一軒家を売却する流れ｜契約・決済・費用と税金の確認点

不動産の売却は、多くの方にとって人生でそう何度も経験することのない、一大イベントです。そのプロセスは専門的な知識や複雑な手続きを伴うため、 「一体、何から手をつければ良いのか全く分からない…」 「うちの家は、いくらくらいで売れるのだろうか？」 「売却には、どんな費用や税金がかかるの？」 「信頼できる不動産会社は、どうやって探せばいいの？」 といった、たくさんの疑問や不安が次々と湧き出てくるのは当然のことでしょう。

売却前には、価格の目安だけでなく、費用、住宅ローン、土地・建物の状態、契約条件を確認しておくと進めやすくなります。必要な書類と日程を整理し、分からない点は不動産会社や内容に応じた専門家に相談しましょう。

この記事では、一軒家を不動産会社の仲介で売る場合の準備から契約・決済・税務申告までを整理します。売却方法を選ぶ際や、担当者に確認する項目をまとめる際の参考にしてください。

監修者

宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）

横田大樹（株式会社土地未来）

一軒家を売却するまでの流れ

以下は仲介による売却の一般的な流れです。11の確認項目に分けていますが、決済日の入金・返済・登記・引渡しは関係者で連携して進めます。相続・共有の状況や買主の融資等によって、必要な準備や日程は変わります。

STEP1.売却したい一軒家の状況を確認する

全てのスタートは、まずご自身が売却しようとしている物件の「現状」を正確に把握することから始まります。

登記事項証明書で土地・建物の登記上の面積、名義、抵当権などを確認します。登記面積と実際の面積が一致するとは限らないため、測量図や現地の状況も確認しましょう。取得時の売買契約書、確認済証・検査済証、増改築図面、修繕履歴など、保管している資料を整理します。

住宅ローンがある場合は、売却予定時点の残高、繰上返済手数料、抵当権抹消に必要な手続と準備期間を金融機関に確認します。共有者がいる場合の意向や、相続登記など先に必要な手続も整理しましょう。

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STEP2.大体の相場を調べる

国土交通省の不動産情報ライブラリなどで近隣の取引価格・成約価格を参考にします。ポータルサイトの売出価格は、売主が提示している価格であり、実際の成約価格とは異なります。

立地、土地面積、接道、建物の状態、取引時期などが近い事例を比べます。事例の価格をそのまま自宅に当てはめず、違いを整理して査定の根拠を聞く材料にしましょう。

STEP3.複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社へ査定を依頼し、売却見込み額とその根拠を確認します。必要に応じて複数社の提案を比べ、価格だけでなく販売方法、費用、連絡体制も確認しましょう。

一括査定サービスの利用や一定数の会社への依頼は必須ではなく、会社に直接相談する方法もあります。サービスを使う場合は、情報提供先や連絡方法を確認してください。資料による机上査定の後、必要に応じて訪問査定を依頼します。

訪問査定では建物の状態や周辺環境などを確認しますが、提示額での成約を保証するものではありません。査定時の確認範囲、比較事例、修繕の要否、想定する販売期間の考え方を聞きましょう。

STEP4.不動産会社と媒介契約を結ぶ

依頼先が決まったら媒介契約を結びます。専任媒介・専属専任媒介では1社に依頼しますが、一般媒介では複数社への依頼が可能です。自分で見つけた買主との取引、報告頻度、レインズ登録、契約期間などに違いがあります。

契約の種類に加え、仲介手数料の額と支払時期、広告方法、更新・解除条件の説明を受けてから契約しましょう。

STEP5.販売活動を始めて、内覧に対応する

媒介契約を結んだら、いよいよ本格的な販売活動のスタートです。不動産会社は自社のウェブサイトや不動産情報ポータルサイトへの物件情報掲載、チラシの配布、あるいは既存の顧客への紹介など、様々な方法で購入希望者を探します。

内覧に向けて室内を整理し、設備や修繕履歴などを説明できるように準備します。住み心地や良い点に加え、分かっている雨漏り・不具合・越境なども正確に伝え、買主と物件の状態の認識を揃えましょう。

STEP6.買主と売買契約を結ぶ

内覧の結果、その家を購入したいという希望者が現れると、不動産会社を通じて「購入申込書（買付証明書）」が提示されます。ここには購入希望価格や引き渡し希望日といった、購入希望者の条件が記載されています。

