不動産投資で成功するためには、物件の選定だけでなく賃貸管理の質が大きな鍵を握ります。賃貸物件は管理状況によって空室率が左右され、結果的に不動産投資で得られる収益に影響することがあります。そのため賃貸管理の重要性について理解しておくことは、不動産投資を始めるにあたって非常に重要なことです。
本記事では賃貸管理が重要とされる理由と、実際に不動産投資を行う際にどのように物件を管理すべきなのかを解説します。
宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）
横田大樹（株式会社土地未来）
賃貸管理とは何か
「賃貸管理」とは、アパート・マンション・戸建て住宅といった賃貸住宅を管理することをいいます。
賃貸管理は入居者の満足度を大きく左右する部分であり、不動産投資や賃貸経営においてきわめて重要な要素です。
管理は賃貸経営の核心
賃貸管理こそ不動産賃貸業の核心である、ということを聞いたことがある人もいるかもしれません。物件が適切に管理されているかによって、保有期間中に得られる収益だけでなく、売却時の利益にも大きく影響します。
不動産投資では、購入後の募集、家賃の入金確認、入居者対応、建物の維持保全などが継続して必要になります。購入価格や利回りだけでなく、保有中の運営方法と費用も含めて計画することが大切です。
適切な管理は、住みやすさや建物の状態を保つうえで役立ちます。ただし、収益や売却価格は立地、賃貸需要、市況、金利、修繕費等にも左右され、管理の良さだけで利益が保証されるものではありません。
入居者の顧客満足度向上が求められる
不動産賃貸業というのは、「購入した物件を貸し出して利益を得る」という貸主の利益だけが重視されるものではありません。
賃貸借では、貸主は借主に物件を使用・収益させることを約束します（民法601条）。また、使用・収益に必要な修繕は、借主の責任で必要となった場合等を除き、貸主が負うのが原則です（同606条）。具体的な対応は、契約内容、故障の原因、影響の程度等を確認して判断します。
たとえば、他の入居者が毎日深夜に大きな騒音を立てている、ゴミ捨て場にごみが散乱していることで悪臭が発生している、エントランスの破損が放置されたままになっている、などの状況が放置されている状態は、賃借人（入居者）が適切に使用・収益できるよう配慮されているとは言えません。
入居者からの連絡を受ける窓口と、状況確認・応急対応・修繕判断の手順を整えておくことが大切です。対応内容を記録し、必要に応じて管理会社、施工会社、専門家と相談します。
適切な管理は空室対策になる
賃貸物件を適切に管理することで、空室対策になるという点も押さえておきたいポイントです。
不動産投資で安定的な収入を得るためには、いかに空室を作らないか・発生した空室をいかに早く埋めるかをつねに意識する必要があります。そして収益物件全体の入居率維持のためには、入居者が快適かつ安心して暮らせる環境を整えなければなりません。
例えばきれいに掃除されているエントランスからは、住環境や治安の良さを感じ取れます。築年数が経過した建物であっても、丁寧に修理・修繕されていれば安全な日常生活をイメージできます。
清掃や修繕、入居者への対応は、住み続けやすい環境づくりにつながります。一方、空室には賃料や立地、間取り、地域の需要など複数の要因があります。管理状態と募集条件を併せて確認し、空室が続く理由を検討します。
入居者管理と建物管理
「賃貸管理」という言葉は、賃貸経営に必要な管理業務全体を指す言葉で、管理する対象によって「入居者管理」と「建物管理」の2つに分けられます。
「入居者管理」は入居者の契約手続きや更新・家賃の集金やトラブル対応といった「人に関する管理」、「建物管理」は設備の点検や修理・清掃や工事といった「建物に関する管理」のことを指し、どちらが欠けても賃貸経営を成功に導くことはできません。
収益物件を購入して不動産投資を行う際には、賃貸管理にはどのような業務が含まれるのか、どこまでを自身で行い、どこからを外注とするのかなど、賃貸管理の全体像を把握しておくことが重要です。
入居者管理の業務内容
それでは実際に、賃貸管理にはどのような業務があるのかを見ていきましょう。まず「入居者管理」に含まれる業務は下記の6つに分けられます。
