空き家を売る方法｜解体・費用・税金と契約前の確認点

近年、空き家の増加は全国的な社会問題であり、相続で引き継いだけれど使い道がない、遠方で管理が難しいなどの悩みを抱える方も少なくありません。放置すれば思わぬリスクや費用負担が発生する可能性もあり、早めの対応が肝心です。

本記事では、空き家の売却方法や注意点、かかる費用・税金などを解説します。状況に合った最適な売却方法を見つけ、安心して不動産を手放すための参考にしてください。

監修者

宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）

横田大樹（株式会社土地未来）

空き家を放置するとどうなる？

空き家を放置してしまうと、下記のようなリスクやデメリットが発生します。

• 管理状況などにより土地の税負担が増える場合がある
• 老朽化による資産価値の低下
• 近隣トラブルの原因になる

空き家を管理する際は、安全面と近隣への影響に加え、維持費や税負担も確認します。住宅用地には固定資産税の課税標準を軽減する特例がありますが、建物の状態や行政の措置などによって扱いが変わる場合があります。

「特定空家等」や「管理不全空家等」について、市区町村から必要な措置の勧告を受けると、その敷地は住宅用地の固定資産税の特例から除外されます。指定されただけで直ちに税額が6倍になるわけではありません。実際の税額は、土地の面積や評価額、負担調整などによって異なります。

管理が不十分な状態が続くと、雨漏り・シロアリ被害などに気付くのが遅れ、補修費が増える場合があります。建物の状態は維持管理によっても異なるため、定期的に確認しましょう。不法侵入や火災、落下物などの事故を防ぐための管理も必要です。

そのほか、枝木の越境や害獣の侵入など、近隣トラブルに発展するケースもあげられます。こうした状況を避けるためにも、空き家は放置せず、早めに売却や活用の方法を検討することが大切です。

空き家を売却する方法

空き家を売却する方法は、下記のとおりです。

• そのまま売却する
• 更地にして売却する
• リフォームして売却する
• 買取業者に売却する
• 不動産のマッチングサイトで売却する
• 個人間で売買する

方法ごとに手間や費用、売却までの期間などに違いがあります。それぞれ詳しく解説します。

関連記事：土地を売りたい！売却時の流れや注意点を徹底解説

そのまま売却する

建物を残したまま売却する方法です。住宅としての利用を想定する場合も、買主が解体・建替えを検討する「古家付き土地」として売る場合もあります。築年数だけで分けず、建物の状態、利用できるかどうか、買主の目的などを踏まえて販売方法を検討します。

解体せずに売却できれば、売主が解体費用を先に負担せずに済みます。住宅用地の税の特例が続くかは建物の状態などによるため、自治体へ確認しましょう。建物に劣化や不具合がある場合は、買主が修繕費を見込んで価格交渉をすることもあります。

「現状のまま引き渡す」と記載しただけで、契約不適合責任がすべてなくなるわけではありません。把握している不具合を伝え、何を契約の内容とし、修補や責任の範囲をどう取り決めるかを確認しましょう。

更地にして売却する

更地にすると、買主が新築や土地活用を検討しやすくなる場合があります。ただし、すぐに建築できるとは限りません。接道や用途地域などの制限、再建築の可否を解体前に確認することが大切です。

解体費用を誰が負担するかは契約条件によります。売主が先に解体する場合は、その費用と、住宅用地の特例が外れることによる土地の税負担の変化を確認しましょう。

解体後の売却見込みだけでなく、工事費、税額、再建築の条件、建物を残した場合の活用可能性を比べて判断します。解体前に不動産会社や工事の担当者へ相談しましょう。

関連記事：中古住宅を売却するには？売却までの流れや注意点を解説

リフォームして売却する

補修やリフォームで使いやすさや見た目を改善する方法もあります。ただし、工事をすれば成約率や売却価格が必ず上がるわけではありません。購入希望者が自分で改修したい場合もあるため、工事前に販売方法を検討します。

壁紙の張り替えや、水回りの補修などの軽微な工事であれば、比較的費用を抑えながら印象を改善できるでしょう。しかし、買主のニーズに合わないリフォームを施すと、かえって売れにくくなることがあります。

リフォームには工事費や期間がかかるため、費用対効果を慎重に見極めることが重要です。

買取業者に売却する

「早く手放したい」「遠方に住んでいて管理が難しい」といった場合は、不動産会社による直接買取も選択肢です。買主を広く募集する仲介とは進め方が異なりますが、契約・引き渡しまでの期間は、権利関係や境界、建物の状態、必要書類などによって変わります。

