家を売るときにかかる主な8つの費用と確認点
売却価格と手取り額の差を知って、賢く売却しましょう
家を売却するとき、「売却価格がそのまま手元に残るわけではない」ことをご存知ですか？
実際には、仲介手数料、税金、登記費用など、さまざまな費用が発生します。これらの費用を正確に把握しておかないと、「思ったより手元に残らなかった…」という事態になりかねません。
売却価格と手取り額の差
売却価格3,000万円・ローン残債1,500万円と仮定した計算例
- 売却価格：3,000万円
- 諸費用合計：132.1万円（各費用を仮定。内訳は後半の計算例）
- ローン返済後の手取り額：1,367.9万円。費用や税金は物件・契約条件で変わります。
この記事では、家の売却で確認したい8つの費用項目と、手取り額を考えるための計算方法を整理します。掲載する金額は、法定額・個別の見積額・仮定の計算例を区別してご確認ください。
売却費用でお困りではありませんか？
土地未来では、東京都内を中心に、不動産の売却方法や費用の見通しについてご相談を承ります。
宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）
横田大樹（株式会社土地未来）
目次
1. 仲介手数料
仲介手数料 契約前に確認
仲介手数料は、不動産会社の媒介で売買が成立した場合に支払う報酬です。法定上限の範囲内で、金額と支払時期を媒介契約時に確認します。税金や工事費の状況によって、最も大きい費用項目は変わります。
通常の上限額（売買価格400万円超の速算式）
（消費税等を除く売買価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税率10%の場合）
速算式の内訳
- 200万円以下の部分：5%
- 200万円超〜400万円以下の部分：4%
- 400万円超の部分：3%
通常の上限は、売買価格を左記の区分に分けて計算し、消費税を加えます。400万円超では上の速算式を使えます。2024年7月以降、売買価格800万円以下の「低廉な空家等」は、媒介に要する費用を勘案し、依頼者一方から税込33万円を上限とする特例があります。空き家に限らず対象となり得ますが、媒介契約時の説明と合意が必要です。
具体例
| 売買価格 | 仲介手数料（上限・税込） |
|---|---|
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
支払時期
- 契約時・決済時などの支払日と金額は、媒介契約の内容に従います。
- 契約時に半額、引渡し時に残額とする契約もありますが、一律の法定配分ではありません。手付金の使い道は解約時の返還等も考慮します。
注意点
- 上記は法律で定められた上限額です
- 値引き交渉が可能な場合もあります
- 不動産会社が直接買主となり、別の会社の媒介を受けない買取では、仲介手数料は通常発生しません。
- 媒介を受けない個人間売買では仲介手数料は発生しませんが、調査・契約・登記等を自ら手配し、専門家への費用が生じる場合があります。
2. 印紙税
印紙税 紙の契約書を確認
印紙税は、不動産の譲渡に関する紙の課税契約書にかかる税金で、記載金額等に応じて決まります。電磁的記録のみで契約する場合は印紙税の対象外ですが、別に課税文書を作成する場合は確認が必要です。
不動産譲渡契約書の印紙税額（一部抜粋）
| 契約金額 | 本則の税額 | 軽減後の税額 |
|---|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
計算例
記載金額3,000万円の対象契約書1通を、軽減措置の期間中に作成する場合
ポイント
- 不動産譲渡契約書の軽減措置は、記載金額が10万円を超え、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される対象契約書に適用されます。国税庁の案内で対象・税額をご確認ください（確認日：2026年9月26日）。
- 課税対象の契約書を2通作成する場合は、それぞれに印紙税がかかります。当事者間の費用負担も契約で確認します。
- 署名・押印や契約成立の証明を加えていない単なるコピーは通常課税されません。ただし「写し」と書くだけでは非課税にならず、原本を1通にしても、その原本の納税義務や負担の取り決めは残ります。
3. 登記費用・抵当権抹消費用
登記費用・抵当権抹消費用
登記に抵当権が残っている場合、通常の売買では決済に合わせて抹消できるよう手配します。ローンを完済しても登記は自動で消えません。登記名義人の住所・氏名の変更や相続登記が必要な場合は、別の費用も確認します。
