不動産売却の流れと確認したい6つのポイント
相場調査から契約・引渡しまで、費用と物件ごとの確認点を整理
不動産を売却するときは、価格だけでなく、手元に残る金額、引渡し時期、契約上の責任を確認することが大切です。流れを把握し、物件の状況と希望に合わせて準備しましょう。
この記事で分かること
- 不動産売却の基本的な流れ（6ステップ）
- 売却前に確認したい6つのポイント
- シチュエーション別の注意点（相続物件・賃貸中・リフォーム済み）
- 売却に向けた準備と相談先
売却を急ぐ事情や、まだ決まっていないことも整理しておくと、相談を進めやすくなります。
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株式会社土地未来では、無料査定から売却完了まで、トータルでサポートいたします。
宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）
横田大樹（株式会社土地未来）
目次
不動産売却の基本的な流れ
ここでは、不動産会社の仲介で売却する場合の基本的な流れを6つのステップで紹介します。不動産会社による買取などでは、販売活動や手続きの進め方が異なります。
相場価格の調査
不動産の市場価格を知るために、近隣の類似物件の成約事例や、不動産会社からの査定を受けましょう。
調査方法
- 不動産ポータルサイトで似た物件の売出価格を調べる。売出価格は実際の成約価格とは異なります
- REINS Market Informationで中古マンション・中古戸建住宅の成約情報を確認
- 国土交通省の不動産情報ライブラリで取引価格や地価の情報を調べる
- 必要に応じて複数の不動産会社の査定と根拠を比較する
ポイント
相場や物件の状態を踏まえて売出価格と見直しの方針を考えます。査定額での成約や、予定期間内の売却が保証されるわけではありません。
不動産会社の選定
売却を依頼する不動産会社を選びます。複数の業者に査定を依頼し、提案内容やサービス、手数料を比較検討しましょう。
選定のポイント
- 査定価格の根拠が明確か
- 販売戦略が具体的か（広告方法、ターゲット層など）
- 実績と経験が豊富か（特に同じエリア・物件タイプ）
- 担当者の対応が誠実で信頼できるか
- 仲介手数料の金額・支払時期と、別途かかる費用が明確か
注意
高い査定額だけで判断せず、比較事例と販売計画を確認しましょう。査定額の高さだけで「囲い込み」とは判断できません。レインズ登録の対象となる契約では、登録証明書を受け取り、売却依頼主向け画面でも登録状況を確認できます。
媒介契約の締結
不動産会社との間で、売却に関する媒介契約を結びます。専任媒介、一般媒介、専属専任媒介の3種類がありますので、それぞれの特徴を理解し選択しましょう。
3つの媒介契約
1. 専属専任媒介契約
- 1社のみに売却を依頼
- 自分で買主を見つけても、依頼した不動産会社を介さず直接契約することはできません
- 契約締結日の翌日から5日以内にレインズへ登録（不動産会社の休業日を除く）
- 売主へ1週間に1回以上の活動報告義務
- 契約期間：最長3ヵ月
2. 専任媒介契約
- 1社のみに売却を依頼
- 自分で見つけた相手との直接取引は可能。契約に定める費用精算なども確認
- 契約締結日の翌日から7日以内にレインズへ登録（不動産会社の休業日を除く）
- 売主へ2週間に1回以上の活動報告義務
- 契約期間：最長3ヵ月
3. 一般媒介契約
- 複数の不動産会社に同時に売却を依頼可能
- 自分で見つけた相手との直接取引も可能
- REINSへの登録義務なし（任意）
- 定期的な活動報告の法定義務はなし。購入申込みがあったときの報告は必要
- 契約期間：法定の上限はありませんが、標準媒介契約約款では3か月以内
どの契約を選ぶべきか
- 専任媒介・専属専任媒介：窓口を1社にまとめ、定期報告を受けながら進めたい場合。具体的な活動内容を契約前に確認
- 一般媒介：複数社に依頼する場合。各社との連絡方法や、他社へ依頼したことを知らせる条件も確認
販売活動の開始
広告の方法や公開する情報を売主と確認し、物件に合った販売活動を進めます。すべての物件でオープンハウスなどを行うわけではありません。
主な販売活動
- 不動産ポータルサイトへの掲載（SUUMO、HOME’S、athomeなど）
- 契約に応じたレインズ（不動産会社間の物件情報交換システム）への登録
- チラシ・ポスティング
- オープンハウスの開催
- 内覧対応
売主ができること
- 内覧前の清掃・整理整頓で第一印象を良くする
- 物件の特徴と、把握している不具合・修繕履歴を不動産会社に伝える
- 柔軟なスケジュール調整で内覧機会を増やす
売買契約の締結
価格や引渡し条件がまとまったら、契約内容を確認して売買契約を結びます。宅地建物取引士による重要事項説明は、原則として契約前に買主へ行われます。売主も物件の状態や告知内容を確認しましょう。
契約当日の流れ
- 買主への重要事項説明（原則、契約締結前に宅地建物取引士が実施）
