実家を相続したらどうする？流れ・リスク・今すぐやるべきことを完全解説
🎓 この記事の監修者
宮原 海斗
株式会社土地未来 代表取締役
宅地建物取引士
相続不動産の専門家。実家相続・空き家問題・相続税対策まで、お客様の最善の選択をサポート。
横田 大樹
株式会社土地未来 専務取締役
宅地建物取引士
相続不動産の売却・活用のスペシャリスト。遺産分割協議・相続登記・税金対策まで精通。
今後住む予定のない実家を相続することになり、どうしたらいいか悩んでいる人も多いと思います。
「なんとなく」実家を相続してしまうと、大きなリスクを抱えることになります。特定空き家に指定されて固定資産税が6倍になったり、3,000万円の税金控除が使えなくなったり…知らないと数百万円単位で損をする可能性も。
そこで本記事では、以下について詳しく解説します。
- 実家相続の流れ（相続人確認→相続放棄判断→遺産分割協議→相続登記→相続税申告）
- 実家を相続した場合のリスク（特定空き家指定・3,000万円控除失効）
- 実家を相続する際に今すぐやるべきこと（不動産価値の把握・早期売却検討）
相続で損したくない人は、ぜひ最後まで目を通してみてくださいね。
宮原海斗（株式会社Gen’Z 代表取締役）
宅地建物取引士／相談診断士
横田大樹（株式会社Gen’Z 専務執行役）
宅地建物取引士／相談診断士
1. 実家を相続する際の流れ
実家を相続する流れは以下の通りです。
- 相続人や相続財産を確認
誰が相続人なのか、どんな財産があるのかを確認します。特に家と土地は金額面で一番大きく、分割しづらいため、相続人同士で非常に揉めやすいです。早めに家の価値を把握し、どう分割するかはっきりしておきましょう。 - 相続放棄する場合は申立てをする（相続開始から3ヶ月以内）
相続放棄する場合、期限は相続開始から3ヶ月以内です。3ヶ月を超えると相続放棄できません。実家の価値が分からず、相続すべきか相続放棄すべきか分からない場合は、まず無料で不動産査定を依頼して持ち家の相場を調べましょう。 - 遺産分割協議で、財産の分け方を決める
相続人全員で話し合い、誰がどの財産を相続するか決めます。遺産分割協議書を作成し、全員が署名・押印します。 - 相続財産の名義変更・相続登記
不動産の名義を被相続人から相続人に変更します。2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。 - 相続税の申告・納付をする（相続開始から10ヶ月以内）
相続税の申告・納付期限は相続開始から10ヶ月以内です。ただし、相続税には基礎控除があります。
相続税の基礎控除額
3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）
計算例
- 相続人が1人の場合：3,000万円 + 600万円 = 3,600万円
- 相続人が2人の場合：3,000万円 + 1,200万円 = 4,200万円
- 相続人が3人の場合：3,000万円 + 1,800万円 = 4,800万円
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2. なんとなく実家を相続する危険性
なんとなく実家を相続することは、2つの大きな危険性があります。
リスク① 「特定空き家」に指定される
実家を相続して空き家になった場合、「特定空き家」に指定される可能性があります。
「特定空き家」とは、以下に該当する、周辺地域に悪影響を及ぼす可能性がある建物です。
- 公衆衛生上有害である
- 景観を著しく損ねている
- 近隣の生活環境を損ねている
特定空き家に該当すると、「住宅用地の特例措置」という固定資産税を軽減する制度が受けられなくなり、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になります。
リスク② 3,000万円の税金控除が利用できない
もし相続した不動産を売却する場合、相続開始日から3年以内に売却すれば、3,000万円の特別控除を受けられます。
ちなみに、不動産はすぐに売れるものではなく、数年売れないことも十分あります。
3年経ってから家や土地を売った場合には、売却益の全額に対して譲渡所得税がかかるため、税負担がかなり大きくなる可能性も。
売却を視野に入れている方は、早めに不動産会社に相談するのがおすすめです。
🚨 家を放置するのは損でしかない！
- 固定資産税や維持費だけで毎年数十万円もかかる
- 不動産の価値が年々下がり続ける
- 草取り、植木の手入れなど維持の手間とコストがかかる
- 治安、ゴミ、野良猫、害虫、悪臭、倒壊など、近隣トラブルにも