- 入居者募集業務
- 契約業務
- 家賃回収代行
- 更新手続き、退去手続き
- 入居者からのクレームやトラブルへの対応
- 家賃滞納者への対応
1つずつ詳しく解説します。
入居者募集業務（リーシング）
発生した空室を埋めるために行う入居者募集は、不動産投資で得られる収益を最大化させるために非常に重要な位置を占めます。
入居者募集を行う際、単に希望条件を設定して張り紙をしたり広告を打ったりするだけでは、スムーズに契約までつなげることはできません。周辺で賃貸に出されている物件の募集状況を調査・分析したり、より多くの人の目に触れるように営業活動やキャンペーンを実施したりする必要があります。また物件の状態や流行に合わせて、室内のリニューアルが求められることもあり、ひとくちに「入居者募集」とはいっても業務内容は非常に多岐にわたります。
募集を不動産会社へ依頼する場合は、利用する広告媒体、掲載内容、問い合わせ・内見への対応、募集費用を事前に確認します。レインズやポータルサイトへの掲載は、依頼すれば必ず同じ条件で行われるものではなく、会社の対応や契約内容によって異なります。
契約業務
入居者募集を行った物件に申込が入り、入居審査と契約条件の交渉が終わると、入居者と賃貸借契約を締結します。
契約業務を不動産会社へ依頼する場合は、媒介・代理等の立場、必要書類の作成、重要事項説明、契約金の受領・送金など、担当する範囲と権限を確認します。貸主の契約判断や入居者の個人情報の取扱いも含め、役割を明確にします。
貸主自身で契約を行う場合は、国土交通省の賃貸住宅標準契約書などを参考にしながら、物件と取引に合った内容を確認します。普通借家と定期借家では要件が異なるため、雛形をそのまま使うだけでは足りません。特約や紛争の見込みがある事項は、適切な専門家に相談してください。
家賃回収代行
一棟アパートや一棟マンションを賃貸に出している場合、すべての入居者からの家賃の支払いを管理することは大きな労力が必要になる業務です。
そのため賃貸経営を行う場合は、家賃回収を管理会社に依頼するのが一般的です。依頼された管理会社は、毎月オーナーに代わって入居者から家賃や管理費を受け取り、まとめてオーナーへと送金します。
敷金等の預り金も管理会社へ預ける場合は、分別管理の方法、送金日、控除される費用、収支報告、契約終了時の引継ぎを確認します。委託後もオーナー自身が入金状況や報告内容を照合することが大切です。
更新手続き、退去手続き
入居者が賃貸借契約の更新を迎えた際の手続きや、退去の際の手続きも入居者管理に含まれます。
契約期間、更新の手続、更新料の有無・金額は契約ごとに確認します。地域名だけで更新料の有無を決めることはできません。貸主に支払う更新料と、不動産会社に支払う更新手数料は区別し、それぞれの合意と請求根拠を確認します。更新のない定期借家では、期間満了の通知や再契約の扱いも確認が必要です。
退去時は、入居時の写真・確認書と照らして室内の状態を確認します。通常の使用による損耗や経年変化は原則として借主負担に含めず、損傷の原因・範囲、設備等の経過年数、特約の内容と有効性を確認して負担額を算定します。敷金から控除する場合も明細と根拠を説明し、残額を精算します。
退去時のトラブルを減らすためには、入居時から物件の状態と契約条件を記録しておくことが役立ちます。管理会社へ委託する場合も、立会い、見積り、負担区分の説明、異議が出た場合の相談先を確認します。
入居者からのクレームやトラブルへの対応
入居者から寄せられたクレームやトラブルへの対応も、良質な賃貸管理を提供するためには不可欠な要素です。
例えば部屋の中で水漏れが発生してしまった場合、素早く対処しなければ他の部屋に被害が拡大する可能性があります。また騒音をはじめとした入居者間のトラブルを放置していると、快適に暮らせないという理由から退去が発生してしまうこともあります。
裏を返すと、入居者からのクレームや発生したトラブルに対して的確かつ迅速に対応するということは、入居者にとって安心材料になる、つまりは賃貸管理改善につながるということです。
家賃滞納者への対応