価格、融資、引渡し日、修繕・残置物、契約不適合責任、解除条件などを調整します。仲介では契約前に宅地建物取引士から買主へ重要事項説明が行われます。売主も契約書の責任範囲・期限を確認して締結しましょう。条件を満たせばオンライン説明や電子契約を利用する場合もあります。

STEP7.買主から手付金をもらう

手付金の額・支払方法・時期と、契約解除時の扱いを契約で確認します。手付金の授受だけで売買契約の内容や成立時点を判断しないようにしましょう。

個人が自宅を売る場合、手付金の割合が法律で一律に決まっているわけではありません。契約が履行される場合は、通常、売買代金の一部に充当します。売主が宅建業者の場合には別の規律があるため区別して確認します。

解約手付の場合、原則として相手方が履行に着手するまで、買主は手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の倍額を現実に提供して解除する仕組みです。契約の期限や特約、売主が宅建業者の場合の規律も確認します。住宅ローン特約や合意解除などでは返還条件が異なり、「買主都合なら必ず返還なし」「売主都合なら常に倍額」とは限りません。

STEP8.決済・引渡しの準備を整える

決済日は契約から一律1か月後ではなく、融資・引越し・登記書類・境界確認などの準備を踏まえて合意します。担当者と、当日の入金・返済・登記申請・引渡しの順序、必要書類、場所や立会い方法を確認しましょう。

残置物の撤去、契約で約束した修繕、鍵や設備資料、公共料金等の精算を準備します。所有権が移転する時期や条件は売買契約で確認し、残代金の支払い、鍵の引渡し、登記の手続を関係者で調整します。

STEP9.残代金の入金を確認し、引き渡す

買主の融資利用や送金方法に応じて残代金を受け取り、合意した精算金等と合わせて着金を確認します。金融機関・司法書士などと連携し、返済・登記申請に必要な確認を行ったうえで、鍵と関係資料を引き渡します。入金だけで登記や引渡しまで完了したことにはなりません。

STEP10.費用・返済・登記完了を確認する

媒介契約で決めた時期に仲介手数料を払い、登記の実費と司法書士へ依頼する場合の報酬なども精算します。契約時に支払い済みの金額を二重計上せず、請求書・領収書を保管しましょう。

住宅ローンの返済と抵当権抹消、所有権移転の登記申請は、決済・引渡しと連携して進めます。申請後は登記完了も確認します。決済日に残る現金だけで最終的な手取りを判断せず、後日の税金や引越し費用なども見込みましょう。

STEP11.確定申告する

課税される譲渡所得がある場合などは、原則として売却翌年の確定申告が必要です。申告期間や個別の期限は、その年の国税庁の案内で確認します。

売却した人全員に一律で申告義務があるわけではありません。一方、3,000万円特別控除などは、適用後に税額がゼロになる場合でも申告が必要です。取得時と売却時の契約書、費用の証拠、特例に必要な書類を整理し、税務署または税理士に適用条件と手続を確認しましょう。

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一軒家を売却する際にかかる費用

一軒家の売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や税金といった、いくつかの費用がかかることをあらかじめ理解しておく必要があります。

仲介手数料

これは、売却活動のパートナーである不動産仲介会社に支払う成功報酬です。

通常の売買仲介手数料の上限は価格帯で異なります。売買価格が400万円を超える場合の速算式は、次のとおりです。計算の基礎となる価格から建物にかかる消費税相当額は除きます。

（売買価格×3％＋6万円）＋消費税

計算対象の価格が3,000万円なら、消費税率10％の場合の上限は105万6,000円です。800万円以下の宅地・建物には、媒介費用を勘案して依頼者一方につき税込33万円までとなる特例があります。実際の金額と支払時期は、媒介契約時に説明を受けて合意します。

登記費用

相続、登記上の氏名・住所の変更、抵当権抹消など、物件の状況に応じた手続が必要になることがあります。登録免許税等の実費と、司法書士等へ依頼する場合の報酬を分けて見積もりましょう。所有権移転も含め、売主・買主それぞれの負担を契約で確認します。