不動産会社が直接買主となり、別の仲介会社が入らない取引では、仲介手数料は発生しません。契約不適合責任の扱いや残置物の処分などは契約ごとに確認が必要です。買取価格は物件や条件によって異なるため、仲介での売却見込み額と、費用・期間・契約条件を合わせて比較しましょう。

不動産のマッチングサイトで売却する

インターネットの物件掲載サービスや空き家バンクなどを通じて、購入希望者を探す方法もあります。仲介会社が関与する仕組みと、当事者同士で進める仕組みがあり、サービスごとに異なります。

掲載料や成約時の費用、仲介の有無はサイトごとに異なります。利用規約と料金を確認し、誰が物件調査・契約・引き渡しを担当するのかを整理してから利用しましょう。

サイトがどこまで支援するかを確認し、内見、調査、契約、代金の決済、登記などの担当者を決めます。自分たちで対応できない事項は、仲介会社や担当分野の専門家への依頼も検討しましょう。

個人間で売買する

知人や親族と直接売買する場合、仲介を依頼しなければ仲介手数料はかかりません。ただし、登記や調査、税金などの費用は別です。親しい間柄でも、価格・支払い・引渡し・責任の範囲は書面で確認します。

住宅ローンの利用条件は金融機関ごとに確認し、物件調査や契約を省略しないようにしましょう。個人間の著しく低い価額での売買は、時価との差額が贈与とみなされることがあります。法律上の問題は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士などへ相談します。

空き家の売却にかかる費用と税金

空き家を売却する際には、売却価格だけでなく、下記の発生する費用や税金について把握しておくことが重要です。

• 仲介手数料
• 解体費用
• リフォーム費用
• 税金（譲渡所得税・登録免許税・印紙税）

詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売買が成立した場合には、取り決めた仲介手数料がかかります。金額は法令上の上限の範囲内で合意して決めるもので、上限額が一律の請求額になるわけではありません。

宅地建物取引業法（宅建業法）によって、上限額が厳格に定められています。宅建業法第46条では、報酬の金額は国土交通大臣が定めた範囲内に限られることが明記されており、それを超える請求は禁止されています。高額取引に不慣れな一般消費者を保護するためのルールです。

通常の売買仲介で、課税事業者が依頼者の一方から受け取れる手数料の上限は次の各区分を合計した額です。表の割合は消費税10％を含みます。計算に用いる売買価格からは、建物代金に含まれる消費税等を除きます。

参考：国土交通省｜不動産取引の仲介手数料について
国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

課税事業者の通常の上限額は、次の速算式でも計算できます。消費税率10％の場合の式です。売買価格は建物代金に含まれる消費税等を除いた額とし、下記の低廉な空家等の特例とは区別します。

【速算式】

• 売買価格が200万円以下の場合：（売買価格×5％）×1.1
• 売買価格が200万円超〜400万円以下の場合：（売買価格×4％＋2万円）×1.1
• 売買価格が400万円を超える場合：（売買価格×3％＋6万円）×1.1

2024年7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物には「低廉な空家等」の特例があります。使用状況を問わず、媒介に要する費用を勘案して通常の計算を超える報酬を受け取れる制度で、課税事業者の場合、依頼者一方あたりの上限は税込33万円です。価格の判定では建物代金に含まれる消費税等を除きます。依頼前に、適用条件と実際の金額の説明を受け、合意内容を確認しましょう。

関連記事：不動産の売買に仲介業者はいらない？利用すべき理由を解説

解体費用

解体費用は、建物の構造・床面積・敷地への搬入条件などで変わります。坪単価だけで決めず、現地確認を受け、廃棄物の処分や付帯工事を含む見積もりを取りましょう。

解体時は、建材の石綿（アスベスト）使用の有無を確認する事前調査が必要です。必要な調査・届出・除去や処分の費用、庭木・塀・残置物の扱い、工事後に追加費用が生じる条件も見積もりで確認します。

見積もりは総額だけでなく、調査・撤去・処分の範囲をそろえて比較しましょう。地中埋設物など未確認の事項は、発見時の連絡と費用の決め方も事前に確認します。

リフォーム費用

リフォームしてから売却する場合は、工事範囲と費用を事前に見積もります。設備交換だけの場合と、構造部分を含む改修では負担が大きく異なります。工事費を売却価格にすべて上乗せできるとは限らないため、現状のまま売る場合も比較しましょう。

リフォームで物件の魅力が向上し、販売価格を引き上げられる可能性がある一方で、買主のニーズとマッチしない内容の場合、逆効果となることもあります。費用対効果を十分に見極める必要があるでしょう。

