事業用定期借地権とは｜契約期間・地代・返還時の注意点

監修者

宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）

横田大樹（株式会社土地未来）

1. 事業用定期借地権とは

定期借地権の主な制度には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権があります。事業用定期借地権では、賃貸住宅や社宅など居住用の建物は対象になりません。

地代は、立地・用途・契約期間・周辺の賃貸事例などを比較し、当事者間で検討します。借主の事業収支も参考になりますが、事業の利益が増減しただけで地代が自動的に変わるわけではありません。

定期借地権の種類

定期借地権の主な3制度と普通借地権を比較します。一時使用目的の借地権は別の制度です。以下の存続期間は初回設定時の概要であり、旧法借地権や個別の契約条件は別途確認が必要です。

居住用の建物を所有する目的では、普通借地権も選択肢になります。定期借地の制度を使う場合は、居住用にも利用できる一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権を、期間や終了方法に合わせて検討します。

① 一般定期借地権

一般定期借地権は50年以上で設定し、更新・再築による期間延長・期間満了時の建物買取請求をしない旨を定めます。建物の所有が目的ですが、事業用定期借地権と異なり、居住用建物にも利用できます。

期間満了時には原則として借主が建物を撤去して土地を返還します。長期の地代収入を計画できる一方、支払いの遅延や返還時の対応などを契約前に検討しておく必要があります。

② 事業用定期借地権

事業用定期借地権は、専ら事業用の建物を所有する目的で土地を貸す制度で、居住用建物は対象になりません。建物を所有しない駐車場や資材置場だけの賃貸借とは区別します。

契約期間は10年以上50年未満です。将来の土地利用、借主の事業計画、建物の撤去時期などを踏まえて期間を検討します。

地代の見直しは、契約の改定条項や当事者の合意、借地借家法11条の地代増減請求の要件を確認します。税負担や土地価格、経済事情、近隣の地代などに照らして不相当になったかを検討し、借主の収益の変化だけで判断しないようにしましょう。

③ 建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権では、設定から30年以上経過した日に、建物を土地所有者へ相当の対価で譲渡する特約を定めます。建物の譲渡により借地権を終了させる仕組みです。

建物を利用している人が引き続き使用を求める場合には、建物賃貸借が成立することがあります。土地が更地で戻る制度とは異なるため、建物の取得費用やその後の利用を検討しましょう。

参考：一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権は、建物所有のための借地が一時使用であることが明らかな場合に関する制度です。工事用の仮設建物などでも、名称だけで決まるわけではなく、契約の目的・期間・事情を確認します。

一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、借地借家法25条により通常の存続期間や更新等の規定の一部が適用されません。短期間の契約というだけで該当するわけではありません。

事業用定期借地権の4つの特徴

事業用定期借地権が適しているかは、事業者の需要、用途地域や建築条件、接道、将来の利用予定などで変わります。広さや交通量だけで最適と決めず、次の特徴を踏まえて検討します。

事業用定期借地権を検討する土地の条件

候補として検討できる土地の例です。以下に当てはまるだけで、借主が見つかることや希望の建物を建てられることが保証されるわけではありません。

• 長期間にわたって使う予定のない土地
• ある程度の広さがある土地
• 商業地域にある土地
• 大きな道路に面している土地

2. 事業用定期借地権の契約期間と更新

事業用定期借地権は、期間区分に応じた要件を満たして設定することで、更新のない借地権となります。期間を定めるだけでよいとは限らないため、次の区分と契約方法を確認します。

借地契約の期間

事業用定期借地権として借地契約のできる期間は、次の2つです。

土地所有者の将来の利用予定と、借主の建築・投資回収・撤去の計画をすり合わせて期間を決めます。長短だけで有利不利を判断しないようにしましょう。

30年以上50年未満の場合、期間を決めるだけでは更新等を排除できません。借地借家法23条1項に沿った特約があるか、公証人や弁護士等と確認することが大切です。

建物買取請求権とは

契約期間の更新

10年以上30年未満では、法律により更新・再築による期間延長・建物買取請求に関する規定が適用されません。30年以上50年未満では、これらを排除する特約を定めることで、更新のない借地権にします。

どちらの期間区分でも、設定契約は公正証書で作成します。満了後も利用を続けたい場合の再契約は、当然に認められる更新とは別の問題として当事者間で検討します。

中途解約

3. 事業用定期借地権の評価と地代の相場

事業用定期借地権の評価と地代の相場についてご説明します。

地代は個別条件を比較する

地代の計算方法

固定資産税などの負担は参考資料になりますが、その税額に一定の倍率を掛けるだけで適正な地代が決まるわけではありません。

専門的な賃料評価では、土地の価格と期待利回り・必要経費を基にする方法や、類似する賃貸事例と比較する方法などがあります。必要に応じて不動産鑑定士へ相談します。

貸している土地の相続税評価

定期借地権等の目的となっている宅地は、原則として自用地としての価額から定期借地権等の価額を控除して評価します。原則の計算額が、自用地価額から下表の割合を控除した額を上回る場合は、その比較計算額を用います。下表は一律の減額率や減額の上限を示すものではありません。

4. 事業用定期借地権で土地を貸すメリット・デメリット

事業用定期借地権で土地を貸す場合には、特徴を把握した上で土地活用の方法として適切かを考えてみることをおすすめします。

事業用定期借地権のメリット

事業用定期借地権を利用したいと考えたら、メリットとデメリットの両方を知っておきましょう。

事業用定期借地権のデメリット

長期間の契約では、土地の使い方に制約が生じ、借主の経営状況や将来の返還にも備える必要があります。主な注意点を確認しましょう。

5. 事業用定期借地権の契約は納得できる借地料で

事業用定期借地権で土地を活用するなら、借地料をいくらに設定するかが重要です。借地料は高すぎても借主を見つけにくいですが、安くしすぎても貸主の利益が出ません。

そのため、相場価格を参考にして、適正価格を定めることが重要です。貸主と借主双方が納得できる借地料を設定し、事業用定期借地権を賢く使って土地活用を行いましょう。