広告や他社への情報提供を行うことで、購入希望者と接点を持つ方法が増えます。成約までの期間は、物件の条件・価格・市場動向などで変わります。
レインズ（REINS）は不動産会社間で物件情報を共有する仕組みで、一般の購入希望者向けのポータルサイトとは異なります。広告や情報共有を行っても、一定期間内の売却や希望価格での成約が保証されるわけではありません。
レインズは国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営する情報ネットワークです。専任媒介・専属専任媒介で登録した物件については、売主が登録証明書に記載された情報を使い、売主専用画面で登録内容や取引状況を確認できます。
仲介業者が把握している購入希望者に物件を紹介する方法もあります。売主の希望する公開範囲を伝え、販売活動と報告の方法を事前に確認しましょう。
参考｜公益財団法人 東日本不動産流通機構「レインズってなに？」
仲介を使わない直接取引を検討するときの確認点
知識や経験があること、買主が見つかっていることは、直接取引を考えるきっかけになります。ただし、これらだけで安全に取引できるとは判断できません。次の点を個別に確認します。
- 知識や経験に加え、必要な調査と手続きを担えるか
- 買主が決まっていても、契約・資金・登記を確認できるか
それぞれ見ていきましょう。
知識や経験に加え、必要な調査と手続きを担えるか
直接取引では、物件や権利の調査、契約書の準備、支払い・登記・引渡しの調整などを当事者が手配します。担当者、確認資料、費用、期限を整理し、自分たちで対応できない事項を明らかにします。
過去に売買経験があっても、制度や物件の条件は同じとは限りません。今回の取引に適用される内容を確認し、必要な範囲で仲介業者や各分野の専門家に依頼する方法も検討します。
買主が決まっていても、契約・資金・登記を確認できるか
買主が見つかっていても、価格・引渡し条件・資金調達などの合意は別途必要です。すでに媒介契約を結んでいる場合は、直接取引の制限、紹介を受けた相手との取引、報酬や契約終了の条件を先に確認します。
仲介業者の役割には、相手探しだけでなく、物件調査や条件調整、重要事項説明、契約・決済の支援も含まれます。買主が決まっている案件で依頼できる業務と費用は、個別に確認しましょう。
法律上の争いや契約上の問題は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士など、内容に応じた専門家に相談します。依頼前に、担当する業務と費用を確認してください。
不動産の売買で仲介業者を利用しないときの注意点
直接取引を検討する際は、特に資金調達、手続きの日程、取引価格の税務上の扱いを確認します。以下は主な注意点であり、これだけで全ての確認が済むものではありません。
- 住宅ローンの利用条件・必要書類を事前に確認する
- 取引に時間がかかる可能性がある
- 贈与税がかかることがある
それぞれ見ていきましょう。
住宅ローンの利用条件・必要書類を事前に確認する
個人間売買だから一律に住宅ローンを利用できない、とはいえません。金融機関・商品・取引の内容によって条件や必要書類が異なり、仲介業者の関与を求められる場合があります。買主は売買契約前に金融機関へ確認しましょう。
宅地建物取引業者が媒介する取引の重要事項説明は、契約前に宅地建物取引士が行います。この制度上の説明と、金融機関が融資審査のために求める書類・取引条件は区別して確認する必要があります。
物件資料や契約書のほか、借入れの対象となる取引か、審査・融資実行までに何が必要かを確認します。融資を受けられなかった場合の契約の扱いも、ローン特約の有無・期限・条件を含めて契約前に整理してください。
取引に時間がかかる可能性がある
調査や資料の取得、契約書の確認、金融機関・登記担当者との調整には時間がかかる場合があります。仲介の有無だけで所要期間は決まらないため、必要な作業から日程を組みます。
契約前に、所有者や共有者の意思確認、必要な調査、書類の取得、決済・引渡しの担当と期限を整理しましょう。未確認の条件がある段階で、実行できない日程を約束しないことが大切です。
贈与税がかかることがある
個人から著しく低い価額で財産を譲り受けた場合、原則として時価と支払った対価との差額が贈与とみなされ、買主に贈与税がかかることがあります。親族間だけの問題ではありません。
