相続した土地を売却するか迷うときは、利用予定、維持費、家族の意向とあわせて、税の特例の条件を確認しましょう。
相続した土地を一律に「3年以内に売却しなければならない」という決まりはありません。相続空き家の特別控除と取得費加算の特例では、対象となる財産も期限も異なります。
本記事では、相続した土地の売却で確認したい2つの税の特例と、それぞれの期限・主な条件を整理します。売却時期は税金だけで決めず、利用や保有を続ける場合の負担も比較して検討しましょう。
宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）
横田大樹（株式会社土地未来）
相続した土地の売却期限は一律に3年ではない
「3年」という数字だけで特例を判断しないことが大切です。
相続空き家の特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の年末まで、かつ制度の適用期間内の売却が対象です。一方、取得費加算の特例は、相続税の申告期限を基準に期限を判定します。詳しい条件は以下で確認します。
土地を保有すると、固定資産税や管理費などの負担が生じる場合があります。今後の利用予定や維持費、売却後の手取りを比較し、ご家族と売却・活用・保有の方針を検討しましょう。
関連記事：相続した土地の売却時期｜所有期間・税金・特例の確認点
土地を相続したらどうなるのか
相続が始まったら、遺言の有無と内容、相続人、土地の名義・権利関係を確認します。土地以外の財産や債務も調べ、承継の方法に応じた手続きと期限を整理しましょう。
以下では、基本的な流れを簡単に振り返ります。
相続手続きの概要
遺言、相続人、財産・債務の内容を確認し、相続するかどうかを検討します。相続放棄や限定承認は、原則として自己のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所への申述が必要です。限定承認は共同相続人全員で行います。遺言等に応じて必要となる遺産分割協議や登記を進め、判断が難しい場合は期限内に専門家へ相談してください。
土地の名義変更（相続登記）
売却による所有権移転登記の前提として、相続登記を整える必要があります。必要書類は遺言や遺産分割の有無などにより異なります。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として、自分のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことの両方を知った日から3年以内に申請します。施行前から取得を知っていた未登記の相続不動産は、原則2027年3月31日までが期限です。売却の予定がなくても対象となります。遺産分割が成立した後には、原則として成立日から3年以内にその内容を反映した登記をする義務もあります。協議がまとまらない場合は、相続人申告登記等による義務への対応を法務局・司法書士に確認します。相続人申告登記だけで売却に必要な所有権の登記が整うわけではありません。
相続した土地の売却で確認したい2つの税の特例
代表的なものに「被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除」と「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」があります。同じ不動産の譲渡について、この2つを併用することはできません。期限だけでなく、取得した財産や相続税の課税状況などを確認します。
相続空き家の譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例
亡くなった方の住まいと敷地を相続し、一定の条件を満たして売る場合の特例です。更地を相続しただけで自動的に対象となる制度ではありません。建物を残す場合の耐震基準、取り壊して売る場合の条件、相続後の利用状況なども確認が必要です。
【主な条件】
- 対象家屋は原則として1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物ではなく、相続直前に被相続人以外の居住者がいなかったものです。老人ホーム等への入所には別途条件があります。売主が家屋と敷地等を相続していること、相続後に居住・賃貸・事業利用していないこと等も確認します。
- 売却期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までです。売却代金は原則1億円以下で、分割売却や他の相続人による売却を合算する場合があります。親子・夫婦など特別な関係のある相手への売却は対象外です。
