土地の相続｜手続き・分け方・費用と税金の確認点

2025.03.31

土地の相続が発生すると、相続人にはさまざまな手続きや税金の課題が押し寄せます。相続税の申告、相続登記や名義変更、土地の評価方法や節税の特例など、どれも理解しなければならない事柄が多く、「どこから手を付けたらよいのか」と混乱する人も少なくありません。

さらに、土地を相続した後に売却を検討するケースも多いですが、その際には売却益に対する譲渡所得税や住民税など、追加の税金が発生する可能性があります。

この記事では、土地を相続したときに確認する手続き、分け方、費用・税金、活用・売却の選択肢を整理します。相続放棄、相続税、登記では期限と起算点が異なるため、まず財産と関係者の状況を確認しましょう。

煩雑に思える手続きや税金の仕組みを理解し、スムーズに土地の相続や売却を進めるための一助となれば幸いです。

主な制度の概要を紹介するもので、すべての相続に同じ手順や特例が当てはまるわけではありません。遺言の内容、相続人の関係、土地の利用状況に応じて判断します。

監修者

宮原海斗（株式会社土地未来代表取締役）

横田大樹（株式会社土地未来）

土地の相続とは？基本的な仕組みと流れ

土地の相続は、亡くなった方が持っていた土地の所有権などを相続人が承継することです。「評価額」という数値そのものが移転するわけではありません。権利の承継、登記上の名義変更、税金のための評価を分けて確認します。

土地の相続の基本

相続では、原則として被相続人の財産上の権利と義務を承継します。配偶者、子、直系尊属、兄弟姉妹などの相続順位と法定相続分は民法に定められていますが、法定相続分の割合で必ず遺産を分けなければならないわけではありません。

ただし、相続財産が土地のみとは限らず、他に建物や預貯金、株式なども含まれる場合が多いです。それらを総合的に見て分割方法を協議し、土地を誰が相続するかを決める必要があります。

相続が発生するタイミングと手続きの概要

相続は死亡によって開始します。遺言、相続人、財産・債務を確認し、相続を承認するか放棄するかも検討します。相続税の申告・納税が必要な場合の期限は、原則として死亡を知った日の翌日から10か月以内です。遺産分割の話し合いが終わらなくても、この期限が自動的に延びることはありません。

相続人の確定方法

法律上、相続人となれる範囲は「配偶者」と「血族相続人」に分けられます。

法律上の配偶者は相続人となり、次の順位の血族相続人とともに相続します。相続放棄等をした場合は別です。
血族相続人は、子（代襲相続がある場合は孫など）、直系尊属、兄弟姉妹の順です。直系尊属は親等が近い人が優先し、兄弟姉妹には甥・姪の代襲相続が生じる場合があります。先順位の相続人の有無を戸籍で確認します。

遺言書の有無を確認する

有効な遺言がある場合はその内容を確認しますが、遺留分などの検討が必要となることもあります。自宅保管の自筆証書遺言などは家庭裁判所の検認が必要です。公正証書遺言と法務局で保管された自筆証書遺言は検認不要で、検認自体は遺言の有効性を判断する手続きではありません。

土地の相続手続きの流れ

土地の相続では、財産調査から遺産分割協議、相続税の申告や相続登記まで多岐にわたる手続きがあります。ここでは大まかな流れを示し、各ステップの要点を簡潔に解説します。

相続財産の調査（プラスの財産・マイナスの財産）

相続財産には、土地や建物などの不動産、現金や預貯金、有価証券などのプラスの財産だけでなく、ローン残債や未払金などのマイナスの財産も含まれます。相続人は全体の財産状況を把握しておかないと、予想外の負債を抱えるリスクがあるため、まずはしっかりと調査を行います。

