相続した土地の価格・相続税評価額の調べ方
路線価・倍率方式、相続税の計算と特例の確認ポイント
親が亡くなり、実家や田畑などの土地を相続することになった際、多くの人が「この土地の価値は一体いくらなのだろうか」「相続税はどのくらいかかるのだろうか」という疑問や不安に直面します。
土地の価格は、普段の生活ではあまり意識することがないため、いざ相続となると、その評価方法や税金の計算方法が分からず戸惑うのは当然のことです。
特に相続税の計算は、土地の評価が大きく影響するため、その仕組みを正しく理解しておくことが非常に重要になります。
この記事で分かること
- 相続した土地の「相続税評価額」の調べ方・計算方法
- 路線価方式と倍率方式の具体的な計算手順
- 相続税額の算出方法（4つのステップ）
- 評価額を減額できる要素（小規模宅地等の特例など）
- 税負担に関係する制度（配偶者の税額軽減など）
この記事は、土地の相続税評価と税額計算の基本を確認するための案内です。個別の評価・申告は、相続開始時の制度と土地・財産の資料を基に税理士へご確認ください。
相続した土地の売却・活用でお困りですか？
株式会社土地未来では、相続した土地・不動産の売却や活用をご相談いただけます。不動産の状況を整理し、税務上の評価や申告の判断は税理士へ確認しながら進めます。
宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）
横田大樹（株式会社土地未来）
目次
土地の評価額とは
一口に「土地の価格」と言っても、実は1つの土地に対して複数の価格指標が存在します。これを「一物四価（いちぶつよんか）」あるいは「一物五価」と呼びます。
土地の5つの価格
実勢価格（時価）
実際に市場で取引される価格
取引条件により異なる
公示地価
国土交通省が公表する標準地の価格
公的な価格指標
基準地価
都道府県が公表する基準地の価格
公的な価格指標
相続税評価額
相続税・贈与税の基準となる価格
税務上の評価
← 相続時に重要
固定資産税評価額
市町村が固定資産税のために評価する価格（東京23区は東京都）
固定資産税の評価
相続税評価額とは
相続税の計算に使う価格が「相続税評価額」です。売却や遺産分割の検討で使う価格とは、目的を分けて確認します。
これらの価格は目的や評価方法が異なります。個別の土地の売却価格に一定の割合を掛けるだけで、相続税評価額や固定資産税評価額が求まるわけではありません。売却査定と税務上の評価は区別して確認しましょう。
相続した土地の所在地・権利関係・利用状況と資料を整理し、必要な手続きや期限を確認しながら、税務上の評価を進めましょう。
路線価による相続税評価額の計算方法
宅地の相続税評価では、対象地の地域に応じて「路線価方式」または「倍率方式」を使います。農地・山林などは、その地目や分類に応じた方法の確認が必要です。
路線価方式とは
「路線価方式」は、主に市街地の宅地など、道路（路線）に価格が設定されている地域で用いられる計算方法です。
路線価とは、その道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額を千円単位で示したもので、国税庁が毎年7月頃に公表します。
路線価の調べ方
路線価は、国税庁のウェブサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で誰でも確認することができます。
相続開始年の路線価と、相続開始時の実際の地目・利用状況を確認します。宅地は奥行き、形状、接する道路などの補正・加算を行い、実際の地積を基に評価します。
計算式
計算例
【例】路線価が「300D」の道路に面した200㎡の土地
条件：
- 路線価：300D（300,000円/㎡）
- 土地面積：200㎡
※アルファベットの「D」は借地権割合を示します（自用地評価では使用しません）
計算：
300,000円/㎡ × 200㎡ = 60,000,000円
補正計算について
上記は補正・加算による調整がないと仮定した簡易例です。長方形や正方形の土地でも、奥行きなどの条件を確認する必要があります。
土地の形状が不整形であったり、間口が狭かったり、奥行きが長すぎたりする場合には、利用価値が低いと見なされ、定められた補正率を用いて評価額を減額する調整が行われます。
この補正計算は複雑なため、正確な評価額を知りたい場合は専門家である税理士に相談することをおすすめします。
評価倍率による相続税評価額の計算方法
倍率方式とは
「倍率方式」は、路線価が定められていない地域の宅地などを評価する方法です。ここでは宅地の基本的な計算を示します。農地や山林は分類によって評価方法が異なるため、宅地と同じ扱いで計算できるとは限りません。