【効果と手続き】
控除額は譲渡所得から最高3,000万円です。2024年以後の譲渡で対象家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たり最高2,000万円となります。税額そのものから引く制度ではありません。
2024年以後の譲渡では、売却翌年2月15日までに耐震改修または家屋の全部の取り壊しを行う方法も一定条件で対象となります。市区町村の確認書等を揃えて確定申告する必要があるため、契約前に税務署・税理士へ確認しましょう。
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
相続や遺贈で取得した財産を一定期間内に売る際、その財産を取得した人に課税された相続税の一部を、譲渡所得の計算上の取得費へ加算できる特例です。相続税額の全額をそのまま差し引けるわけではありません。
【主な条件】
- 相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡すること。通常「相続開始から3年10か月以内」と説明されますが、実際の相続税申告期限から確認します。
- 相続や遺贈で財産を取得した人に相続税が課税されていること。単に相続しただけでは適用されません。
【効果と手続き】
取得費へ加算する額は所定の計算で求め、特例適用前の譲渡益が上限です。必要な明細書等を添えた確定申告が必要です。
同じ不動産の譲渡について相続空き家の特別控除との併用はできないため、双方の要件を満たす場合は税理士等に比較を相談しましょう。
売却前に知っておきたい税金と費用
相続した土地を売却する場合、譲渡所得に対する税金だけでなく、手続きに伴う諸費用がいくつか発生します。
土地売却時にかかる税金の種類
売却による所得と、契約書を作る際の税金を区別して確認します。相続そのものに関する相続税や、登記の登録免許税とは別です。
- 所得税・住民税：取得費・譲渡費用や特別控除等を反映した課税譲渡所得に対して計算します。売却代金全額に税率を掛けるわけではありません。
- 所得税への付加税：2026年分は復興特別所得税2.1％。2027年分からは防衛特別所得税1％と復興特別所得税1.1％となります。いずれも基準となる所得税額に対する割合で、売却価格に掛けるものではありません。
- 印紙税：課税対象となる紙の売買契約書にかかり、記載金額等で税額が変わります。電磁的記録として締結する電子契約は課税文書に当たりませんが、別途作成する紙の文書は個別に判断します。
譲渡所得の長期・短期は、売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるかどうかで判定します。相続では原則として被相続人の取得時期を引き継ぐため、相続から3年以内に売っても長期譲渡となる場合があります。取得費も原則として被相続人の購入代金等を基に計算します。
相続した土地の売却にかかるその他の費用
以下は費用の例です。すべての売却で一律にかかるものではないため、作業の必要性、見積りの範囲、税金・立替実費と報酬、支払時期を確認します。
- 仲介手数料：通常、税抜売買価格が400万円を超える場合の一方の依頼者からの上限は「（価格×3％＋6万円）×1.1」です。800万円以下の宅地・建物には、媒介費用を勘案し一方当たり税込33万円までとする特例があります。自動的に上限額となるものではなく、媒介契約時に説明を受けて合意します。
- 登記費用：相続登記・抵当権抹消等に関する登録免許税や証明書代、司法書士へ依頼する場合の報酬など。税金・実費と報酬を分けて確認します。
- 測量費：境界確認や分筆など、必要な作業の範囲と土地の状況に応じて見積りを確認します。
- 解体費用：古家を解体する場合の費用。建物があるだけで解体が必須になるわけではなく、現状で売る案と比較します。解体前に特例や翌年度以降の固定資産税等への影響も確認します。
売却代金から、諸費用・借入返済・税金等を差し引いて手元資金を見込みます。この手取り計算と、税務上の譲渡所得の計算は別です。売却代金を受け取る前に必要となる支出も整理してください。
税の特例を検討するときの注意点
期限内に売れば必ず控除を受けられるわけではありません。特例ごとの適用条件、必要書類、確定申告の手続きを確認しましょう。共有不動産では、誰がどの財産を取得し、どの範囲を売るのかも整理が必要です。
同じ譲渡に2つの特例を併用できない
同じ家屋や敷地等の譲渡について、相続空き家の特別控除と取得費加算の特例は併用できません。両方の要件を満たす場合は、控除額・取得費加算額・譲渡所得を比較して判断します。「不動産売却に関するすべての特例から1つしか使えない」という意味ではありません。