相続方法の決定（単純承認・限定承認・相続放棄）

相続の方法には、以下の3つがあります。

単純承認：プラスもマイナスもすべて引き継ぐ
限定承認：相続で得た財産の限度で被相続人の債務等を負担する方法。共同相続人がいる場合は相続人全員で家庭裁判所へ申述します。
相続放棄：家庭裁判所へ申述し、被相続人の財産・債務を承継しない方法。特定の土地だけを選んで放棄する制度ではありません。

限定承認・相続放棄は、原則として自分のために相続が開始したことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述します。調査しても判断できない場合は、期間伸長の申立てを検討します。財産の処分等により単純承認と扱われる場合があるため、処分前に弁護士等へ確認してください。

遺産分割協議の進め方

遺産分割協議を行う場合は、参加すべき相続人全員で土地の取得者・持分・売却方針等に合意し、内容を書面に残します。法定相続分と異なる分け方も可能です。未成年者や判断能力が十分でない方などが関わる場合は、代理権や必要な裁判所手続きを事前に確認します。

相続登記の手続きと必要書類

必要書類は、遺言、遺産分割協議、法定相続分による登記のどれを行うかで異なります。遺産分割協議による登記では、例えば次の資料を確認します。

被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本、相続人の戸籍など、相続関係を証する資料
協議に参加した相続人の印鑑証明書（登記申請人の添付省略等は法務局の案内で確認）
遺産分割協議書。協議に参加した相続人が実印を押すなど、登記に必要な形式を確認
固定資産の価格を確認できる資料（評価証明書や課税明細書等。登記所の案内に従う）

このほか、被相続人の登記上の住所と戸籍をつなぐ住民票の除票・戸籍の附票、土地を取得する人の住所証明情報などが必要です。法定相続情報一覧図を利用できる場合もあるため、申請方法ごとの最新の案内を確認します。

法務局への登記申請

土地の所在地を管轄する法務局へ申請します。登録免許税は原則として固定資産課税台帳の価格を基に計算します。相続税の評価額や市場の売買価格とは異なるため、使用する評価額を混同しないようにしましょう。

土地の遺産分割方法とその特徴

遺産分割協議では、土地の分割方法について相続人全員が合意する必要があります。
下記の4つの方式が代表的な分割方法であり、それぞれメリットとデメリットが存在します。

【現物分割】土地をそのまま相続する

現物分割とは、土地をそのままの形で相続する方法です。分筆せずに誰かひとりが全体を相続するケースや、土地を分筆して複数人がそれぞれの区画を所有するケースがあります。

土地を売らずに引き継げるのが特徴です。ただし、分筆する場合は境界や各区画の接道・利用条件、測量・登記費用の確認が必要で、必ずしも手続きが簡単になるとは限りません。

土地ごとの価値や利用条件が異なるため、他の財産も含めて取得内容を調整します。法定相続分は話し合いの基準の一つですが、全員が合意すれば異なる割合で分けることもできます。

【換価分割】土地を売却して現金化

換価分割は、相続した土地を売却し、その売却代金を相続人で分け合う方法です。物理的に分けにくい不動産を現金化することで、分配をスムーズに行える点が特徴です。

現金で分配する金額を決めやすくなります。ただし、誰が売主となるか、税金・仲介手数料等を誰が負担するか、差し引いた後の分配割合を、売却前に整理しておきます。

一方でデメリットとしては、売却には時間がかかる場合があり、市場状況によってはすぐに売れないこともあります。また、譲渡所得税や仲介手数料などの費用が発生するため、手元に残る金額が減る可能性もある点に注意が必要です。

関連記事：不動産の売買に仲介業者はいらない？利用すべき理由を解説

【代償分割】特定の相続人が取得し、他の相続人へ金銭を支払う

代償分割は、一人または一部の相続人が土地などを取得し、他の相続人に代償金等を支払う方法です。代償金の額は土地の評価や他の遺産も踏まえて合意するため、法定相続分だけから自動的に決まるものではありません。

メリットとしては、土地の一体性を保ちながらも、他の相続人へ金銭で補償することで公平な配分を実現しやすい点が挙げられます。土地を売却せずに済むため、住み続けたい・活用したいという希望にも対応できます。