- 売買契約書の内容確認と契約締結（紙の書面、または合意した電子契約の方法で行う）
- 合意した額の手付金を受領。手付解除の条件・期限も契約書で確認
- 仲介手数料は事前に合意した金額・時期で支払う。契約時に必ず半額を支払う決まりではありません
確認すべき重要事項
- 売買代金と支払方法
- 引渡し日
- 物件の状態（設備の不具合など）
- 契約不適合責任の範囲・期間・特約。知っている不具合などの告知も確認
- 契約解除の条件
注意
契約内容は慎重に確認し、不明点は必ず質問しましょう。契約後の変更は困難です。
決済・引き渡し
売主は残代金を受領し、契約に沿って物件を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、返済と抵当権抹消の段取りを金融機関・司法書士などと事前に調整します。
決済当日の流れ
- 本人確認と書類の確認
- 残代金の受領（手付金を除いた金額）
- 契約で合意した固定資産税・都市計画税などの精算
- 所有権移転や必要な抵当権抹消などの登記申請。依頼先・必要書類は事前に確認
- 鍵の引き渡し
- 合意した仲介手数料の未払分や諸費用の精算
事前に確認しておく書類の例
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 実印・印鑑証明書
- 権利証（登記済証または登記識別情報）
- 固定資産税の納税通知書・評価証明書など（必要な書類・年度を依頼先に確認）
- 建築確認済証・検査済証などの建築関係資料（有無を確認し、見当たらない場合も事前に相談）
- マンションの管理規約（マンションの場合）
完了
引渡し後は、譲渡所得や適用する特例に応じて確定申告の要否を確認します。マイホームの3,000万円特別控除など、税額がなくても申告が必要な特例があります。所得税の申告期間は原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までですが、その年の案内を確認してください。
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売却前に確認したい6つのポイント
希望する条件での売却に向けて、以下の6つの観点から準備を進めましょう。
1. 適切なタイミングで売却を検討する
売却時期を考えるときは、地域・物件種別ごとの成約状況と、ご自身の予定を確認します。特定の季節なら必ず高く売れるというものではありません。
タイミングを考える材料
- 周辺の類似物件：成約価格や販売期間の状況
- 競合する売出物件：価格・状態・件数の変化
- ご自身の予定：住み替え、資金が必要になる時期、管理の負担
売却を待つ場合も、税金・管理費・修繕費などの保有コストがかかります。将来の値上がりを前提にせず、今売る場合との違いを比較しましょう。
2. 物件の魅力を高める
まずは清掃や整理整頓から準備します。リフォームや家具による演出は、費用と見込める効果を確認し、現状のまま売る方法とも比較しましょう。
準備の例
- 徹底的な清掃：水回り、玄関、窓など
- 整理整頓：不要な物を処分し、スッキリ見せる
- 小規模な修繕・リフォーム：必要性と見積額を確認してから判断
- ホームステージング：家具などで暮らし方を伝える方法。利用範囲と費用を事前に確認
- 庭の手入れ：一戸建ての場合、外観も重要
注意
大規模リフォームは費用対効果を慎重に検討しましょう。費用をかけても、その分高く売れるとは限りません。
3. 適正な価格設定をする
相場価格を基に、現実的かつ適正な価格設定が重要です。
価格設定のポイント
- 相場価格を基準にする
- 高すぎる価格は売却期間が長引く原因に
- 安すぎる価格は損をする可能性
- 値下げの余地を考慮した価格設定
不動産会社の査定価格と根拠をよく確認し、適正な価格を設定しましょう。
4. 広告・宣伝を工夫する
物件の特徴を生かした広告や写真で、購入希望者の関心を引きましょう。
効果的な広告のポイント
- 現況が伝わる写真：明るさを整え、広さや状態を誤認させないように撮影
- 物件の強みを前面に出す（駅近、日当たり良好、リフォーム済みなど）
- 周辺環境の情報も提供（学校、スーパー、公園など）
- 広告の掲載先と公開範囲を確認（ポータルサイト、チラシ、SNSなど）
5. 柔軟な交渉を心がける
購入希望者との交渉には柔軟な姿勢で臨みましょう。
交渉のポイント
- 価格交渉：受け入れられる金額と条件を整理する
- 引渡し時期：引越しや資金計画を踏まえ、対応できる範囲で調整
- 設備の扱い：エアコンやカーテンなど、残すか交渉
- 条件の優先順位を明確にしておく
ただし、妥協しすぎて損をしないよう、最低ラインを決めておくことも大切です。
6. 専門家の意見を参考にする
不動産会社や司法書士などの専門家の意見を参考に、適切な手続きを進めましょう。
相談すべき専門家
- 不動産会社：査定、販売戦略、契約手続き
- 税理士：譲渡所得税の計算、確定申告
- 司法書士：登記手続き