費用内訳
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 不動産1つあたり1,000円 | 土地・建物それぞれ |
| 司法書士報酬 | 依頼先の見積りによる | 申請件数・手続内容・実費等を確認 |
| 合計目安 | 登録免許税＋報酬・実費 | 下の金額は仮定の計算例 |
計算例
土地1筆・建物1棟にある抵当権の抹消で、報酬を2万円と仮定した例
登録免許税：1,000円 × 2 = 2,000円
司法書士報酬：20,000円と仮定（実際の報酬・実費は見積りで確認）
注意点
- 所有権移転登記と抵当権抹消登記は別の手続きです。抵当権を残したまま移転できる場合もありますが、通常の売買契約では買主へ負担のない状態で引き渡すため、抹消の条件を調整します。
- 登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼するのが一般的
- 複数の抵当権・共同担保・金融機関がある場合は、抹消する登記と費用を個別に確認します。
4. 住宅ローン返済手数料
住宅ローン返済手数料
住宅ローンの一括返済に手数料がかかるかは、金融機関・商品・返済方法によって異なります。残元金のほか、返済日までの利息、手数料、保証料の精算などを確認します。
借入先に確認する事項
| 項目 | 確認する内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 一括返済手数料 | 契約商品と返済窓口ごとの額 | 一部繰上返済と全額返済を区別 |
| ネット手続き | 売却時の全額返済に対応するか | 無料とは限らず、書類受取方法も確認 |
| 決済日の精算 | 残元金・利息・手数料等 | 金融機関の見積りと必要資金を照合 |
費用削減のコツ
- 全額返済に使える手続きと費用を借入先に確認し、条件が合えばネット手続き等も比較します。
- 金融機関によって大きく異なるため、事前に確認しましょう
- 売却決済日に合わせて完済日を設定することが重要
注意点
- 申込みの期限・必要書類・抵当権抹消書類の受取日を、余裕をもって金融機関へ確認します。
- 売却代金で完済する場合は、決済日の入金・返済・抵当権抹消の順序を金融機関と司法書士で調整します。先に完済日を設定すればよいとは限りません。
- 代金と自己資金で完済できない場合は、契約前に金融機関へ相談します。担保解除の同意が必要で、売却しても残債が当然に免除されるわけではありません。
5. 譲渡所得税・住民税
譲渡所得税・住民税 利益が出た場合
土地・建物の売却による譲渡所得は、給与等と分けて税額を計算します。売却代金から取得費・譲渡費用を引き、特別控除の適用があれば差し引いた課税譲渡所得に税率を掛けます。譲渡損失がある場合でも、他の所得との通算は原則できず、一定のマイホーム特例は別途要件を満たす必要があります。
計算式
譲渡所得 = 売却価格 − （取得費 + 譲渡費用）
取得費：土地・建物の購入代金と取得時の対象費用等。建物は減価償却費相当額を差し引き、土地は減価償却しません。相続・贈与では原則として前所有者の取得費を引き継ぎます。
譲渡費用：仲介手数料、売主負担の印紙税、売却に直接必要な測量費等。売却に伴う支出すべてが該当するわけではなく、固定資産税・通常の修繕費・引越し費用等とは区別します。
一般的な税率（2026年分・軽減税率等を除く）
| 所有期間 | 所得税＋復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 （5年以下） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 （5年超） | 15.315% | 5% | 20.315% |
所有期間の判定
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期、5年以下は短期です。相続・贈与では原則として前所有者の取得時期を引き継ぎます。2027年分以後は防衛特別所得税1%と復興特別所得税1.1%を所得税額に加える仕組みに変わりますが、この表の一般的な合計税率は変わりません。
例：2020年7月購入 → 2026年1月売却の場合
- 実際の所有期間：約5年6か月
- 判定基準：2026年1月1日時点では5年6か月
- 結果：長期譲渡所得（20.315%）
特別控除（3,000万円特別控除）
マイホーム特例
