古い家を売る方法｜解体・費用・税金と契約の確認点

長年住み続けた家や相続で受け継いだ家が古くなってしまった場合、売却を検討する方は多いです。しかし、築年数が経過している物件は、一般的に買い手がつきにくく、売却価格も低くなる可能性があります。リフォームや更地にするなど選択肢が多く、どれが最適か迷うことも少なくありません。

古い家を売る方法、仲介での売却の流れ、費用と税金の主な確認点を整理します。先にリフォームや解体を決めず、建物の状態、買主の用途、工事費を含めた手取りを比べる際の参考にしてください。

監修者

宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）

横田大樹（株式会社土地未来）

古い家とは？まずは定義を確認

「古い家」に一律の築年数の基準があるわけではありません。築年数に加え、構造、修繕履歴、現在の状態、利用できる用途を確認します。

築年数による判断基準

築年数は査定の判断材料の一つですが、築20年や30年を過ぎたという理由だけで建物の価値がなくなるわけではありません。維持管理や改修の内容、劣化状況などを確認し、土地と建物を分けて査定の根拠を聞きましょう。

法定耐用年数と影響

住宅用建物の税務上の法定耐用年数は、木造22年、鉄筋コンクリート造47年などです。金属造は骨格材の肉厚により、4mm超34年、3mm超4mm以下27年、3mm以下19年に分かれます。これは減価償却の基準であり、建物の寿命や売却価格を示す年数ではありません。自宅など非事業用建物の譲渡所得計算で差し引く減価償却相当額は、別途確認が必要です。

耐震性・劣化状況のチェックポイント

新耐震基準は1981年6月1日に施行されています。完成年月だけで判断せず、建築確認の時期や適用基準、改修履歴を確認しましょう。新耐震基準の建物でも現在の安全性を保証するものではなく、雨漏り、シロアリ被害、構造上の劣化などは別に調べます。

古い家を売る方法5選｜どの方法が最適？

古い家を売るには、「現状のまま売る」「リフォーム・リノベーションして売る」など、いくつかの選択肢があります。自分の家の状態や経済状況、スケジュールに応じて最適な方法を選びましょう。

現状のまま売る

大規模な改修をせず、現在の状態を踏まえて買主と価格・引渡し条件を決める方法です。先行する工事費を抑えられますが、必要な修繕費が価格交渉に影響することがあります。「現状渡し」と書くだけで契約不適合責任がなくなるわけではありません。分かっている不具合を伝え、修繕・残置物・責任の範囲を契約で明確にします。

リフォーム・リノベーションして売る

売却前に必要な修繕やリフォームを行う方法です。工事費の全額を売却価格に上乗せできるとは限らず、買主の好みに合わない場合もあります。改修せずに売る場合の査定、工事費・期間、改修後の想定価格を比較してから工事範囲を決めましょう。

古家付き土地として売る

土地の利用価値を中心に、既存建物を残して販売する方法です。「古家付き土地」としても建物の状態の説明や契約上の責任がなくなるわけではありません。建物を利用するか解体するか、費用を誰が負担するかを決め、接道などの建築条件や再建築の可否も事前に確認します。

取り壊して更地にして売る

建物を解体して土地として売る方法です。買主の利用目的に合う可能性がある一方、解体費の回収や売却時期は保証されません。解体前に、建物を残した場合の査定、再建築の可否、石綿の事前調査、住宅用地の税特例や譲渡所得の特例への影響を確認しましょう。

不動産買取業者に売る

不動産会社が直接買主となる方法です。購入希望者を探す期間を省ける場合がありますが、買取の可否、価格、現金化までの期間は物件調査や契約条件で変わります。仲介での売却見込み額だけでなく、費用を引いた手取り、残置物の扱い、引渡し条件も比べましょう。

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古い家を売る具体的な手順

以下は、不動産会社に仲介を依頼する場合の一般的な流れです。買取では媒介契約が不要な場合があります。相続・共有・住宅ローンがあるときは、名義や必要な同意、登記・返済の段取りを早めに確認します。

価格相場を調べる

国土交通省の不動産情報ライブラリなどで取引価格・成約価格を調べ、築年数・構造・立地などが近い事例を参考にします。不動産ポータルサイトの売出価格は成約価格とは異なります。個々の建物状態や土地の条件による違いも考慮しましょう。

不動産会社に査定を依頼

査定は売却見込み額の目安であり、その価格で売れる保証ではありません。必要に応じて複数社に相談し、金額だけでなく、建物の評価、比較事例、販売方法、工事の要否、手取り額の根拠を確認します。