印紙税

課税対象となる紙の不動産売買契約書には印紙税がかかります。税額は記載金額や軽減措置の適用等で異なり、一律1万円以上というものではありません。電子契約の電磁的記録には印紙税はかかりませんが、別途紙の課税文書を作る場合は扱いを確認します。

住宅ローンの繰上返済等の費用

繰上返済手数料は金融機関や返済方法によって異なります。上記の登記費用と重複計上しないよう、返済・抵当権抹消に必要な費用を整理します。ローンが完済済みでも抵当権の登記が残っている場合は、抹消手続が必要です。

譲渡所得税

個人の土地・建物の譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。建物の取得費は減価償却を考慮するため、購入価格より安く売っても課税される場合があります。売った年の1月1日に所有期間が5年超なら長期、5年以下なら短期です。通常の税率は、所得税・復興特別所得税・住民税の合計で長期20.315％、短期39.63％ですが、適用できる控除・軽減税率等も個別に確認します。

一軒家を売却する際の注意点

後悔のないスムーズな売却を実現するために、特に注意すべきいくつかのポイントについて解説します。

複数の査定を必要に応じて比較する

査定に疑問がある場合や販売方針を比較したい場合は、複数の不動産会社へ相談する方法があります。

依頼する社数を増やすこと自体が目的ではありません。比較事例、物件の確認範囲、査定の前提、工事や費用の見込みを比べ、違いを説明してもらいましょう。

査定額だけで不動産会社を決定しない

複数の会社から査定結果が提示された際に、最も高い査定額を提示してくれた会社にすぐに決めてしまいたくなるかもしれません。しかし、それは早計です。

査定価格は成約価格を保証するものではありません。金額が高い・低いという理由だけで判断せず、比較事例、販売期間の想定、価格見直しの方針を確認しましょう。

大切なのは、その査定価格の「根拠」を明確に、そして納得のいく形で説明してくれるかどうかです。その会社の販売戦略や担当者の誠実さを見極めることが何よりも重要です。

媒介契約の内容をきちんと確認する

売却を任せる不動産会社と結ぶ「媒介契約」。その内容を十分に理解し、納得した上で契約を結ぶことが後のトラブルを防ぎます。 特に契約の種類（一般・専任・専属専任）によるご自身の権利と不動産会社の義務の違いや、仲介手数料の金額と支払いタイミング、そして契約の有効期間などを契約書で隅々まで確認し、不明な点は必ず質問するようにしましょう。

リフォーム・解体は契約前に条件を比較する

「家を少しでも高く売るために、リフォームした方が良いのでは？」と考える方も多いでしょう。

改修費や解体費を全額売却価格に上乗せできるとは限りません。現状で売る場合と工事後に売る場合の見込み額、費用、期間、買主の用途を比較しましょう。解体は再建築の可否、石綿の事前調査、住宅用地の税特例や売却時の控除への影響も確認します。工事の要否を一律に決めず、条件を確認してから発注することが大切です。

住宅ローンの借入先へ早めに相談する

抵当権を外して引き渡す条件では、借入先の金融機関と返済・抹消の手続を調整します。売却代金だけで完済できなくても、自己資金で不足分を補える場合があります。売却価格がローン残高を下回ること自体を「任意売却」と呼ぶわけではありません。

返済が困難で完済できないまま売却する場合には、債権者の同意を得て担保の解除条件を調整する任意売却などが検討されます。残債務が自動的になくなる制度ではないため、売買契約前に金融機関や専門家へ相談しましょう。

相場価格を把握する

売却活動を始める前に、ご自身で周辺の相場価格を把握しておくことは非常に重要です。これにより、不動産会社から提示される査定価格が妥当なものかを判断する客観的な物差しを持つことができます。

また、販売活動中に不動産会社から「なかなか買い手が見つからないので、価格を下げませんか？」という提案を受けた際にも、その値下げ幅が適切なものかを冷静に判断するための材料となります。 常に市場の動向に関心を持ち、ご自身の資産の価値を客観的に見つめる視点が大切です。

価格と販売状況を定期的に見直す

希望額が近隣の比較事例と大きく異なる場合は、その理由を整理します。高い価格で長く募集すれば必ず希望額で売れるわけではありません。

売却期間は価格だけでなく、立地、建物状態、需要、広告・案内方法にも左右されます。問い合わせや内覧の反応を担当者と確認し、売却期限や資金計画も踏まえて価格・条件を見直しましょう。長く売れないという理由だけで、問題物件や大幅値下げが必要と決めつけないことも大切です。

