不動産会社は、役割や業務内容は会社ごとに異なります。種類によって、得意分野やサービス内容もさまざまです。
この記事では、不動産会社の種類や仕事内容を解説します。物件探しや契約手続きをスムーズに進めるためにも、あらかじめ不動産会社の特徴を理解しておきましょう。
宮原海斗（株式会社Gen’Z 代表取締役）
宅地建物取引士／相談診断士
横田大樹（株式会社Gen’Z 専務執行役）
宅地建物取引士／相談診断士
不動産会社には3つのタイプがある
賃貸物件に関わる不動産会社は、大きく分けて下記の3つに分けられます。
- 仲介会社
- 管理会社
- 仲介管理会社
それぞれが専門とする業務や対応範囲が異なります。詳しく見ていきましょう。
仲介会社
仲介会社は、賃貸物件を探している入居希望者と、貸し出したいオーナーの間を取り持つ役割を担う会社です。物件の紹介から内見、契約締結までをサポートし、契約が成立した際には「仲介手数料」として報酬を得ます。
賃貸ポータルサイトに掲載されている物件の多くは、仲介会社が取り扱っています。仲介には、客付（入居者側）と元付（オーナー側）の立場があり、どちらに比重を置くかで業務内容も異なるのが特徴です。
客付は物件紹介や内見対応など、入居希望者の仲介がおもな業務です。元付は物件の管理や入居者募集、客付との連携などを行います。
引越しを検討している方にとって、仲介業者はとくに身近な存在といえるでしょう。
関連記事：不動産の売買に仲介業者はいらない？利用すべき理由を解説
管理会社
管理会社は、入居者が生活をはじめたあとの物件維持や、トラブル対応を専門に行う不動産会社です。オーナーから委託を受け、下記の幅広い業務を担います。
- 家賃の集金
- 契約更新
- 修繕手配
- 苦情対応
賃貸住宅の資産価値を維持し、入居者の満足度を高める役割があり、管理の質が物件の人気を左右することもあります。入居者には、水漏れや鍵の紛失などのトラブルに対応してくれる「暮らしのサポート役」として重要な存在です。
なお、分譲マンションの管理会社とは、業務範囲や根拠となる法律が異なる点に注意が必要です。
仲介管理会社
仲介管理会社は、物件の紹介・契約を行う「仲介業務」と、入居後の管理や対応を担う「管理業務」の両方を引き受ける不動産会社です。オーナーは業務の手間を軽減でき、窓口が一本化されることで、入居者もトラブル時の対応がスムーズに受けられます。
地元密着型の不動産会社や、大手の中でも管理部門をもつ企業に多い形態です。仲介と管理の連携が取りやすいため、空室対策や入居者フォローにおいても高い対応力を発揮できる点が特徴です。
効率的な賃貸経営を目指すオーナーには、人気のある業態といえるでしょう。
不動産会社における賃貸の取引形態とは？
不動産会社の取引態様（とりひきたいよう）とは、不動産会社がどの立場で契約に関わるのかを示すものです。おもに、下記3つに分類されます。
- 仲介
- 貸主
- 代理
立場の違いによって、仲介手数料の有無や契約時の説明義務など、借主が受ける影響も大きく変わります。それぞれの取引形態の特徴を詳しく見ていきましょう。
仲介
仲介（媒介）は、貸主と借主の間に立って、賃貸契約を成立させる不動産会社の一般的な形態です。借主に物件を紹介し、条件の交渉や契約締結までをサポートします。
仲介会社には、宅地建物取引業の免許が必要で、契約前には重要事項説明書の交付・説明義務も課されます。仲介手数料は、原則貸主・借主の双方から0.5ヶ月分ずつ（合計1ヶ月分以内）です。
ただし、借主の了承があれば、1ヶ月分を全額請求されることもあります。仲介会社の情報公開範囲は、専任や一般など、媒介契約の形態によって異なります。競争率や、物件の見つけやすさにも影響するのが特徴です。
貸主
貸主とは、物件を所有し、直接貸し出す立場にある人のことです。物件のオーナーが個人であるケースもありますが、不動産会社が自ら所有する物件を貸し出す場合も「貸主」としての取引になります。
仲介を介さず直接契約するため、仲介手数料がかからない点がメリットです。ただし、宅地建物取引業法の適用外となるため、不動産会社でも「重要事項説明書」の交付義務がありません。
契約内容やトラブル時の対応は、借主自身が確認して事前に取り決めをしておくことが重要です。貸主との直接契約はコスト面で有利ですが、慎重な判断が求められます。
代理