税金（譲渡所得税・登録免許税・印紙税）

空き家を売却する際にかかる税金は、おもに下記のとおりです。

• 譲渡所得への課税：個人の一般的な税率は、売却年の1月1日時点で所有期間5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。売却額そのものではなく、取得費・譲渡費用・適用できる控除を差し引いた課税譲渡所得に対して計算します。相続では原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。
• 登録免許税：登記の種類によって税率・税額が異なります。固定資産税評価額の0.4％は、相続による所有権移転登記の原則的な税率です。売却に関係する登記すべてに同じ税率がかかるわけではありません。
• 印紙税：紙で作成する売買契約書は、記載金額や適用される軽減措置に応じて確認します。電子契約では取扱いが異なります。

各種税制には特例や控除が用意されているため、事前に確認して適用条件に合致するか調べておくと、税負担の軽減につながります。

関連記事：不動産売却にかかる税金のすべて｜計算方法・節税対策・確定申告の流れを解説

空き家の売却にかかる費用と税金を抑える方法

空き家の売却は費用が膨らみやすい傾向ですが、事前準備により出費を抑えることも可能です。ここでは、空き家の売却にかかる費用を抑える方法を紹介します。

• 特例や控除を活用する
• 不動産売買契約書を保管する
• 行政の補助金を活用する

詳しく見ていきましょう。

特例や控除を活用する

相続した一定の空き家には、譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例があります。2024年以降の譲渡で対象の家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円です。建築時期、居住・利用状況、耐震性または取壊し、売却代金、期限などの要件があり、相続した空き家すべてが対象ではありません。

この空き家の特別控除と、相続税の一部を取得費に加える特例は、同じ家屋・敷地の譲渡について併用できません。どちらが使えるか、どちらを選ぶかは、資料をそろえて税理士へ確認しましょう。

特例を受けるには、要件に当てはまるだけでなく、所定の書類を添えた確定申告が必要です。市区町村の確認書や耐震・取壊しの資料など、必要書類を工事・売却の前に税理士や自治体へ確認しましょう。

不動産売買契約書を保管する

売却益に対する税金を計算するときは、取得費の確認が重要です。次は主な例です。相続した物件では、原則として被相続人の取得費を引き継ぐため、以前の購入資料も探しましょう。

• 物件購入時の代金
• 購入時の仲介手数料
• 非業務用資産の購入時の登記費用など（既に必要経費に算入したものは重ねて計上しない）

取得費を確認するには、購入時の売買契約書や領収書が役立ちます。取得費が分からない場合などは、売却額の5％を概算取得費にする方法がありますが、まずは過去の契約書・支払記録などを探しましょう。建物は減価償却の計算も関係するため、税理士に確認すると安心です。

行政の補助金を活用する

空き家の解体等に補助制度を設けている自治体もあります。対象となる建物・所有者・工事・業者、補助額、申請期間、予算や受付状況は制度ごとに異なり、すべての空き家で利用できるわけではありません。

契約や着工の前に申請・交付決定が必要な制度があります。工事を先に進めず、物件所在地の自治体に、必要書類、現地確認、申請と工事の順序、他制度との併用条件を確認してください。

空き家を売却する際の注意点

空き家の売却を進める際は、費用や税金だけでなく、手続き面やタイミングに関する注意点も数多く存在します。ここでは、空き家を売却する際に見落としがちなポイントを解説します。

• 共有の空き家全体を売る場合は共有者全員で合意する
• 名義変更を忘れずに行う
• 建物や地盤の状態を確認しておく
• 解体するかどうかは査定をしてから決める
• 解体する場合はタイミングを見極める
• 税の特例ごとの売却期限を確認する
• 売却期間に余裕を持つ

詳しく見ていきましょう。

共有の空き家全体を売る場合は共有者全員で合意する

相続した空き家を複数人で共有している場合、物件全体を売却するには共有者全員の合意が必要です。遺産分割が未了の場合は、誰が取得してどのように売却するかも整理しましょう。単独所有になった物件の売却と、共有持分だけの売却では必要な手続きが異なります。

共有者や相続人の意思を早めに確認し、遺産分割が必要な場合は取得方法を整理します。登記手続きは司法書士、遺産分割の争いや交渉など法律上の問題は弁護士へ相談しましょう。

名義変更を忘れずに行う

被相続人名義のままでも、売却の相談や査定から始めることはできます。ただし、買主へ所有権を移す登記の前提として相続登記が必要です。相続人申告登記だけでは売却に必要な所有権移転登記の代わりにならないため、権利関係と手続きの順序を司法書士等に確認します。

相続登記は2024年4月1日に義務化されました。原則として、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となることがあります。施行前の相続も対象で、施行前から取得を知っていた未登記の不動産は、原則2027年3月31日までの申請が必要です。