賃貸経営が持つリスクには、「空室リスク」の他にも「家賃滞納リスク」というものも存在します。その名の通り入居者が契約で定めた家賃を期日までに支払わないリスクのことで、家賃滞納が続くことで本来手元に入ってくるはずの収益が得られないということになります。
個人の不動産所得では、契約等で支払日が決まっている家賃は、原則としてその日に収入計上します。このため未入金でも収入に含まれる場合がありますが、所得は必要経費を差し引いて計算します。回収不能となった場合の取扱い等は別途要件があるため、税理士や税務署へ確認してください。
滞納が発生した場合は、入金記録、契約内容、連絡状況を確認し、事実を記録しながら適切に対応します。保証会社への請求期限や必要書類にも注意が必要です。解除・明渡しや支払義務に争いがある場合は、弁護士等の専門家に相談します。
管理会社による集金代行と、保証会社等による家賃保証は別の仕組みです。誰がどこまで対応するのか、保証の対象・免責・請求条件も含めて確認しておきましょう。
建物管理の業務内容
入居者が快適に暮らせる環境を整えるだけでなく、建物の資産価値を維持するためにも必要なのが建物管理です。建物管理に含まれる業務は、大きく分けて下記の4つです。
- 日常清掃・定期清掃
- 建物・設備の日常点検や法定点検
- 外構・庭の手入れ
- メンテナンス・修繕
1つずつ内容を見ていきましょう。
日常清掃・定期清掃
入居者に快適に利用してもらうためには、共用部をつねに清潔に保つことが重要です。清掃業務を日常的・定期的に行うことで、共用部を美しく保てるだけでなく破損個所の早期発見にもつながります。
日常清掃や定期清掃を行う場所としては下記が挙げられます。
- エントランス周辺（ホール、ピロティー）
- 共用通路、階段、エレベーター
- 集会所などの共用施設
- 駐車場、駐輪場、植え込み
- ゴミ捨て場
日常清掃では上記の箇所を掃き掃除・拭き掃除したり、くもの巣の除去やゴミ拾いを行ったりするほか、定期清掃として洗剤による洗浄をおこないます。
建物・設備の日常点検や法定点検
賃貸物件や設備の点検には、オーナーや管理会社が自主的に行う「任意点検（日常点検）」の他に、法律で義務付けられている「法定点検」というものがあり、建物の資産価値を維持するためにも重要です。
消防用設備、昇降機、給水設備等には、法令に基づく点検・検査・報告が必要となるものがあります。対象、周期、実施者の資格、報告先は建物の用途・規模や設備によって異なります。所管行政庁や有資格者に確認し、不具合の内容に応じて是正と記録保管を行います。
外構・庭の手入れ
賃貸物件自体の日常清掃や定期清掃に加えて、物件の周りの外構や植栽の清掃や手入れも欠かさず行うようにしましょう。
特に植栽への手入れが行き届いていると、物件自体の外観が美しく見え、入居を検討している人に対して「よく管理された物件」というイメージを持ってもらうことが可能です。定期的に専門業者に依頼し、剪定や草刈り・害虫駆除をおこなったり、水やりや間引きといった手入れも丁寧に行ったりすることが大切です。
メンテナンス・修繕
賃貸経営を行ううえでは、上記で解説した日常清掃や定期点検だけでなく、一定期間ごとに必要になる大規模修繕も計画に入れておくことが重要です。
点検で見つかった不具合は、緊急性や原因を確認して補修計画に反映します。日常の修繕だけで耐震性まで確認できるわけではないため、必要に応じて専門家による調査・診断を行います。屋上防水、外壁、給排水設備等の更新時期と資金計画も検討します。
管理会社に委託している場合も、長期修繕計画の提案や工事手配が契約に含まれるかを確認します。見積りの承認、工事内容の判断、修繕資金の確保は、委託範囲に応じてオーナーが関与する必要があります。
自主管理と管理委託
賃貸経営のかなめともいえる物件や入居者の管理には、オーナー自らが行う「自主管理」と、管理会社に依頼する「管理委託」という2つの管理方法があります。どちらにもメリットとデメリットがあるため、賃貸経営をはじめる前に知っておきましょう。
自主管理とは、賃貸物件の貸主であるオーナーが自ら管理業務を行う方法です。
自主管理で賃貸経営を行う場合は、入居者管理や建物管理における下記の業務のほとんどをオーナー自身が担います。