代理は、不動産会社が貸主の代わりに、物件の募集から契約締結まで一括で対応する形態です。不動産会社が貸主から正式に委任を受け、借主と直接契約を結びますが、背後には貸主が存在しています。
代理の場合も宅地建物取引業法が適用され、重要事項説明の義務や契約書交付の義務があります。仲介手数料も発生することが多く、内容によっては借主・貸主の双方から費用が請求されるケースもあるため、事前に確認しておくと安心です。
関連記事：賃貸管理は不動産投資成功の核心！ 自主管理と管理委託の違い、具体的な業務内容を紹介 ！
不動産会社における賃貸の仲介の仕事内容
賃貸仲介は、不動産会社が「物件を借りたい人」と「貸したいオーナー」の間をつなぎ、契約までをサポートする仕事です。おもな仕事内容は、下記のとおりです。
- 物件情報の収集・入居者の募集
- 接客・内見案内・契約
- 顧客データの管理
- 覆面調査・自主調査
- 顧客満足度や入居者のニーズの調査
詳しく見ていきましょう。
物件情報の収集・入居者の募集
賃貸仲介の仕事は、物件情報の収集からです。オーナーからの依頼や、不動産業者間の情報共有などを通じて、紹介可能な物件を揃えます。
集めた物件情報は、写真撮影や間取り図の整理などを行い、ポータルサイトや自社サイトへ掲載されます。
情報の見せ方次第で反響数が大きく変わるため、写真の質やコメントの工夫、掲載タイミングの調整なども重要です。とくに若年層の入居者が多い都市部では、ネット掲載が集客に影響します。ターゲット層を意識した情報発信により、効率的な入居者募集につながります。
接客・内見案内・契約
来店またはオンラインで、お客様の希望条件を丁寧にヒアリングし、最適な物件を提案します。実際の内見では、部屋の広さだけでなく、日当たりや周辺環境、共用部の状態なども含めて案内します。
物件を気に入ったら、申し込み・審査へと進むのが一般的な流れです。契約前には、宅建士による「重要事項説明」を実施し、契約書を取り交わして鍵の引き渡しを行います。
スムーズな段取りと説明力が、お客様の満足度と契約率を大きく左右します。
顧客データの管理
賃貸仲介業務では、日々の問い合わせや接客履歴など、顧客に関する膨大なデータが蓄積されていきます。これらのデータを適切に管理し、活用することで業務効率化や成約率アップにつながります。
CRM（顧客管理システム）を使えば、条件に合う物件のスピーディな提案が可能です。また、顧客層や反響傾向を分析することで、募集広告の改善・提案方法の見直しにも役立ちます。
仲介業務において、情報の一元管理と活用は顧客の属性・ニーズに応じた対応を行うために不可欠な要素です。
覆面調査・自主調査
賃貸仲介会社では、サービス品質を維持・向上するために、定期的に「覆面調査」や「自主調査」を行っています。覆面調査は第三者が一般顧客として店舗を訪れ、スタッフの接客対応をチェックするものです。
電話やメール対応のスピード、案内時の説明の丁寧さなどが評価対象になります。自主調査では、社内基準にもとづき、スタッフごとの対応品質や接客マナーを見直します。
これらの調査結果をもとに、指導や研修が行われることで、組織全体の仲介力が底上げされるのが特徴です。顧客満足度を高めるための重要な取り組みといえます。
顧客満足度や入居者のニーズの調査
契約が終わったあとも、仲介会社の仕事は続きます。多くの不動産会社では、契約後に「顧客アンケート」や「入居者満足度調査」を実施し、サービスの改善に活かしています。
顧客がどこに満足し、どこに不満を感じたかを把握することで、今後の提案や対応力の向上につながるでしょう。また、入居者のライフスタイルや希望条件を分析すれば、オーナーに対して的確な物件改善提案も可能です。
こうした情報を蓄積・分析することで、再契約や紹介獲得にもつながり、安定した経営基盤を築けます。
関連記事：不動産の相続はどこに相談すべき？相談先をケース別に紹介
仲介手数料とは？
賃貸物件を契約する際、多くの方が不動産会社に支払うのが仲介手数料です。ここでは、仲介手数料について詳しく解説します。
- 何に対して仲介手数料を支払っているのか
- 仲介手数料のお金の流れ
- 仲介手数料の必要性
- 仲介手数料と管理費の違い
トラブルや誤解を招かないためにも、参考にしてください。
何に対して仲介手数料を支払っているのか
仲介手数料は、賃貸契約が成立するまでに仲介会社が行う一連の業務に対する報酬です。具体的には、下記のような多岐にわたる作業が含まれます。
- 物件情報の収集
- 広告掲載
- 問い合わせ対応