参考：東京法務局｜相続登記が義務化されました

建物や地盤の状態を確認しておく

雨漏り、シロアリ被害、傾き、過去の補修、境界や地盤について把握している情報を整理し、買主へ伝えます。不明な事項を問題なしと扱わず、調査できた範囲と未確認の範囲を分けて説明しましょう。

引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合、条件に応じて修補などの追完、代金減額、損害賠償、解除が問題となります。調査をすれば責任がなくなるわけではありません。建物状況調査は状態の把握に役立ちますが、瑕疵の有無や耐震性を保証するものではなく、地盤など調査対象外の事項は別に確認します。

解体するかどうかは査定をしてから決める

解体の要否は、建物の調査と売却見込み、工事費を確認して判断します。築年数が古くても利用を検討できる場合がありますが、補修で対応できるかどうかは建物ごとに異なります。

解体すると高額な費用がかかるため、まだ使える家屋を壊してしまうと損失につながることもあります。解体前に不動産会社へ査定を依頼し、「古家付き土地」として売却できるか確認するのがおすすめです。

売却方針は、物件の状態や市場ニーズに応じ、柔軟に検討しましょう。

解体する場合はタイミングを見極める

固定資産税は毎年1月1日の状況を基に課税されます。住宅を解体すると、土地に対する住宅用地の特例が外れる場合があります。建物への課税も変わるため、土地だけでなく全体の税額を自治体へ確認しましょう。

解体の時期は、税額だけでなく建物の安全性、売却条件、補助制度、工事日程を合わせて決めます。「年明けに解体すれば必ず有利」「解体後1年以内に売れば税負担が軽くなる」と一律には判断できません。

税の特例ごとの売却期限を確認する

空き家の特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ制度の対象期間である2027年12月31日までの譲渡が対象です。2024年以降の譲渡には、売却後、翌年2月15日までに一定の耐震改修や家屋全部の取壊しを行う場合の制度もあります。いずれも利用状況など他の要件があり、取得費加算など別の特例とは期限も異なります。

売却や工事の日程は、利用できる特例の要件と必要書類を確認してから検討しましょう。税の期限だけで急いで決めず、価格や契約条件も合わせて判断することが大切です。

関連記事：相続した土地を5年以内に売却するのは注意？その理由を解説

売却期間に余裕を持つ

仲介による売却では主に次の工程を経ます。必要な期間は、物件の調査、相続・権利関係、価格、購入希望者の状況などによって異なります。

• 査定
• 媒介契約
• 買主探し
• 契約
• 引き渡し

販売期間中も管理費や税負担が続きます。売出し後の問い合わせ状況を確認し、価格・販売方法・買取の利用などを見直す時期も相談しましょう。時間をかければ希望価格で売れるとは限りません。

空き家の売却の相談から引き渡しまでの流れ

空き家の売却の相談から引き渡しまでの流れは、下記のとおりです。

事前に流れを把握しておくことで、余裕のあるスケジュールで空き家の売却準備を進められます。

表は日程を検討する際の確認点で、標準的な所要日数や成約を保証するものではありません。相続登記、境界確認、融資審査などに必要な時間を確認し、担当者間で日程を調整しましょう。

事前に、必要書類や手続き内容を確認しておきましょう。

空き家を売却する際の不動産会社の選び方

空き家の取扱経験や地域の情報は、依頼先を選ぶ判断材料になります。今回の物件の課題を把握し、調査・販売・契約をどう進めるか具体的に説明できる会社かを確認しましょう。

また、下記の項目も確認ポイントです。

• 査定額の根拠が明確か
• 過去の実績や口コミ
• 対応の丁寧さ

さらに、遠方の空き家があるなら、管理サービスの有無もチェックしましょう。1社に絞らず、複数社に査定を依頼して比較検討するのがコツです。

管理を依頼する場合も、巡回・補修・緊急時対応などの範囲と費用を確認します。査定額の高さや口コミの点数だけで決めず、未確認事項や不利な条件も説明する担当者かを見極めましょう。

まとめ

空き家の売却では、建物を残す方法と解体する方法、仲介と買取を、費用・期間・契約条件を含めて比較します。解体やリフォームを先に決めず、権利関係、建物の状態、税の特例などを確認して進めることが大切です。

株式会社土地未来は、東京都内を中心に、空き家や土地の売却・買取・活用のご相談に対応しています。現状を整理し、建物を残す方法や解体を伴う方法など、ご事情に合う進め方を一緒に検討します。

相続した空き家の管理や売却時期など、まだ方針が決まっていない段階でも、現在のお悩みとご希望をお聞かせください。

＞＞株式会社土地未来に売却を相談する