所有期間の長短にかかわらず、一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。以下は主な確認事項で、すべての要件を列挙したものではありません。
- 自分が所有者として住んでいる家屋とその敷地等が対象。別荘や、特例を受けるためだけに入居した家等は対象外です。
- 以前住んでいた家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が対象です。解体後の土地は、取壊しから1年以内の契約等の追加要件があります。
- 前年・前々年の同特例や譲渡損失特例、その年・前年・前々年の買換え特例等との適用関係を確認します。
- 親子・夫婦、生計を一にする親族等、特別の関係がある相手への売却は対象外です。新居の住宅ローン控除との併用制限も確認します。
控除の範囲内で課税譲渡所得が0円となる場合でも、この特例を使うための確定申告が必要です。控除できる額は実際の譲渡所得が上限で、控除によって損失を作る制度ではありません。
計算例
ケース1：3,000万円特別控除を使える場合
売却価格：3,500万円
取得費：2,500万円（建物の減価償却等を反映した額と仮定）
譲渡費用（仲介手数料等）：120万円
所有期間：売却年1月1日時点で7年（長期）と仮定
譲渡所得 = 3,500万円 − (2,500万円 + 120万円) = 880万円
控除額 = 880万円（実際の譲渡所得が上限）
課税譲渡所得 = 880万円 − 880万円 = 0円
ケース2：3,000万円控除の要件を満たし、控除後も利益が残る仮定
売却価格：6,000万円
取得費：2,000万円（建物の減価償却等を反映した額と仮定）
譲渡費用：200万円
所有期間：売却年1月1日時点で8年（長期）と仮定
譲渡所得 = 6,000万円 − (2,000万円 + 200万円) = 3,800万円
特別控除適用後 = 3,800万円 − 3,000万円 = 800万円
税額の概算 = 800万円 × 20.315% = 162万5,200円（一般税率による概算。実際の申告上の端数処理等は別途確認）
譲渡所得税の計算が複雑でお困りですか？
税額や特例の適用は、取得資料や居住・所有の状況によって変わります。土地未来への売却相談とあわせ、個別の税務判断・申告は税務署や税理士へご確認ください。
6. 確定申告関連費用
確定申告関連費用
不動産を売却したすべての方に確定申告が必要とは限りません。譲渡所得がある場合は原則として申告が必要で、特別控除や譲渡損失の特例を使う場合にも申告が必要です。利益がない場合も、他の所得等を含めて申告要否を確認します。
申告方法と費用の確認点
| 方法 | 費用 | メリット・デメリット |
|---|---|---|
| 自分で申告 | 申告手続き自体に手数料なし | 国税庁の作成コーナー等を利用。資料取得・郵送等の実費は別 |
| 税理士に依頼 | 依頼内容に応じた見積り | 特例・共有・資料整理等を含む報酬と業務範囲を確認 |
| 確定申告ソフト | 製品・契約プランによる | 土地建物の分離課税や必要な特例に対応するか確認 |
確定申告が必要なケース
- 譲渡所得がある場合は原則申告。給与所得者等の申告不要制度に該当するか、住民税申告を含めて確認します。
- 3,000万円特別控除を適用する場合 → 必須
- マイホームの譲渡損失について損益通算・繰越控除の特例を使う場合も申告が必要です。すべての売却損が対象になるわけではありません。
申告期限
所得税の確定申告期間は原則として売却翌年の2月16日から3月15日です。土日祝日等による期限の繰越や、その年分の国税庁の案内を確認します。住民税の納付時期も別に把握します。
期限を過ぎると、税額や状況に応じて無申告加算税・延滞税等が生じることがあります。特例の手続要件は制度ごとに異なるため、「遅れたら必ず使えない」と判断せず、速やかに税務署へ相談します。
7. 引越し費用
引越し費用
住んでいた家を売却する場合、引越し費用が必要です。時期や距離、荷物量により大きく変動します。
引越し見積りで比較する項目
| 項目 | 確認する内容 | 比較するときの注意点 |
|---|---|---|
| 荷物量・移動条件 | 荷物、距離、階段や搬出入の条件 | 同じ条件を各社に伝える |
| 希望日・時間帯 | 引渡日、入居日、候補日と時間枠 | 日程変更の可否と追加料金を確認 |
| 付帯作業 | 梱包、エアコン脱着、不用品処分等 | 基本料金に含む範囲と別料金を確認 |