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媒介契約を締結

仲介を依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介では、他社への重ねての依頼、買主を自分で見つけた場合の取引、報告や指定流通機構への登録の扱いが異なります。契約期間、仲介手数料、更新・解除条件を契約前に確認しましょう。

売却活動の開始

不動産会社が広告や内覧調整などを行います。内覧時には、整理整頓や必要最小限のクリーニングを行い、買主に良い印象を与える工夫をしましょう。

売買契約の締結と引渡し

買主と価格、引渡し日、残置物、修繕、融資利用、契約不適合責任などの条件を確認して売買契約を結びます。仲介の場合は契約前の重要事項説明も必要です。その後、残代金の決済、抵当権抹消・所有権移転等の登記申請、鍵の引渡しを関係者と調整します。相続登記など事前に整える登記がある場合は、決済直前まで放置しないようにします。

確定申告を忘れずに

課税される譲渡所得がある場合は、原則として売った翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除などは、適用により税額がゼロになる場合でも申告が必要です。取得時・売却時の契約書や費用の証拠を保存し、特例の要件と申告期限を税務署または税理士に確認しましょう。

古い家を売る際の注意点

築古物件特有の注意事項があります。
以下の5つを把握しておくと、後々のトラブルが減り、スムーズな売却につながります。

家財・残置物の扱いを決める

家財をすべて撤去するか、設備や家具の一部を残すかは、買主との合意と契約条件によります。残す物・撤去する物、処分費の負担、撤去期限を一覧にして確認しましょう。合意のない残置物を引渡し時に残さないことが大切です。

住宅ローンの残債を確認する

売却時点のローン残高、繰上返済の手数料、売却費用を含めて資金計画を立てます。売却代金で完済できない場合は自己資金の補填なども検討し、難しい場合は契約前に金融機関へ相談してください。担保権を外して引き渡す条件では、金融機関と抵当権抹消の手続を調整する必要があります。

土地の境界確認と測量の必要性

境界標、測量図、隣地との合意状況、越境物を確認します。すべての売却で新たな確定測量が法律上一律に必要となるわけではありませんが、買主の条件や不明点の解消のために必要になることがあります。土地家屋調査士に調査の範囲・費用・期間を確認し、契約条件に反映します。

耐震診断・インスペクションの活用

耐震診断と建物状況調査（インスペクション）は目的が異なります。建物状況調査は、主に構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の劣化事象を、目視・計測等で確認するものです。耐震性、すべての不具合、将来の性能を保証する検査ではありません。調査できた範囲とできなかった範囲も伝え、必要に応じて耐震診断などを追加します。

解体する場合の固定資産税に注意

住宅用地の特例は、原則として1月1日の土地の利用状況などで判定されます。解体後の更地は特例の対象外となることがあり、土地の税負担が増える場合があります。一方、取り壊した家屋への課税や建替え中の例外などもあるため、総額が単純に何倍になるとはいえません。解体日程を決める前に、所在地の市区町村（東京23区は都税事務所）へ確認します。

古い家を売るときにかかる費用

売却には、仲介手数料や譲渡所得税などのコストがかかります。あらかじめ必要経費を把握し、手取り額のシミュレーションを行いましょう。

仲介手数料

通常の売買仲介手数料の上限は価格帯ごとに異なり、売買価格が400万円を超える場合の速算式は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」です。計算の基礎となる価格から建物にかかる消費税相当額は除きます。800万円以下の宅地・建物は、使用状態を問わず、媒介費用を勘案した特例により依頼者一方につき税込33万円までとなる場合があります。特例を含め、実際の報酬は上限の範囲で媒介契約時に説明を受けて合意します。不動産会社との直接買取で仲介を介さない場合、その会社に仲介手数料は発生しません。

関連記事：不動産の売買に仲介業者はいらない？利用すべき理由を解説

譲渡所得税（売却益が出た場合）

個人が土地・建物を売った場合、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算し、使える特別控除などを適用します。建物の取得費は減価償却を考慮するため、「売却代金－購入代金」だけで判断しません。税額は売った年の1月1日時点の所有期間などで変わり、所得税・復興特別所得税・住民税を確認する必要があります。

測量費・登記費用

必要な測量、相続登記、抵当権抹消登記などに応じて費用が変わります。専門家の報酬と登録免許税などの実費を分け、必要な手続だけを見積もってもらいましょう。境界の確認状況や登記の内容によって期間も異なります。

解体費用（更地にする場合）

解体費は構造・延床面積だけでなく、道路幅、重機の搬入、隣家との距離、基礎・地中埋設物、残置物、石綿の有無などで変わります。石綿の事前調査と必要な対応を工事前に確認し、見積もりの対象範囲、廃棄物処分、追加費用が発生する条件を明確にしましょう。