- 内見の案内
- 条件交渉
- 契約書類の作成や説明
- 鍵の引き渡し
これらはすべて、借主と貸主双方が安心して契約できるようサポートするためのものです。契約が成立しなければ、手数料は発生しません。
単なる紹介料ではなく、仲介業務全体の「成功報酬」として支払われるものと考えましょう。
仲介手数料のお金の流れ
仲介手数料は、契約成立時に借主・貸主のいずれか、もしくは双方から仲介会社へ支払われます。支払いタイミングは通常、契約締結時です。
入居者は初期費用の一部として、仲介手数料を礼金や敷金と一緒に支払います。一方、オーナーが支払うケースでは、入居手続きが完了したあとに仲介会社へ手数料を支払うのが一般的です。
なお、宅地建物取引業法では、手数料の上限は家賃の1ヶ月分と定められています。原則、借主・貸主からそれぞれ0.5ヶ月分ずつ請求する形です。なお、合意があれば、借主から1ヶ月分の請求も可能です。
仲介手数料の必要性
仲介手数料は、賃貸契約の成立に至るまでのサポート全般をカバーするために必要なコストです。入居希望者の募集から物件案内、鍵の引き渡しまで、すべてを不動産会社が代行することで、借主も貸主も安心して契約できます。
また、手数料は法で上限が決まっており、費用に対する透明性も確保されています。貸主は、空室リスクを減らし、効率的な賃貸経営を実現するための費用対効果の高い投資といえるでしょう。税務上も、必要経費で処理できるのもメリットです。
仲介手数料と管理費の違い
仲介手数料と管理費は、それぞれまったく異なる費用です。仲介手数料は「契約時に発生する成功報酬」であり、契約の成立に対する対価として不動産会社に一度だけ支払います。
一方、管理費は「毎月家賃と一緒に支払う継続的な費用」です。共用部の清掃や設備管理、トラブル対応など物件の維持管理に使われる費用のことを指します。また、仲介手数料は物件によって0円の場合もありますが、自社物件で仲介業務を伴わないケースなどが該当します。
管理費は、家賃に組み込まれている場合もあるため、表示の仕方にも注意が必要です。
不動産会社を利用するメリットとデメリット
賃貸や売買など不動産取引を検討する際、多くの人が不動産会社を通して契約を進めます。しかし、その利用にはメリットもあればデメリットも存在します。
詳しく見ていきましょう。
不動産会社を利用するメリット
もっとも大きいメリットの1つは、ネットには出ていない非公開物件（未公開物件）に出会える可能性がある点です。たとえば、オーナーの意向でネットに掲載できない物件や、契約直前でキャンセルになった物件など、タイミング次第では魅力的な物件に巡り合えるチャンスがあります。
また、地域密着型の店舗や営業担当者が独自に保有する物件情報もあるため、自分で探すだけでは見つけられないような物件が提案されることもあります。ネットと併用して不動産会社を活用すれば、選択肢の幅が大きく広がるでしょう。
不動産会社を利用するデメリット
不動産会社の利用には、来店や面談が必要となる場面も多く、移動時間や交通費などがかかる点がデメリットにあげられます。とくに、遠方からの引越しや忙しいスケジュールの中でのやり取りは、負担に感じられることもあるでしょう。
一方で、実際に担当者と対面で話をすることで、希望条件や疑問点をその場で詳しく伝えられるメリットもあります。物件の詳細や契約内容など、ネットや書類だけでは分からないことも直接質問できるため、納得のいく物件選びにつながります。
物件を探す際のポイント
物件を探す際は、下記3つのポイントを押さえましょう。
- 希望条件や優先順位を事前に明確化する
- 周辺環境を確認しておく
- 不動産会社に物件のデメリットも聞く
詳しく解説します。
希望条件や優先順位を事前に明確化する
下記のように、物件の希望条件は人によってさまざまです。
- 家賃
- 間取り
- 駅からの距離
- 築年数
- 設備
理想の物件に出会うためには、まず自分が何を重視しているのかを明確にしましょう。すべてを満たす物件は、なかなか見つからないものです。
だからこそ「譲れない条件」と「妥協してもよい条件」を整理しておくことが大切です。優先順位をつけることで、迷いが減り、効率よく物件選びが進められます。
また、不動産会社に希望を伝える際にもスムーズで、的確な提案を受けやすくなります。
周辺環境を確認しておく