一方でデメリットは、土地を取得する相続人にとって、代償金の準備が大きな負担となる可能性があることです。資金力に応じた計画や、必要に応じてローンなどの検討も必要になります。

【共有分割】複数の名義人で所有する

共有分割は、一つの土地を複数の相続人が持分割合に応じて所有する方法です。持分を登記しても、土地の特定の区画が各人の単独所有になるわけではありません。

土地を物理的に分けずに取得できる一方、使用方法、管理費用、収益配分、将来の売却や共有解消の方針を確認する必要があります。目先の協議を終えるためだけに共有を選ばず、その後の管理も検討しましょう。

土地全体の売却や形状・効用を著しく変える変更は、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、管理や軽微な変更は持分価格の過半数、保存行為は各共有者単独で行えるのが原則です。賃貸借の内容や既に使用する人への影響などで扱いが異なるため、「活用には常に全員の同意」と一律には判断できません。

土地の相続にかかる費用と税金

相続税はすべての相続にかかるわけではありません。登記に伴う税・実費・専門家報酬、相続後の固定資産税等を分けて、必要額を確認します。

相続税の計算方法と評価基準

宅地の相続税評価では、路線価がある地域は路線価方式、ない地域は倍率方式を用います。形状・奥行きや貸付状況等による補正もあり、市場で売れる価格とは別のものです。土地以外の財産や債務、課税対象となる生前贈与等も含めて相続税を計算します。

相続税は、遺産総額に一律の税率を掛けたり、相続人数で均等に割ったりして計算するものではありません。基本的な手順は次のとおりです。

課税遺産総額の計算：非課税財産・債務・葬式費用、加算対象の贈与、小規模宅地等の特例などを反映した課税価格の合計から、基礎控除「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を差し引きます。法定相続人の数には放棄・養子に関する税法上のルールがあります。
相続税の総額の計算：課税遺産総額を各人の法定相続分に応じて仮に配分し、それぞれの金額に速算表の税率・控除額を適用して合計します。

その総額を、財産を実際に取得した各人の課税価格に応じて配分し、2割加算や配偶者の税額軽減等を反映して納付税額を求めます。基礎控除以内でも、小規模宅地等の特例を使った結果である場合などは、申告が必要です。

登録免許税とは？計算方法と納付のタイミング

不動産の相続登記を行う際には、「登録免許税（とうろくめんきょぜい）」という税金がかかります。これは、法務局で相続登記（名義変更）をするために必要な税金で、登記の種類や対象となる不動産の評価額によって金額が異なります。

相続による所有権移転登記の登録免許税は、免税措置等が適用されない場合、原則として次の計算になります。持分を取得する場合は、その持分に対応する価額を用います。

不動産の固定資産税評価額 × 0.4％（0.004）

例えば、固定資産課税台帳の価格が2,000万円の土地全部を相続し、免税措置等がない場合は、

2,000万円 × 0.004 = 8万円

が基本の計算額です。0.4％は相続による所有権移転登記の本則税率で、「相続に限った特例税率」ではありません。2027年3月31日までの一定の土地の相続登記には、価額100万円以下の場合などの免税措置があるため、法務局の案内も確認します。

必要書類の取得費用とその目安

戸籍、住民票、評価資料などの交付手数料に加え、郵送費等がかかる場合があります。必要な種類・通数、自治体、取得方法で金額が変わるため、まず必要書類を確認し、重複取得を避けて準備しましょう。

司法書士に依頼する場合の費用

司法書士へ依頼する場合は、登録免許税・証明書等の実費と、司法書士の報酬を分けて確認します。不動産や相続人の数、戸籍収集・協議書作成の依頼範囲などで変わるため、内訳と追加費用の条件が分かる見積書を依頼しましょう。