古い家を売るときに使える税制優遇措置

マイホーム売却や相続した空き家など、一定の条件を満たす場合には税制優遇が受けられます。適用要件や手続き期限に注意しましょう。

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3,000万円の特別控除（マイホーム売却時）

自分が住んでいる家など一定の居住用財産を売る場合、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。以前住んでいた家は、原則として住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの売却が必要です。親族等への売却、過去の特例利用、住宅ローン控除との重複などに制限があり、適用には申告が必要です。解体して敷地を売る場合は、取壊しから1年以内の売買契約や、契約まで他の用途に使わないことなども確認します。

相続した空き家の特別控除

被相続人が住んでいた一定の家屋と敷地を相続等で取得した場合の特例で、単に空き家なら使える制度ではありません。1981年5月31日以前の建築、区分所有建物でないこと、被相続人以外の居住者がいなかったこと（老人ホーム入所等には別条件）、相続後の用途などを確認します。売却期限は相続開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ制度上は2027年12月31日までで、売却代金1億円以下などの要件があります。控除は最高3,000万円ですが、2024年以後の売却で対象の家屋・敷地を取得した相続人が3人以上なら最高2,000万円です。耐震性の確保または全部の取壊しが必要で、2024年以後の売却は一定の条件で売却翌年2月15日までの対応も対象になります。自治体の確認書等を用意して申告し、工事・契約前に適用可否と期限を税理士等へ確認しましょう。

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低未利用地の100万円控除

個人が一定の低未利用土地等を売った場合、土地等の長期譲渡所得から最高100万円を控除できる制度です。2028年12月31日までの譲渡が対象で、都市計画区域内、売った年の1月1日に所有期間5年超、売却代金が建物等を含め500万円以下（一定区域では800万円以下）、売却後に利用されることなどの条件があります。古い家があるだけで該当するわけではなく、市区町村の確認書等を添えて確定申告する必要があります。

所得税・住民税の軽減制度

国内のマイホームを売り、売った年の1月1日に家屋・敷地の所有期間がともに10年を超える場合などには、軽減税率の特例を使えることがあります。住まなくなってからの売却期限、過去の利用、買主との関係などにも要件があります。3,000万円特別控除との併用は可能ですが、住宅ローン控除などとの重複には制限があり、適用には確定申告が必要です。

古い家がなかなか売れない場合の対策

売りに出しても買い手がつかない場合、売却戦略や価格設定などを見直す必要があります。以下に5つの対処策を挙げます。

不動産会社を変える

まず販売活動の報告、問い合わせや内覧の反応、価格・広告の内容を担当者と確認します。会社の変更を検討するときは、現在の媒介契約の期間、解除条件、進行中の商談、費用の扱いを確認したうえで相談先を比較しましょう。

価格を見直す

売却価格が相場より高すぎると、買い手が付きにくくなります。相場を再調査し、価格を下げることで問い合わせが増えることがあります。

ホームステージングを活用する

家具や小物をコーディネートし、部屋の魅力を引き出すホームステージングを実施すると、購入希望者の印象が良くなり売れやすくなる場合があります。

補助金を活用してリフォームする

補助金は自治体や年度により、対象工事、対象者、居住・利用条件、予算、申請期限が異なります。売却予定の家の工事が対象になるとは限らず、契約・着工前の申請や交付決定が必要な制度もあります。利用を見込んで工事を始めず、所在地の窓口で条件を確認してください。

買取専門業者を利用する

老朽化や不具合のある物件も、専門業者の調査と条件交渉の対象になる場合があります。必ず買い取れるとは限らないため、価格、費用負担、責任の範囲、残置物、決済日まで確認して比較しましょう。

【まとめ】古い家をスムーズに売ろう

築年数や劣化状態が進んだ家を売るには、現状渡し、リノベーション、古家付き土地、解体、更地売却、不動産買取など多彩な方法があります。

それぞれメリット・デメリットがあるため、自分の状況や費用負担、売却までの期間などを考慮しながら最適な手段を選びましょう。 また、売却手続きの流れや必要な書類、税金の計算や特例など、事前に理解しておくとスムーズに進められます。

相続や住宅ローンが関わる場合は、不動産会社だけでなく、登記は司法書士、境界は土地家屋調査士、税務は税理士や税務署など、内容に応じた相談先と確認を進めましょう。売却価格だけでなく、費用と条件を含めて納得できる方法を選ぶことが大切です。

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