改修する範囲と費用を決める

前述の通り、売却前の大規模なリフォームは慎重に検討すべきです。 キッチンやお風呂を最新のものに交換したとしても、その費用を全額売却価格に上乗せすることは困難です。また、リフォームしたデザインや仕様が買主の好みに合うとは限りません。買主にとっては、むしろ自分の好きなようにリフォームできる余地が残されている方が魅力的に映ることもあります。

清掃や小規模な修繕で十分な場合もありますが、雨漏りや構造に関わる不具合は見た目だけで対処しません。必要な調査と説明を行い、修繕する範囲、費用負担、買主へ引き継ぐ事項を整理します。

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一軒家の売却を成功させるためのコツ

最後に、ご自身の一軒家をよりスムーズに、そしてより良い条件で売却するための具体的なコツをご紹介します。

一軒家のアピールポイントを考える

販売時に伝えたい特徴を、資料や現地で確認できる事実をもとに整理します。次は確認項目の例であり、どの物件にも当てはまる特徴ではありません。良い点と併せて制約や不具合も説明しましょう。

• 駅までの経路・距離と、表示ルールに沿った徒歩所要時間
• 日当たりが良く、南向きのリビング
• 風通しが良く、開放感のある間取り
• 実施した改修の内容・時期と、残っている修繕箇所
• 買物施設までの距離・経路と利用のしやすさ
• 周辺の交通量・騒音など、現地で確認できる環境
• 公園・学校などの位置と、通学区域等の確認事項
• 収納スペースが豊富で使い勝手が良い
• 駐車スペースの寸法、出入りの条件、車種による制限
• 庭や屋外スペースの使い方、管理上の注意点
• 窓からの眺望や周辺建物との位置関係

内覧に向けて準備を進める

内覧は、売却の成否を左右する最も重要なイベントです。購入希望者に「この家に住みたい」と思ってもらうための万全の準備を心がけましょう。 具体的には、以下の点を実践するだけでも印象は大きく変わります。

• 家全体の徹底的な掃除と整理整頓
• 水回り（キッチン、浴室、トイレ）を特に念入りに磨き上げる
• 窓を全て開け、室内の空気を入れ替えておく
• 全ての部屋の照明をつけて、室内を明るく見せる
• 玄関や庭周りもきれいに掃除しておく

こうした丁寧な準備は、「この家は大切に使われてきたんだな」という良い印象を買主に与えます。

ホームステージングを利用する

ホームステージングは、家具・照明・小物などを配置し、部屋の使い方を伝わりやすくする方法です。空室の活用例を示す場合などに検討できますが、購入希望者の受け止め方は物件や需要によって異なります。

依頼費用、レンタル期間、搬入・撤去、破損時の扱いを確認し、予算内で判断します。利用によって売却価格や成約時期が保証されるものではありません。

一軒家の外観を整える

内覧の際、購入希望者が最初に目にするのは家の「外観」です。この第一印象が、その後の内覧全体のイメージを左右します。 玄関周りをきれいに掃除し、庭の草木を手入れしておくだけでも印象は大きく変わります。

外壁のひび割れや汚れは、原因や素材を確認してから清掃・補修の方法を判断します。高圧洗浄で傷む外壁もあるため、必要に応じて専門業者へ相談してください。不具合を見えなくするだけの補修ではなく、状態と実施した対応を買主へ説明できるようにします。

一軒家の売却が得意な不動産屋に依頼する

依頼先は、戸建てや土地の取引への対応経験に加え、査定の根拠、建物・接道・境界などの調査方針、費用と報告方法を比較して選びます。実績件数や購入希望者数だけで決めず、自分の物件と希望条件について具体的に説明・相談できるかを確認しましょう。

価格・建物状態・費用・契約条件を整理しよう

一軒家の売却では、土地と建物の状態を把握し、査定・契約・決済・登記・税務申告をつなげて準備することが大切です。

不動産の売却は、多くの方にとって初めての経験であり、そのプロセスは専門的で、そして多くの決断を伴うものです。 しかし、その一つひとつのステップを事前に正しく理解し、計画的にそして冷静に準備を進めることで、その不安は大きく和らげることができます。

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