- 入居者募集
- 契約
- 家賃の入金管理
- 建物や設備の点検
- 共用部の清掃
- 建物や設備の故障や破損への対応
- 入居者間トラブルやクレームへの対応
- 退去業務
上記の業務のうち、退去後の室内の原状回復工事や建物の補修・修繕などの実務は、オーナーから依頼された施工会社が行うのが一般的です。
自主管理のメリットと注意点
自主管理では、管理方針を自分で決めやすく、委託料を抑えられる可能性があります。一方、連絡対応や手配に時間がかかり、必要な知識や緊急時の対応体制も求められます。交通費、外注費、自分の作業時間を含めて比較しましょう。
先述のとおり、賃貸経営で安定的な収益を得るためには、建物管理と入居者管理を適切におこなわなければなりません。賃貸経営が軌道に乗ってきて所有する物件が増えてくると、自主管理だけでは手が回らなくなり、結果的にどの物件も管理状態が中途半端になってしまう可能性があります。
また突発的な入居者トラブルの発生により対応を迫られたり、オーナーの介入だけでは解決できない問題が発生したりすることもあります。特に所有している物件が自宅からはなれた場所にある場合、物件や入居者の状況をリアルタイムで把握することが難しく、顧客満足度の維持・向上が難しく感じられることも少なくありません。
自主管理の質はオーナーの知識や対応力に大きく左右されるため、知識の専門性・対応の迅速さの両面において、専門家である不動産会社に劣ってしまうこともあるという点を押さえておきましょう。
管理委託
オーナー自らが物件の管理を行う「自主管理」に対し、管理会社に賃貸物件の管理を委託する方法を「管理委託」と呼びます。
管理会社へ依頼できる業務の例は下記のとおりです。すべてが基本料金に含まれるとは限らず、仲介・代理の業務と管理業務でも契約や権限が異なります。
- 入居者募集
- 契約の締結や更新
- 家賃の入金管理
- 滞納状況の確認・連絡、専門家等との連携
- 入居者からのクレーム対応
- 退去業務
清掃、点検、工事、入居者募集、更新・退去手続などが基本料金に含まれるか、別料金となるかを項目ごとに確認します。
業務の一部だけを委託できるかは会社と契約内容によります。対応時間、緊急時の連絡先、修繕を承認する金額の基準、報告方法、再委託、解約条件、引継ぎ方法まで確認しておくと、対応の抜けや重複を防ぎやすくなります。
管理委託のメリット
管理委託には、日々の実務の負担を減らし、遠方の物件でも現地対応を依頼しやすくする利点があります。ただし、委託できる範囲は契約で決まり、経営上の判断や収支確認まで不要になるわけではありません。
賃貸管理業務は多岐にわたり、なかには専門的な知識や経験を必要とする煩雑な業務も多く存在します。賃貸経営を続けている間に発生する煩雑な業務を管理会社に委託することで、少ない労力と時間で賃貸経営を行うことが可能になります。
遠方の物件では、現地へ出向ける担当者、対応時間、報告の頻度、写真や記録の共有方法が大切です。距離だけで管理品質を判断せず、実際の対応体制を確認しましょう。
管理委託のデメリット
建物管理や入居者管理の手間と労力を最小限にできる管理委託ですが、管理を外注する分管理手数料の支払いが発生するという点がデメリットです。
管理手数料は、定額制や家賃等に一定割合を掛ける方式など、会社と契約によって異なります。割合だけで比較せず、計算の対象、最低料金、消費税、空室時の扱い、別途の清掃・修繕・募集費用を含めた総額で確認します。
しかし実際は、賃貸経営に必要な管理業務を自らがすべて行うという手間やストレスを考えると、管理手数料を支払ってでも管理会社に管理を委託したいと考えるオーナーも少なくありません。
賃貸経営は収益不動産を購入したら・入居者が決まったら終わりというわけではなく、いかに入居率を維持するか・いかに不動産の資産価値を維持するかも念頭に置かなければなりません。つまり賃貸経営で成功するためには、自分に合った賃貸管理の方法を模索することが重要ということです。
不動産投資成功の鍵は信頼できる管理会社にある
管理会社に物件の管理を委託することで、良質な賃貸管理を実現でき、顧客満足度の維持・向上につながるということは解説した通りです。しかし入居者に住み心地のいい環境を提供できるという点以外にも、信頼できる管理会社に出会うことが不動産投資成功の後押しになる理由が存在します。