共有名義の場合の売却方法
共有の土地全体を通常の売買で処分するには、原則として共有者全員の合意が必要です。自分の持分だけの売却とは区別して考えます。権利関係や合意形成でお困りの場合は、契約前に弁護士・司法書士等へ相談しましょう。
売却までに時間がかかるケース
買主探しに加え、相続登記、境界の確認、必要な改修や解体などで時間がかかる場合があります。特例の期限だけを見て契約を急がず、必要な手続きと売却までの見通しを早めに確認しましょう。
3年を過ぎた場合も、利用予定と負担を比較する
相続から3年を過ぎても土地を売却することはできます。特例の期限は一律ではないため、利用できる制度が残っているかも個別に確認します。売却・活用・保有の判断は、ご家族の希望、管理の負担、見込まれる手取りを比較して行いましょう。
固定資産税や維持費が負担になる場合
保有中の税金や維持費が負担になる場合は、売却や活用を検討する理由になります。相続から3年を過ぎただけで、すべての税の特例が使えなくなるわけではありません。実際の期限と適用条件を確認してください。
空き家の老朽化や管理リスクが高まる場合
空き家の状態に応じて、点検・換気・修繕・見回り等の管理を考えます。老朽化や近隣への影響が心配な場合は、必要な管理費用と売却・活用の方法を比較します。相続から3年という年数だけで、建物の危険性や処分方法が決まるわけではありません。
現在の売却価格と、保有を続ける負担を比較する
将来の地価や売却価格を確実に予測することはできません。近隣の成約事例、土地の条件、今後の利用予定、管理費用を確認し、価格が上がる場合と下がる場合の双方を想定して方針を考えましょう。
相続した土地を売却する流れ
主な流れは、権利関係の整理、価格調査と売却方針の決定、販売、契約、決済・引渡し、申告です。相続手続きと並行できる準備もあります。登記・相続税・特例の期限は、それぞれ別に管理します。
不動産会社に査定を依頼する
不動産会社へ査定を依頼し、根拠となる成約事例や物件の条件、販売方法、見込まれる費用を確認します。査定額は成約価格を保証するものではありません。複数社を比べる場合も、金額だけでなく前提条件や対応内容をそろえて検討しましょう。
関連記事：不動産会社の種類とは？賃貸仲介の仕事内容や手数料も解説
相続登記を完了させる
売却による所有権移転の前提となる相続登記と権利関係を整えます。価格調査や書類収集は並行できますが、契約・引渡しまでに何を完了する必要があるかは、不動産会社と司法書士に確認してください。
売買契約を結び、決済・引渡しへ進む
価格、境界や建物の状態、引渡し日、手付金、解除条件、費用負担等を確認して契約します。仲介がある場合は、重要事項の説明と契約内容の不明点を契約前に確認しましょう。
その後、契約で定めた条件に沿って残代金の支払い、必要な登記手続き、物件の引渡しを進めます。借入金がある場合は、完済と抵当権抹消の準備も金融機関・司法書士等と調整します。
売却後の確定申告を行う
税の特例を使う場合は、結果として納税額がゼロになっても確定申告が必要となることがあります。譲渡所得と適用条件を確認し、必要書類を準備しましょう。所得税等の申告と住民税の納付時期は同じではないため、納付までの資金計画も立てておくと安心です。
【まとめ】相続した土地は特例の条件と利用予定を確認する
相続した土地をいつ売るかは、一律に「3年以内」で決まるものではありません。ご家族の希望、管理費用、利用予定、売却後の手取りを整理して検討しましょう。
相続空き家の特別控除と取得費加算の特例には、それぞれ別の期限と要件があります。同じ不動産の譲渡での併用はできません。対象財産や相続税の課税状況、必要な工事・書類を確認し、契約前に税務署・税理士へ適用可否を相談してください。
売却する場合も保有する場合も、相続登記の義務は別に確認が必要です。早い段階で権利関係と期限を整理し、ご家族で方針を相談しておくことが大切です。
株式会社土地未来は、土地の取引を中心に、東京都内の不動産に関するご相談に幅広く対応しています。相続した土地やご実家の扱いでお悩みの方も、現在の状況からお聞かせください。
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制度説明の確認日：2026年9月26日
主な参照先は以下のとおりです。個別の税額・特例の適用は、税務署や税理士へご確認ください。
相続手続き・費用の追加確認資料
2026年9月27日確認。手続きの期限、登記、印紙税、費用の扱いについて参照した資料です。