費用削減のコツ
- 複数社から見積もりを取り、比較する
- 日程に余裕があれば、候補日や時間帯を変えた見積りを比較します。値下がり幅は一律ではありません。
- 価格だけでなく、作業範囲、補償、キャンセル条件、引渡しとの日程も確認します。
- 不要な荷物を処分し、荷物量を減らす
- 一括見積りを利用する場合は、連絡先の提供先と連絡方法、見積条件を確認します。
8. その他の費用
その他の費用
物件の状況により、以下のような費用が発生する場合があります。
主なその他費用
| 項目 | 金額の確認方法 | 必要なケース |
|---|---|---|
| 測量費 | 面積・境界資料・立会い等に応じた見積り | 境界の確認、分筆や契約で定める測量が必要な場合 |
| 解体費 | 構造・面積・搬出条件・石綿等の見積り | 解体して引き渡す契約や更地売却を検討する場合 |
| 廃棄物処理費 | 量・品目・搬出条件による見積り | 契約で撤去する残置物・不要品がある場合 |
| ハウスクリーニング | 面積・汚れ・作業範囲による見積り | 内見や引渡しの条件に応じて清掃する場合 |
| リフォーム・修繕 | 対象箇所と施工内容の見積り | 安全性、契約条件、買主の意向等から検討する場合 |
注意点
- すべての土地売却で確定測量が必須ではありません。境界資料や現地の状況、契約条件を踏まえ、必要に応じて土地家屋調査士へ相談します。
- 解体前に、石綿の事前調査、廃棄物処理、地中埋設物、建物滅失登記等を含めた見積範囲を確認します。固定資産税の住宅用地特例や譲渡所得の特例への影響も着工前に確認します。
- 改修費が売却価格へそのまま上乗せされるとは限りません。現状で売る場合と改修する場合を比較します。
- 清掃だけで十分か、修繕や専門調査が必要かは建物の状態と契約内容によって異なります。
支出前に確認するポイント
- 測量：現地と資料の不一致、境界、契約上の実施範囲を確認する。
- 清掃：必要な範囲と見積りを確認し、撤去すべき残置物と区別する。
- 修繕：安全上の問題や既知の不具合は、費用とあわせて告知・契約条件を確認する。
工事・清掃を先に発注する前に、売却方法と買主へ引き渡す状態を整理し、支出の必要性と総額を比べましょう。
費用と手取りを見直す6つの方法
見直しの6つのポイント
- 特別控除の適用条件を確認
3,000万円控除と住宅ローン控除等の関係を確認し、条件に合う制度を比較します。マイホームなら必ず使えるわけではありません。
- 所有期間と売却時期を確認
長期・短期は売却年1月1日時点で判定します。税率だけでなく、売却価格の変動や維持費、希望日程も比較します。
- 取得費と譲渡費用の資料を整理
購入代金・対象の取得費用と、売却に直接要した費用を分けます。修繕・改良や測量等は支出の目的によって取扱いが異なり、すべて取得費にできるわけではありません。
- 仲介報酬と業務内容を確認
通常の上限と低廉な空家等の特例を確認し、金額・支払時期・売却活動の内容を媒介契約前に比較します。
- ローン返済方法を借入先に確認
売却時の全額返済に使える方法、手数料、申込期限、抹消書類の受取を確認します。ネット手続きが必ず安いとは限りません。
- 引越しは同条件で見積り比較
候補日、荷物、付帯作業を揃え、引渡しと入居の予定に無理のない方法を選びます。
費用の根拠を説明できる相談先を選ぶ
手数料だけでなく、査定の根拠、販売活動、必要な調査・工事、契約条件まで説明を受けて比較します。早期売却や特定の手取り額が保証されるわけではありません。
- 査定額・売出価格・成約価格を区別し、価格の根拠と見直し方法を確認する
- 税制の適用判断は税務署・税理士にも確認する
- 無駄なリフォームを勧めない
- 手数料やその他費用が明瞭
売却費用シミュレーション
【仮定の計算例】売却価格3,000万円の場合
■ 前提条件
- 売却価格：3,000万円
- 取得費：2,200万円（建物の減価償却等を反映した額と仮定）
- 所有期間：売却年1月1日時点で10年（長期）と仮定
- 居住用マイホームで、3,000万円控除の全要件を満たして申告するものと仮定
- 住宅ローン残元金：1,500万円と仮定。以下は返済利息等の追加精算を除いた簡易計算
- 各報酬・引越し等は説明用の仮定額で、相場・当社料金・見積りではありません
■ 費用内訳
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 105.6万円 |
| 印紙税 | 1.0万円 |
| 抵当権抹消費用 | 2.5万円 |