固定資産税と相続後の負担

固定資産税は「名義変更後から」初めてかかるものではありません。1月1日現在の所有者が基準で、登記名義人がそれ以前に亡くなっている場合は現に所有する相続人等が納税義務者となります。亡くなった年の納税義務も一般に相続人へ引き継がれます。課税標準や住宅用地特例等を反映した税額、現所有者申告などを所在地の課税窓口に確認してください。

相続時・売却時の税負担に関わる主な特例

相続時の税金と、相続した不動産を売ったときの税金は別です。それぞれに要件付きの特例があります。

最初の2つは相続税、後の2つは売却時の譲渡所得に関する特例です。適用時期と条件を分けて確認します。

小規模宅地等の特例

一定の宅地等の評価額を、限度面積まで減額する相続税の特例です。例えば特定居住用宅地等は330㎡まで80％、貸付事業用宅地等は200㎡まで50％です。被相続人の自宅を取得した配偶者には取得者ごとの居住・保有継続要件はありませんが、同居親族等には申告期限までの居住・保有などの条件があります。申告が必要で、取得者や用途、複数区分の併用条件を確認します。

配偶者の税額軽減（配偶者控除）

法律上の配偶者が実際に取得した正味の遺産額について、1億6,000万円と法定相続分相当額のいずれか多い額までは、配偶者の相続税がかからない制度です。他の相続人の税額までゼロになるものではありません。適用には申告が必要で、未分割の財産は原則対象外となるため、分割見込書等の取扱いも確認します。

取得費加算の特例

相続税を課された人が、相続・遺贈で取得した財産を一定期間内に売る場合、その資産に対応する相続税額を所定の計算で取得費へ加算できます。期間は相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。相続税全額を加算する制度ではなく、計算明細書等を添えた申告が必要です。

空き家特例

一定の被相続人居住用家屋と敷地等を相続した人が売る場合の、譲渡所得の特別控除です。最高3,000万円ですが、2024年以後の売却で対象家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上なら最高2,000万円です。1981年5月31日以前の建築、被相続人の単独居住（老人ホーム等の例外あり）、相続後の利用制限、売却代金・期限、耐震性または取壊し等の要件があります。売却期限は2027年12月31日まで、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。同じ資産で取得費加算との併用はできず、申告が必要です。

相続した土地の活用・売却方法

相続した土地をそのまま保持するか、売却や賃貸などで活用するかは、家族構成や資金計画、将来設計によって異なります。各選択肢の手続きや税金面のポイントを把握しておきましょう。

相続後に土地を売却する際の手続き

売却に向けた基本的な確認事項は次のとおりです。査定や相談は相続登記の準備と並行できますが、権利関係を整理して決済へ進みます。

相続人・遺言・取得者を確認し、必要な相続登記を準備する。遺産分割や共有の場合は、売却に必要な合意・権限も確認
不動産会社に査定を依頼し、境界・接道・利用状況等を確認。査定額は成約を保証する価格ではないため、費用を含む条件を比較
仲介を依頼する場合は媒介契約の内容・報酬・販売条件を確認して売却活動へ。直接買取では売買条件を確認
売買契約を締結し、契約に沿って決済・引渡し・所有権移転登記を進める。必要な登記・書類・費用は決済前に確認

売却時は、被相続人から引き継いだ取得費・取得時期を基に譲渡所得を計算し、特例と申告の要否を確認します。売却したという事実だけで、必ず所得税・住民税が生じるわけではありません。

関連記事：相続した土地を5年以内に売却するのは注意？その理由を解説

売却時にかかる税金と節税対策

土地を売却する際は、次の点を確認します。

所得税・住民税：売却代金から取得費・譲渡費用・適用可能な特別控除を引いた課税譲渡所得を基に計算。別に、その年の制度に応じた特別所得税も確認
所有期間：売却年の1月1日時点で5年以下が短期、5年超が長期。相続では原則として被相続人の取得時期を引き継ぐ
取得費加算：相続税を課された人が期間等の要件を満たす場合、所定の相続税額を取得費へ加算。相続空き家の特別控除とは同一資産で併用不可