倍率方式では、その土地の「固定資産税評価額」に、国税庁が地域ごと・地目ごとに定める「評価倍率」を掛けて相続税評価額を算出します。
計算式
必要な情報の調べ方
固定資産税評価額の確認方法
相続開始年の固定資産税評価額は、課税明細書や評価証明書で確認します。「価格（評価額）」と、住宅用地の特例などを反映した「課税標準額」は区別してください。通知時期や書式は自治体によって異なり、東京23区では東京都が課税します。
評価倍率の確認方法
評価倍率は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べます。相続開始年・所在地・地目に対応する倍率を選びます。
計算例
【例】固定資産税評価額2,000万円、評価倍率1.1の宅地
条件：
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 評価倍率：1.1（評価倍率表に「宅地 1.1」と記載）
計算：
2,000万円 × 1.1 = 2,200万円
ポイント
宅地では、対象地が路線価地域か倍率地域かを確認することが基本です。地目・利用状況・権利関係によって、追加の評価や補正が必要になる場合があります。
相続不動産の状況を整理したい方へ
土地未来では、相続不動産の売却・活用に関する状況整理をお手伝いします。相続税評価額や補正・特例の適用判断は、土地の資料を基に税理士へご確認ください。
相続税を算出する際の手順
土地を含む財産全体を基に相続税を計算します。以下は基本的な流れです。生前贈与の加算、控除できる債務、各人の税額加算・控除などの確認も必要で、この4段階だけで必ず納税額が確定するものではありません。
遺産総額を算出する
亡くなった方の財産に加え、死亡保険金などのみなし相続財産や加算対象の贈与を整理します。非課税財産、控除できる債務・葬式費用などを確認し、財産を取得した人ごとの課税価格を計算して合計します。
プラスの財産
- 土地（今回評価額を算出したもの）
- 建物
- 預貯金
- 株式などの有価証券
- 死亡保険金など（保険料負担者・受取人により課税関係が変わります。相続人が受け取る一定の死亡保険金は、合計で500万円×法定相続人の数まで非課税。相続人以外の受取分にこの非課税枠はありません）
- 自動車
- その他の財産
控除の対象となる債務の例
- 借入金
- 未払金
- 住宅ローン（団体信用生命保険で返済が免除され、相続人が支払う必要のないものは控除できません）
- その他、死亡時に存在し確実と認められる債務など（墓の未払代金など、非課税財産に関する債務は対象外。控除する人にも要件があります）
課税遺産総額を算出する
各人の課税価格を合計した正味の遺産額から、基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を求めます。基礎控除額を超えても、配偶者の税額軽減などによって最終的な納税額が生じない場合があります。
基礎控除額の計算式
計算例
法定相続人が配偶者と子供2人の合計3人の場合
基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 3人) = 4,800万円
小規模宅地等の特例など申告を要する制度を使わずに正味の遺産額が4,800万円以下なら、通常、相続税の申告は不要です。小規模宅地等の特例を適用した結果、基礎控除額以下になる場合には申告が必要です。法定相続人の数は相続放棄や養子について税務上の数え方も確認します。
課税遺産総額
遺産額が基礎控除額を超える場合、その超えた部分が課税対象となります。
法定相続分から相続税の総額を算出する
課税遺産総額が確定したら、次に「相続税の総額」を計算します。
重要ポイント
ここでのポイントは、実際の遺産分割の内容はいったん無視して、課税遺産総額を法律で定められた「法定相続分」の割合で各相続人が取得したと仮定して計算を進める点です。
法定相続分で仮に分けた取得金額を速算表に当てはめ、税率を掛けた金額から、その区分の控除額を差し引きます。各人について求めた金額を合計したものが「相続税の総額」です。
相続税の速算表
表が画面に収まらない場合は、表の中を左右にスクロールできます。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | – |
| 1,000万円超～3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 3,000万円超～5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 1億円超～2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 2億円超～3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 3億円超～6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
※ここでは相続税の総額を計算しています。実際の取得者や分割内容により、各人の特例・税額控除を反映した納税額は変わる場合があります。
各人の課税価格に応じて相続税額を割り振る
手順③の相続税の総額を、各人の課税価格が課税価格の合計額に占める割合で割り振ります。売却時の時価や、単純な遺産分割割合をそのまま使うものではありません。
計算例
相続税の総額が500万円で、課税価格の合計に占める割合が配偶者60％、子供40％と仮定した例
配偶者：500万円 × 60% = 300万円
子供：500万円 × 40% = 200万円
配分した税額に、各人の2割加算や配偶者の税額軽減など、該当する加算・控除を反映して納税額を計算します。上の例は、これらを反映する前の金額です。
相続税評価額が減額する要素
土地の評価額は、その土地が持つ個別の事情によって、画一的な計算で算出された評価額からさらに減額できる場合があります。
ここでは、代表的な減額要素について解説します。
貸家建付地
貸家建付地とは
自分が所有する土地・建物のうち、建物を貸家として貸し付けている場合、その敷地は原則として貸家建付地の方法で評価します。土地だけを貸している場合などとは区別します。
基本の計算は、自用地としての価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）です。実際の賃貸部分や空室の状況も確認するため、地域の割合だけでは決まりません。
小規模宅地等の特例
要件を満たす宅地等の評価減
小規模宅地等の特例は、要件を満たす一定の宅地等について、相続税の課税価格に算入する価額を減額する制度です。
代表的な区分は、特定居住用宅地等が330㎡まで80％、特定事業用宅地等が400㎡まで80％、貸付事業用宅地等が200㎡まで50％です。用途・取得者・継続要件があり、複数の区分を使う場合は限度面積の計算も確認します。
減額効果の例
評価額1億円・面積330㎡以下の宅地全体が、特定居住用宅地等の要件を満たすと仮定した例
小規模宅地等の特例適用：1億円 ×（1 − 80%）= 2,000万円として評価
注意点
取得者ごとの居住・保有や事業の継続要件などを確認します。この特例には相続税の申告と必要書類の提出が必要です。原則として申告期限までの分割も必要なため、未分割の場合の取扱いを含め、税理士へご相談ください。
借地権
土地の所有権そのものではなく、建物を建てるために他人から土地を借りる権利である「借地権」も相続財産の対象となります。
普通借地権は、原則として自用地としての価額に、路線価図や評価倍率表の借地権割合を掛けて評価します。定期借地権等は残存期間などを踏まえた別の評価になるため、契約内容と権利の種類を確認します。
私道
相続した土地の中に私道部分が含まれている場合、その私道の利用状況によって評価額が大きく変わります。
- 不特定多数の通行に使われる私道：相続税評価では評価しない取扱いがあります。所有関係だけでなく、実際の利用状況を確認します。
- その他の私道：原則として、私道でないとした場合の評価額の30％で評価します。ただし、専用通路として使う路地状部分は、宅地全体を一体として評価する場合があり、30％を機械的に当てはめません。
地積規模の大きな宅地
「地積規模の大きな宅地の評価」は、三大都市圏では500㎡以上、それ以外では1,000㎡以上の宅地などについて、条件を満たす場合に規模格差を反映する評価方法です。
面積だけで適用は決まりません。評価単位、路線価図の地区区分、市街化調整区域・工業専用地域・指定容積率などの条件を確認します。三大都市圏の範囲も制度上の区域によって判定します。
小規模宅地等の特例を活用できるか知りたい方へ
小規模宅地等の特例には、取得者や居住・保有の継続などの条件があります。土地未来が不動産の状況整理をお手伝いし、税務上の適用判断は税理士へ確認します。
相続時に役立つ控除
相続税の計算手順の最終段階では、各相続人の状況に応じて、算出された税額から直接差し引くことができる各種「税額控除」が用意されています。
適用できる制度は取得者の状況によって異なります。税額が出ない場合でも申告が必要な制度があるため、手続きまで確認しましょう。
配偶者の税額軽減
正式名称：配偶者の税額軽減