- 弁護士：契約トラブル、法的問題
内容に合った専門家へ相談すると、必要な手続きや見落としやすい条件を確認しやすくなります。
シチュエーション別のポイント
物件の状況によって、売却時に注意すべきポイントが異なります。代表的な3つのシチュエーションについて解説します。
相続物件の売却
まずは遺言・遺産分割の状況と、誰が売主になるかを確認します。単独所有になった物件の売却と、共有の物件全体の売却では、必要な合意が異なります。
手順と注意点
- 相続登記の状況と申請期限を確認。2024年4月1日から義務化され、相続で所有権を取得したことを知った日から原則3年以内に申請します
- 共有の不動産全体を売る場合は共有者全員の同意が必要。単独所有となった後の売却に、常に他の相続人の同意が必要なわけではありません
- 遺産分割協議で取得者を決める場合は協議書などを準備。遺言の有無や相続人の人数によって必要書類は異なります
- 相続税の申告が必要な場合は、死亡を知った日の翌日から10か月以内の申告・納税期限と売却予定を分けて確認
- 相続空き家の譲渡所得の特別控除は、建築時期・利用状況・売却期限などの条件と申告が必要。控除上限は原則3,000万円ですが、対象の家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円です（2024年以後の譲渡）
補足
相続登記の義務化より前の相続も対象です。2024年4月1日より前に取得を知っていた場合の申請期限は、原則2027年3月31日です。売却に必要な登記や、税の申告・特例の条件は、司法書士・税理士などに確認しましょう。
賃貸中物件の売却
賃借人の権利を尊重し、賃貸契約の内容を確認しましょう。
手順と注意点
- 賃貸契約の内容を買主に開示する
- 対抗要件を備えた賃貸借では、原則として賃貸人（貸主）の地位が買主へ移ります。契約と登記の状況も確認
- オーナーチェンジ物件として売却（賃借人はそのまま居住）
- 貸主の地位の移転に伴う敷金の返還債務や、売主・買主間の精算方法を確認。保証金は契約上の性質も確認
- 賃借人への通知（新オーナーへの変更を通知）
注意
賃貸中の物件は、家賃・契約条件・修繕負担・買主の利用目的などで評価が変わります。空室より必ず安いとは限りません。入居状況や収支を正確に伝えましょう。
リフォーム済み物件の売却
実施した工事の範囲・時期と現在の状態を資料とともに伝えます。
アピールポイント
- リフォーム内容を詳細に説明（設備の更新、間取り変更など）
- リフォーム時期と施工業者を明示
- 保証書・領収書があれば提示
- リフォーム前後の写真で変化を見せる
- 未改修部分や残っている不具合も説明し、建物全体が新築同様であるかのような表現を避ける
確認点
リフォーム済みでも、入居できる時期、残る工事、保証の内容・承継条件は個別に確認します。工事費を売却価格で回収できることや、早期売却が保証されるわけではありません。
物件の状況とご希望に合わせて、売却方法をご提案します
相続物件、賃貸中物件、リフォーム済み物件など、まずは現在の状況とご希望をお聞かせください。
まとめ
この記事のまとめ
- 不動産売却は6つのステップ
相場調査 → 会社選定 → 媒介契約 → 販売活動 → 売買契約 → 決済・引渡し
- 相場価格の調査が重要
売出価格と成約価格を区別し、公開情報や査定の根拠を比較して相場を把握。
- 不動産会社選びは慎重に
査定価格だけでなく、根拠・販売戦略・実績・担当者の対応で総合判断。
- 媒介契約は3種類
専属専任・専任・一般媒介。それぞれの特徴を理解し、物件や状況に応じて選択。
- 売却前に確認したい6つのポイント
①時期と保有コスト、②物件の状態、③価格設定、④広告内容、⑤交渉条件、⑥専門家への相談を確認。
- シチュエーション別の注意点
相続物件は所有者と登記、賃貸中の物件は貸主の地位と敷金、リフォーム済みの物件は工事範囲と現況を確認。
- 専門家への相談が成功の鍵
不動産会社、税理士、司法書士など、相談内容に合った専門家と手続きや条件を確認。
不動産の売却は、適切な準備と情報収集が成功のカギとなります。
最後に
売却の流れと費用を把握したうえで、価格・引渡し時期・契約条件を総合的に比較して判断しましょう。
物件の状況や市場環境によって最適な売却方法は異なりますので、信頼できる不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。
この記事が、あなたの不動産売却の成功につながることを願っています。
この記事の監修者
宮原 海斗
株式会社土地未来 代表取締役
宅地建物取引士
不動産売却の流れから高価格売却まで、豊富な実績と経験で最適な売却をサポート。
横田 大樹
株式会社土地未来 専務取締役
宅地建物取引士
相続物件・賃貸中物件など、あらゆるシチュエーションの売却に精通。
不動産売却なら、株式会社土地未来へ
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