税額がゼロとなる場合でも、特例を使うための申告が必要なことがあります。取得費は相続税評価額とは異なるため、被相続人の購入時の契約書なども確認しましょう。

相続した土地を賃貸にするメリット・デメリット

相続した土地を賃貸にするには、それぞれ以下のメリット・デメリットがあります。

【メリット】

借り手が付き契約に基づいて支払われれば、地代・賃料収入が得られる。整備費・管理費・税金を差し引いた収支で検討する
利用者と管理方法を決めることで、定期的な見回りや手入れにつなげやすい。ただし、貸すだけで管理上の問題がなくなるわけではない

【デメリット】

未稼働・滞納や維持管理の費用が生じる可能性がある。契約期間・更新・解約条件によっては、自分の希望する時期に土地を使えないこともある
立地条件によっては借り手が見つからない場合もある

土地を共有名義で持つリスクと解決策

共有では、管理費・収益の配分、誰が使うか、修繕や契約の決め方を共有者間で整理します。管理等の過半数は人数ではなく持分価格で判断します。売却・変更・保存の区分や、所在不明者がいる場合の裁判手続きは個別確認が必要です。共有解消は協議による持分取得・分割等を検討し、合意が難しい場合は弁護士へ相談しましょう。

土地の相続に関するよくある質問

土地相続は分かりにくい点も多いため、以下のQ&Aを通じてよくある疑問を解消しましょう。

土地の相続登記は自分でできる？

原則として可能です。必要書類を揃え、法務局に提出すれば登記申請が行えます。ただし、手続きや書類の不備を避けるため、専門家（司法書士など）のサポートを受けるほうが安心な場合もあります。

土地の相続登記の期限は？

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。原則として、自分のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことの両方を知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となる場合があります。
2024年4月1日より前に取得を知った未登記の相続不動産は、原則2027年3月31日までが期限です。また、遺産分割が成立した場合は、その日から3年以内に分割内容に沿った登記をする義務もあります。詳しくは法務省の相続登記の案内をご確認ください（期限説明の確認日：2026年9月26日）。

土地の相続手続きを放置するとどうなる？

名義を変更しなくても、相続による権利・義務の承継や固定資産税等の負担は生じ得ます。放置は相続放棄の代わりにならず、さらに相続が重なると関係者が増えることもあります。土地の管理と期限を確認し、放棄を検討する場合は財産を処分する前に家庭裁判所の手続きについて相談してください。

相続税を支払うタイミングは？

申告・納税が必要な場合は、原則として被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内です。分割協議中でも自動延長されません。小規模宅地等や配偶者の軽減で納税額がゼロになる場合も申告を確認し、期限後の申告・納付では加算税や延滞税が生じることがあります。

共有名義の土地を単独名義に変更する方法は？

未分割の遺産なら、参加すべき相続人全員の協議等で単独取得を定めます。共有が確定した後は、他の共有者との持分売買などにより全持分を一人に集める方法や、共有物分割の手続きを検討します。必要な合意・登記・税金は方法によって異なるため、単なる名義の書換えとは考えず、司法書士・弁護士・税理士へ確認してください。

まとめ：土地の相続は計画的に進めよう

土地の相続では、相続人と財産・債務、遺言、期限を先に整理します。登記は司法書士、個別の税務は税理士、紛争や法律上の判断は弁護士など、相談内容に合う窓口を選びましょう。

相続後に売却する場合は、取得費・所有期間の引継ぎ、利用できる特例、確定申告の要否を確認します。売却代金と税・費用を引いた手取り額を分けて検討してください。

保有・賃貸・売却のどれが適するかは、利用状況、管理の負担、収支、相続人の意向によって異なります。共有を選ぶ場合は、その後の意思決定や費用負担も決めておきましょう。

手元の資料と分からない点を書き出し、期限が近い手続きから確認すると進めやすくなります。土地未来では、不動産の状況整理や活用・売却の選択肢についてご相談いただけます。

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