配偶者が遺産分割や遺贈で実際に取得した正味の遺産額について、1億6,000万円と法定相続分相当額のいずれか多い額までは、この制度によって配偶者に相続税がかかりません。申告期限までに未分割の財産は原則として対象外で、期限後に分割する場合には所定の手続きが必要です。
この控除を適用するためには、相続税の申告が必要です。
未成年者控除
18歳未満の法定相続人が財産を取得する場合などに、居住・国籍に関する条件を含む要件を満たすと適用できる控除です。
控除額：
満18歳になるまでの年数（1年未満は切上げ）×10万円
過去にも未成年者控除を受けている場合は控除額が制限されることがあります。控除不足額を扶養義務者から差し引く取扱いも、要件を確認します。
障がい者控除
85歳未満の法定相続人で障害者に該当する場合などに、居住・国籍に関する条件を含む要件を満たすと適用できる控除です。
控除額：
- 一般障害者：満85歳までの年数（1年未満は切上げ）×10万円
- 特別障害者：満85歳までの年数（1年未満は切上げ）×20万円
贈与税額控除
暦年課税の贈与を相続税に加算する期間は段階的に延長されます。相続開始が2026年末までなら3年、2027〜2030年は2024年1月1日から死亡日まで、2031年以降は7年です。相続などで財産を取得した人が被相続人から受けた贈与など、対象者・対象財産にも条件があります。
加算対象の贈与財産に対応する贈与税がある場合、その相当額を相続税から控除する仕組みがあります。支払済みの贈与税をすべて無条件に控除できるわけではありません。
相次相続控除
今回の被相続人が、相続開始前10年以内の相続などで財産を取得し相続税を課されていた場合に、一定の要件の下で相続人が受けられる控除です。
例：父の財産を相続した母に相続税が課され、その後10年以内に母が亡くなり、子が母の財産を相続する場合などです。前回の税額や取得財産、経過年数により控除額を計算します。
短期間に相続が重なった場合の税負担を軽減するための制度です。
土地の状況と制度の要件を確認して相続税評価を進める
この記事のまとめ
- 土地の評価額には5つの指標がある
売却査定額と、税の計算に使う相続税評価額は別のもの
- 宅地は路線価方式・倍率方式が基本
相続開始年の資料と地目・利用状況を確認。農地や山林などは分類に応じた評価が必要
- 相続税の計算は4ステップ
①各人の課税価格を計算・合計 → ②基礎控除差引 → ③法定相続分で総額計算 → ④各人の課税価格に応じて配分し、加算・控除を反映
- 評価額を減額できる特例がある
小規模宅地等の特例は、用途・取得者・限度面積・継続要件・申告手続きまで確認
- 各種控除で税額をさらに軽減
配偶者の税額軽減は、原則として1億6,000万円と法定相続分相当額のいずれか多い額が基準。申告などの要件を確認
- 専門家への相談が重要
土地の現況・契約・相続の資料を基に、税理士へ評価や適用要件を確認
相続した土地の売却価格と相続税評価額は異なります。相続税の申告では、その土地に適用する評価方式と個別の条件を確認します。路線価方式か倍率方式かは、対象地の路線価図・評価倍率表で調べましょう。
税額計算では、非課税財産・債務・加算対象の贈与などを反映した各人の課税価格を使います。基礎控除、法定相続分による総額計算、各人への配分、加算・控除を順に確認します。
小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などは、それぞれ適用要件と申告手続きが異なります。節税額だけで判断せず、土地の使い方や分割の方針と合わせて確認しましょう。
専門家への相談をおすすめします
しかし、土地の評価には不整形地の補正計算など専門的な判断が必要な場面が多く、各種特例や控除の適用要件も複雑です。
評価や申告に迷う場合は、土地・財産・相続関係の資料を準備し、税理士に相談してください。土地の売却・活用については土地未来へご相談いただけます。
必要な資料と期限を早めに整理し、状況に合った相続手続きを進めましょう。
この記事の監修者
宮原 海斗
株式会社土地未来 代表取締役
宅地建物取引士
土地・不動産の売却や活用に関する相談を受け付けています。税務上の評価・申告・特例適用は税理士へ確認します。
横田 大樹
株式会社土地未来 専務取締役
宅地建物取引士
相続した不動産の状況や、売却・活用の希望を整理する窓口です。相続税額や特例適用の判断は税理士へ確認します。
相続した土地の売却・活用は、株式会社土地未来へ
株式会社土地未来は東京都内を中心に、相続した土地・不動産の売却や活用のご相談に対応しています。物件やご家族の状況を整理し、税務上の評価や特例の判断は税理士へ確認しながら進めます。