物件そのものに満足していても、周辺環境が自分の生活スタイルに合っていなければ、快適な暮らしを送ることは難しいでしょう。下記のような、生活に必要な施設の有無を確認することが大切です。
- 買い物施設
- 病院
- 学校
- 駅
また、通勤経路や通学路、夜間の治安、騒音の有無なども内見時にチェックしておくと安心です。昼と夜で雰囲気が違うエリアもあるため、時間帯を変えて周辺を歩いてみるのもよいでしょう。
不動産会社に物件のデメリットも聞く
物件の魅力だけでなく、下記の点も不動産会社に確認しましょう。
- 日当たりはどうか
- 音は気にならないか
- 過去にトラブルはなかったか
信頼できる担当者であれば、よい点だけでなく注意すべき点も包み隠さず提示してくれます。物件のネガティブな面も知ることで、後悔のない選択ができ、入居後のトラブルを避けやすくなります。
気になることは遠慮せず聞くことが、物件選びで失敗しないための鉄則です。
不動産会社を見極める際のポイント
信頼できる不動産会社を見極めることは、物件選びと同じくらい重要です。ここでは、良心的で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントを解説します。
- 希望する物件を丁寧にヒアリングしてくれる
- 申し込みや契約を急かさない
- レスポンスが早い
- 物件のデメリットも教えてくれる
- おとり物件を取り扱っていない
詳しく見ていきましょう。
希望する物件を丁寧にヒアリングしてくれる
信頼できる不動産会社の基本は、顧客の話を聞く姿勢があるかどうかです。家賃や間取りといった表面的な希望条件だけでなく、生活スタイルや将来の変化まで丁寧にヒアリングし、適切な提案をしてくれるかが重要です。
一方的に、営業側のおすすめ物件を押し付けてくるような対応では、ミスマッチのリスクが高まります。納得のいく物件選びのためには、最初の段階で話をよく聞き、希望に寄り添ってくれる担当者を選びましょう。
申し込みや契約を急かさない
「この物件はすぐに埋まります」などと、契約を急かしてくる担当者には注意が必要です。人気物件であれば、早めの判断が求められる場面もあります。しかし、本当に親身な不動産会社であれば、検討の時間を与えたうえで冷静な判断を促してくれるでしょう。
迷っているときには「一度持ち帰って検討したい」と伝えることで、担当者の本当の姿勢が見えることもあります。無理な契約を迫らず、納得するまで寄り添ってくれる会社を選びましょう。
レスポンスが早い
連絡への返信が早い担当者は、対応力や誠実さの面でも信頼できます。物件探しはスピードが勝負になることも多く、とくに人気物件は問い合わせの数時間差で決まってしまうケースもあります。
そのため、メールや電話などへのレスポンスが早いかは、実務能力だけでなく、顧客に対する本気度のバロメーターともいえるでしょう。問い合わせ後、2〜3時間以内に返信があるかが、レスポンスの早さを見極める目安です。
物件のデメリットも教えてくれる
物件のよい点ばかりをアピールする営業担当は少なくありません。しかし、信頼できる不動産会社は、デメリットや注意点も伝えてくれます。
たとえば、騒音がある・住民同士のトラブルが過去にあったなど、気になる情報を共有してくれる姿勢は、誠実さの証拠です。重要事項説明書に記載されない細かな点こそ、実際の生活に直結します。こうした部分に向き合ってくれるかを確認しましょう。
おとり物件を取り扱っていない
「おとり物件」とは、実際には借りられないのに集客目的で掲載される物件のことを指します。こうした物件で来店を促し、別の物件を紹介するのが常套手段の悪質な業者もあります。
対策としては、好条件すぎる物件には慎重になり、複数のポータルサイトで同じ物件を比較するのが有効です。また、内見の具体的な日時を提示してもらえないようであれば、その物件が実在しない可能性もあります。
おとり物件を使わず、誠実に対応する会社を選ぶようにしてください。
まとめ
物件探しでは、希望条件の整理や周辺環境の確認、不動産会社選びが満足度を大きく左右します。信頼できる不動産会社に出会えるかが、安心して契約を進めるうえで必要なポイントです。
「株式会社Gen’Z」では、丁寧なヒアリングとスピード対応でお客様一人ひとりに最適な提案を行い、難解な契約内容も分かりやすく説明します。初期費用も明朗で、無断のオプション上乗せはしません。
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