例：3,000万円の住宅の場合、固定資産税は年間約29.4万円。その他の維持コストも加われば、30万円以上はかかるでしょう。
3. 相続した実家に住まない場合はどうする？
相続した実家に住まない場合の対処方法として、以下の2つがあります。
対処法① 空き家を更地にする
空き家を解体して更地にする
空き家を解体して更地にすれば、建物の管理が不要になります。
⚠️ 注意点・デメリット
- • 空き家の解体費用が100万円ほどかかる
- • 更地にすると固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になる
「建物分の固定資産税が浮く」と考える人もいるかもしれませんが、実際にはそれ以上の税金がかかることになり、解体費用も高額です。
そのため、「遠方に住んでいて空き家の維持が難しい」「老朽化していて危険」などといった場合に検討するといいでしょう。
✅ 更地活用のアイデア
- • 駐車場にする
- • 借地にする
- • 資材置き場として貸し出す
など、土地を有効活用するのもおすすめです。
対処法② 空き家を売却する（最もおすすめ）
今後活用予定がないなら売却がベスト
今後家や土地を活用する予定がないなら、売却することを強くおすすめします。
✅ 空き家を売却するメリット
- • 固定資産税や維持費がかからない
- • 売却益が出る可能性がある
- • 3,000万円の特別控除が受けられる（相続開始から3年以内）
- • 近隣トラブルのリスクがなくなる
- • 管理の手間から解放される
慣れ親しんだ実家を売ることに抵抗がある人もいるかもしれませんが、空き家となれば急速に家も傷み、人が住むのに適さない状態になってしまう場合も。
親の遺してくれた資産を有効活用するためにも、早めに売却を検討することをおすすめします。
実家の売却を検討している方へ
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4. ✔ 実家の相続でまずやるべきこと
実家の相続でまずやるべきことは、
「不動産の価値を把握すること」
なぜなら、不動産の価値を把握していなければ、
- • 相続すべきか
- • 売却するべきか
- • 相続放棄すべきか
- • 家を有効活用すべきか
判断できないからです。
不動産の価値を把握しておけば、取るべき行動が明確になります。
🚨 間違ってもなんとなく家を相続してはいけません
空き家になってしまった場合、資産価値がどんどん下がっていくためです。
また、売却できたとしても、不動産にどれくらいの価値があるのかは素人ではわからないため、よく考えずに売却した場合、数百万円単位で損をする可能性も。
あとで後悔しないためにも、まずは無料査定で実家の価値を把握しましょう。
さらに、もし相続した不動産を売却する場合
⏰ 3,000万円控除の期限は「相続開始から3年以内」
ちなみに、不動産はすぐに売れるものではなく、数年くらい売れない場合もあります。
そのため、税金控除を受けられる期限3年のために、少しでも売却を検討しているなら、早めに相談・査定をしておくべきです。
📈 補足：今、不動産バブルが来ています
💡 絶好の売り時です
現在、不動産バブルが到来しています。新築・中古ともに「平成バブル超え」とも言われている今、あなたの家やマンションを高く売るチャンスです。
不動産価格指数を見ても一目瞭然です。ただし、この不動産バブルはコロナ完全収束と共に落ち着いて行くと言われています。
つまり今は”絶好の売り時”なのです。
まとめ：実家相続は「価値の把握」から始めよう
✅ この記事のポイント
- 実家相続の流れ（5ステップ）
相続人・財産確認 → 相続放棄判断（3ヶ月以内） → 遺産分割協議 → 相続登記（義務化） → 相続税申告（10ヶ月以内） - なんとなく相続する2つの危険性
①特定空き家指定で固定資産税が最大6倍、②3,000万円控除が使えなくなる（相続開始から3年以内の売却が条件） - 住まない場合の対処法
①更地にする（解体費100万円、固定資産税6倍）、②売却する（固定資産税不要、売却益、3,000万円控除） - まずやるべきこと
不動産の価値を把握すること。相続すべきか・売却すべきか・相続放棄すべきかを判断できない。 - 今は不動産バブル
「平成バブル超え」の今、絶好の売り時。早めの相談・査定がおすすめ。
⚠️ 家を放置するコスト
- 固定資産税・維持費：年間30万円以上
- 不動産価値の下落：年々資産価値が減少
- 特定空き家指定：固定資産税が最大6倍
- 3,000万円控除失効：相続開始から3年超で利用不可
できる限り早く、家をどうするか話し合いましょう。
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