親が亡くなり、実家や田畑などの土地を相続することになった際、多くの人が「この土地の価値は一体いくらなのだろうか」「相続税はどのくらいかかるのだろうか」という疑問や不安に直面します。

土地の価格は、普段の生活ではあまり意識することがないため、いざ相続となると、その評価方法や税金の計算方法が分からず戸惑うのは当然のことです。

特に相続税の計算は、土地の評価が大きく影響するため、その仕組みを正しく理解しておくことが非常に重要になります。

監修者

宮原海斗（株式会社Gen’Z 代表取締役）

宅地建物取引士／相談診断士

横田大樹（株式会社Gen’Z 専務執行役）

宅地建物取引士／相談診断士

目次

1. 土地の評価額とは
2. 路線価による相続税評価額の計算方法
3. 評価倍率による相続税評価額の計算方法
4. 相続税を算出する際の手順
5. 相続税評価額が減額する要素
6. 相続時に役立つ控除
7. まとめ

土地の評価額とは

一口に「土地の価格」と言っても、実は1つの土地に対して複数の価格指標が存在します。これを「一物四価（いちぶつよんか）」あるいは「一物五価」と呼びます。

土地の5つの価格

路線価による相続税評価額の計算方法

相続税評価額の計算方法は、土地の所在地によって「路線価方式」と「倍率方式」の2つに分かれます。

路線価方式とは

「路線価方式」は、主に市街地の宅地など、道路（路線）に価格が設定されている地域で用いられる計算方法です。

路線価とは、その道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額を千円単位で示したもので、国税庁が毎年7月頃に公表します。

計算式

計算例

評価倍率による相続税評価額の計算方法

倍率方式とは

「倍率方式」は、路線価が定められていない郊外の宅地や農地、山林などで用いられる計算方法です。路線価方式に比べて、計算は比較的シンプルです。

倍率方式では、その土地の「固定資産税評価額」に、国税庁が地域ごと・地目ごとに定める「評価倍率」を掛けて相続税評価額を算出します。

計算式

必要な情報の調べ方

計算例

相続税を算出する際の手順

土地の相続税評価額が算出できたら、次はいよいよ相続税額の計算に進みます。相続税は、土地だけでなく全ての遺産を合算した上で計算され、4つのステップを経て各相続人が納める税額が確定します。

相続税評価額が減額する要素

土地の評価額は、その土地が持つ個別の事情によって、画一的な計算で算出された評価額からさらに減額できる場合があります。

ここでは、代表的な減額要素について解説します。

貸家建付地

小規模宅地等の特例

借地権

土地の所有権そのものではなく、建物を建てるために他人から土地を借りる権利である「借地権」も相続財産の対象となります。

この借地権を相続した場合、更地（自用地）の評価額に、路線価図に記載されている借地権割合（30%～90%）を乗じて評価額を算出します。

私道

相続した土地の中に私道部分が含まれている場合、その私道の利用状況によって評価額が大きく変わります。

• 公共の用に供される私道（不特定多数が自由に通行）：評価額0円
• 特定の居住者のみ利用する私道：通常の評価額の30%

広大な土地

都市部にある面積が広大な土地（三大都市圏で500㎡以上など）は、大きすぎて一般の個人には売却しにくいという市場性の低さを考慮して、評価額が減額される「地積規模の大きな宅地の評価」という制度があります。

適用には面積要件のほか、様々な条件を満たす必要があります。

相続時に役立つ控除

相続税の計算手順の最終段階では、各相続人の状況に応じて、算出された税額から直接差し引くことができる各種「税額控除」が用意されています。

これらを活用することで、納税額を大きく抑えることが可能です。

土地相続価格の算出方法を知ると適切な財産評価ができる

相続した土地の価格、すなわち相続税評価額の計算は、相続税申告における最も重要で複雑な部分です。市街地では「路線価方式」、郊外では「倍率方式」という2つの方法で評価額を算出することから全てが始まります。

そして、土地を含む全ての遺産総額から基礎控除を差し引き、法定相続分で仮計算した上で、実際の取得割合に応じて各人の相続税額を算出するという流れを理解しておくことが大切です。

さらに、相続税の負担を軽減するためには、「小規模宅地等の特例」のように評価額そのものを下げる制度や、「配偶者控除」をはじめとする税額から直接差し引ける控除制度を漏れなく活用することが鍵となります。