物件の資産価値の向上につながる
建物の状態を維持することは、賃貸経営を続けるうえで大切です。価格や賃料は築年数だけで一律に決まらず、立地、設備、修繕状況、周辺相場、需給等の影響を受けます。支出と見込める効果を比較して、改修の優先順位を決めます。
建物の資産価値を向上させるためには、日常的な共用部の清掃だけでは足りず、経年劣化を想定した長期修繕計画の作成と、計画に沿った修繕工事も重要です。自然災害などによる突発的な破損に対しても対応できると、建物の劣化を防ぐだけでなく入居者の安心にもつながります。
また入居時の審査やクレーム対応といった入居者管理を適切に行うと、マンション全体が家賃滞納や近隣トラブルの起きにくい物件になります。トラブルの起きにくい物件は住み心地が良く、入居者が短期間で退去してしまうリスクが少なくなるという大きなメリットがあります。
清潔な共用部や適切な修繕は、内見時の印象にも関わります。ただし、それだけで入居や家賃水準が維持されるとは限らないため、募集状況を確認しながら条件を見直します。
賃貸経営のサポート
物件数や距離、設備、入居者対応の量によって、自分だけで管理する負担は変わります。自分で担う業務と外部へ依頼する業務を整理し、必要な体制を選びます。
信頼できる管理会社を見つけることは、単に不動産管理を委託することではなく、賃貸経営をサポートしてくれるパートナーを得ることでもあります。
管理会社に相場調査や募集条件、改修案の提案を依頼する場合は、その根拠と費用、対応可能な範囲を確認します。提案を受けた後も、収支計画に合うかをオーナー自身で判断することが大切です。
委託の費用対効果は、料金だけでなく、対応品質、報告内容、自分の時間や移動負担も含めて比較します。規模や運営方針によって適した方法は異なります。
不動産投資は専門的な知識が必要になる場面も多く、場合によってはオーナーだけでは対処しきれない問題が発生する可能性も否定できません。そして賃貸経営を安定化させ事業拡大していくためには、自身が行っている賃貸経営の運営方針や改善点を客観的に評価する必要があります。
管理会社を選ぶ際は、説明の分かりやすさ、担当体制、実施内容を確認できる報告、問題が起きた際の対応を比較しましょう。
物件選定から管理までの一気通貫
不動産投資を行う人の中には、不動産投資会社経由で収益物件を購入したのち、賃貸管理を他の会社に委託するというパターンも多くあります。
購入・管理・売却まで同じ会社に相談する方法と、業務ごとに会社を分ける方法があります。窓口の分かりやすさだけでなく、各業務の対応範囲と費用、担当者の経験、他社との比較のしやすさも検討します。
不動産投資は、資金計画・収支計算・投資回収期間の予測・出口戦略をしっかりと行ったうえで物件を選定し、購入した物件を適切に維持・管理しながら運用を行い、資産価値を維持・向上させたうえで売却するという一連の流れをたどります。非常に大きな金額が動く投資手法であるため、どこか1つでも知識や情報量が欠けてしまうと、不動産投資で成功することは難しくなってしまいます。
一社で購入・管理・売却に対応する場合でも、入居が決まりにくい物件や収支が合わない可能性はあります。販売提案と管理の見通しを分けて検証し、賃料・空室・修繕費の前提を確認します。必要に応じて、他社や専門家の意見も比較してください。
会社や部門の名称だけで判断せず、担当者がどの業務を行うか、契約の相手方、報酬、管理状況の報告、解約・引継ぎ条件を確認します。税務・法務・建築の個別判断は、それぞれの専門家の関与も確認してください。
まとめ
賃貸管理は、入居者対応、家賃の入金確認、清掃・点検・修繕など、物件を継続して運営するための業務です。自主管理と管理委託を比較し、物件と自分の状況に合う体制を考えましょう。
適切な管理は住環境や建物の状態を保つ助けになりますが、空室、家賃滞納、修繕、市況変動等のリスクは残ります。業務内容と費用を契約で確認し、委託後も収支と対応状況を定期的に見直すことが大切です。
信頼できる管理会社を見極めて、不動産投資での安定した収入を目指しましょう。