「著しく低い価額」かどうかは個別の事情を踏まえて判断され、個人間の取引で「時価の2分の1以上なら問題ない」という一律の基準はありません。この場合の土地・家屋の時価は通常の取引価額をいい、相続税路線価などをそのまま用いるものではありません。
不動産会社の査定を受けたことだけで、贈与税の課税リスクをなくせるわけではありません。価格の根拠を資料として整理し、低額売買に当たる可能性がある場合は、取引前に税理士や税務署へ確認してください。
関連記事：不動産売却にかかる税金のすべて｜計算方法・節税対策・確定申告の流れを解説
仲介業者に依頼する前に確認したいこと
仲介業者を選ぶ際は、取扱実績だけでなく、今回の物件への対応方法、説明の分かりやすさ、費用を確認します。次の3点を判断材料にしましょう。
- 豊富な実績を持つ仲介業者に依頼する
- 好相性な担当者がいる仲介業者を選ぶ
- 複数の査定で根拠・対応内容・費用を比較する
それぞれ見ていきましょう。
豊富な実績を持つ仲介業者に依頼する
同じような物件を扱った経験は、依頼先を選ぶ際の判断材料の一つです。実績の多さだけで結果を判断せず、今回の物件の課題や調査の進め方について具体的に説明を受けましょう。
たとえば、過去の成功事例や同じ地域での取引経験がどれだけあるかをチェックするとよいでしょう。以下に確認方法をまとめました。
| 確認方法 | 詳細 |
|---|---|
| Webサイト | 仲介業者のWebサイトで検索する。とくに、同じ地域での実績が紹介されているかチェックする |
| 口コミやレビューを調べる | 口コミは参考情報として読み、事実確認ができる内容と個人の感想を区別する。評価の点数だけで決めない |
| 直接問い合わせる | 同様の条件の物件を扱った経験、調査・契約を担当する人、想定する販売方法を質問する |
あわせて宅地建物取引業の免許情報、媒介契約の種類、業務の範囲、仲介手数料と別途費用の条件を確認します。費用は法令上の上限と実際の合意額を区別し、依頼前に説明を受けてください。
好相性な担当者がいる仲介業者を選ぶ
担当者とは、条件交渉や契約内容について継続してやりとりします。相性に加えて、質問への回答が具体的か、未確認事項や不利な条件も説明するか、連絡方法や報告の頻度が明確かを確認しましょう。
また、業者を選ぶ際には、対応力やコミュニケーション能力を重視してください。初回の相談時や問い合わせの際に、迅速かつ親切な対応をしてくれる担当者であれば、安心感が得られます。
売主と買主の希望が一致しない場合もあります。担当者が双方の条件を整理し、合意できたことと未合意のことを区別して説明してくれるかを確認します。
複数の査定で根拠・対応内容・費用を比較する
複数の不動産会社に査定を依頼すると、価格の根拠や販売方法を比較できます。各社へ直接依頼する方法も、一括査定サイトを利用する方法もあり、一括査定の利用は必須ではありません。
査定額が最も高い会社や特典だけで選ばず、比較事例、想定する販売期間、物件調査の範囲、費用、連絡・報告の方法を確認しましょう。査定時の説明と媒介契約の条件も照らし合わせます。
ただし、一括査定サイトを利用する際にはいくつかの注意点があります。以下にまとめました。
- 複数の業者から連絡が来るため、対応が煩雑になる
- サイトによっては個人情報の取り扱いが異なるため、プライバシーポリシーの確認を要する
- 査定結果はあくまで初期の見積もりであり、実際の取引価格とは異なる場合がある
査定額を過信せず、複数の情報を総合的に判断して選ぶことが重要です。
まとめ
仲介業者は、物件の調査、相手探し、条件調整、契約・決済の支援などを担います。ただし、希望価格での成約、短期間での売却、トラブルのない取引を保証するものではありません。
直接取引を検討する場合も、物件と権利の調査、契約条件、住宅ローン、登記、税務の確認が必要です。買主が決まっていることや過去の経験だけで、必要な支援を判断しないようにしましょう。
依頼先を選ぶときは、価格の根拠、対応する業務、担当者の説明、費用の条件を比べます。一括査定サイトは方法の一つであり、利用しなくても直接相談できます。
不明点を残したまま契約せず、必要な資料をそろえ、仲介業者や担当分野の専門家に確認しながら進めてください。
株式会社土地未来は、東京都内を中心に、不動産の売却・買取や相続した土地・ご実家のご相談に対応しています。現在の状況やご希望をお聞かせください。
確認日と参考資料
内容確認日：2026年9月27日。制度・融資条件は変更される場合があります。個別の取引条件や税務判断は、金融機関・担当分野の専門家などにご確認ください。