| 住宅ローン返済手数料 | 0円と仮定（実際は借入先へ確認） |
| 譲渡所得税・住民税 | 0円（3,000万円控除適用） |
| 確定申告費用 | 8万円と仮定（税理士報酬） |
| 引越し費用 | 10万円と仮定 |
| ハウスクリーニング | 5万円 |
| 合計 | 132.1万円 |
売却価格：3,000万円
諸費用合計：132.1万円
住宅ローン完済：1,500万円
💰 手取り額：約1,367.9万円
ポイント
- この仮定では諸費用が売却価格の約4.4%。すべての売却に当てはまる割合ではありません。
- この例では、仮定した取得費・譲渡費用で計算した利益が3,000万円以内で、控除を適用する前提です。
- 各費用は実際の見積りに差し替えます。返済利息・固定資産税等の清算・追加の登記や測量費などは別に加減算します。
- 住宅ローン完済後の手取りは約1,368万円
あなたの家の売却費用をシミュレーションします
土地未来では、売却方法や費用の見通しを整理するご相談を承ります。個別の税額・申告は税務署や税理士へご確認ください。
まとめ：費用と返済額を整理して手取りを確認しよう
重要ポイント
- 諸費用は一律の割合では決まらない
法定額・見積額・計算例を区別し、ローン返済や税金を含めて手取りを試算します。
- 仲介手数料は契約前に確認
400万円超の通常上限は（売買価格×3%＋6万円）に消費税を加えた額。800万円以下の特例と実際の合意額も確認します。
- 特別控除には要件と申告が必要
3,000万円控除の対象・期限・併用制限を確認し、税額が0円になる場合も必要な申告を行います。
- 所有期間は売却年1月1日で判定
一般税率は短期39.63%、長期20.315%。売却を待つ場合は、維持費や価格変動も考慮します。
- 確定申告の要否を確認
譲渡所得がある場合は原則申告。特別控除や譲渡損失の特例を使う場合にも申告が必要です。
- 測量・解体・修繕は必要性を比較
物件の状態と契約条件を確認し、発注前に費用と税制への影響を検討します。
- 根拠と対応内容を比較して相談先を選ぶ
査定や見積りの理由、連絡方法、専門家へ確認すべき範囲を共有しましょう。
最後に
売却価格だけでなく、諸費用・税金・ローン返済・清算金を整理すると、手元に残る資金を把握しやすくなります。契約前の試算は、実際の条件が決まるたびに更新しましょう。
税制の特例は対象や期限、併用関係によって結果が変わります。契約・解体・住み替えの前に確認し、必要な資料を保管します。
土地未来は東京都内を中心に、土地をはじめ不動産全般のご相談を承ります。希望する売却時期や手取り額、まだ決まっていないこともお聞かせください。
この記事の監修者
宮原 海斗
株式会社土地未来 代表取締役
宅地建物取引士
不動産売却・相続に関する豊富な実務経験を持ち、お客様一人ひとりに最適な売却プランを提案。
横田 大樹
株式会社土地未来 専務取締役
宅地建物取引士
税金・費用面での詳細なシミュレーションと、売主様の利益最大化を第一に考えた提案に定評。
売却費用でお困りなら、株式会社土地未来へ
売却方法や費用の見通しについて、お気軽にご相談ください。個別の登記・税務・工事等は、内容に応じた確認や見積りが必要です。
確認に使用した公的資料・出典（2026年9月27日）
制度の主な確認点を整理した一般的な案内です。適用要件や必要な手続きは個別の状況で異なります。税務は税務署・税理士、登記は司法書士等へご確認ください。各出典の対象時期・条件もご確認ください。
- 国土交通省｜不動産取引に関するお知らせ（仲介手数料・電子契約等）
- 国税庁｜不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置
- 国税庁｜契約書の写し・副本・謄本等
- 国税庁｜電磁的記録に関する印紙税
- 国税庁｜登録免許税の税額表
- 住宅金融支援機構｜任意売却
- 国税庁｜譲渡所得の計算のしかた
- 国税庁｜譲渡費用となるもの
- 国税庁｜相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
- 国税庁｜長期譲渡所得の税額
- 国税庁｜短期譲渡所得の税額
- 国税庁｜マイホームを売ったときの特例
- 国税庁｜土地や建物を売ったとき（税率・特例・2027年以後の付加税）
- 国税庁｜不動産等を売却した方へ・確定申告
- 東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
- 環境省｜建築物等の解体等工事における石綿の事前調査
