住宅購入の準備｜物件選び・住宅ローン・契約の確認点

監修者

宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）

横田大樹（株式会社土地未来）

住宅購入の準備を始める前に

住宅購入の準備では、希望する暮らしと無理なく支払える予算を整理することから始めます。この記事では、物件の比較、住宅ローン、契約条件、引渡しの前に確認したい点をまとめます。

自己資金と予算の見積もり方

まずは住宅購入に充てられる貯金や頭金などの自己資金を明確にしましょう。なぜなら、自己資金がはっきりすれば、予算の設定もしやすくなるからです。

ただし、自己資金をすべて使い切ると、トラブルが起きた際の対処が難しくなります。そのため、自己資金から頭金や諸費用、予備費などの配分を考え、住宅購入に必要な予算を決めていく必要があります。住宅ローンを使用する場合は、無理のない返済計画を立てましょう。また、購入後の修繕費や保険料などの維持費も予算に入れておくと、万が一の備えになります。

購入予定エリアの情報収集

通勤・通学、買い物、医療機関など、ご家族の生活に必要な条件を整理しましょう。同じ地域でも駅からの経路や時間帯によって環境が異なるため、地図や資料と現地の両方で確認すると検討しやすくなります。

たとえば、以下のような点が日々の生活に大きく影響します。

• 最寄り駅やバス停までの距離
• ショッピングモールやスーパーの新設予定
• 病院や学校などの公共施設の有無
• 犯罪の発生件数
• 周辺道路の交通量や騒音

周辺の開発計画や人口の動きも参考になります。ただし、計画は変更・延期されることがあり、将来の利便性や価格の上昇を保証するものではありません。自治体や事業者の公式発表を確認し、現在の暮らしやすさも重視して判断しましょう。

購入する物件の種類を決める

戸建て・マンション、新築・中古、建売・注文住宅などの選択肢があります。予算、希望地域、入居時期、管理や修繕の負担を比較します。ここでは新築と中古を検討するときの一般的な確認点を整理します。

次の表は比較の視点です。価格・性能・設備の状態は個々の物件で異なります。

表は左右にスクロールできます。

新築・中古という区分だけで価格の安さや安全性は決まりません。物件価格と諸費用、改修費、入居後の維持費を合わせて比較し、性能や管理状態の資料も確認しましょう。

住宅ローンの基礎知識

住宅ローンは、住宅の購入や建築など所定の目的に使う借入れです。新築・中古のいずれも対象となる商品がありますが、借りられる金額や対象費用は金融機関の商品条件と審査によって決まります。必要額から頭金を差し引いた金額を必ず借りられるわけではありません。

返済期間の上限・下限は、商品、年齢、物件などによって異なります。同じ借入額・金利・返済方式なら、期間を長くすると毎月の負担を抑えやすい一方、利息の総額は増えます。退職後の返済や修繕費も考え、毎月の支払いと総支払額の両方で比較しましょう。

また、住宅ローンの金利には「全期間固定金利型」と「変動金利型」「固定金利期間選択型」と種類は様々です。金利のタイプによって返済額は変わるため、生活状況を考慮した上で慎重に検討しましょう。

信頼できる不動産会社の選び方

相談先は、説明の分かりやすさや対応を比較して選びましょう。免許情報や実績の内容に加え、次の点も確認すると判断材料になります。

• 宅建業免許と取扱実績の内容
• 口コミだけに頼らず、説明内容や費用を確認する
• 物件のエリアに精通している
• 対応が丁寧
• 物件のデメリットも説明してくれる

担当者の対応も比べて、「この人なら安心して任せられる」と思える人を選ぶと良いでしょう。

住宅の下見と選び方

住宅や周辺環境は、写真や資料だけでは把握しにくい点があります。可能な範囲で現地を訪れ、設備・劣化・日当たり・音などを確認します。遠方などで難しい場合は、追加資料やオンライン内見、専門家による調査も検討しましょう。

物件探しのポイント

物件を探し始める前に、自分の希望する条件を明確にすることが大切です。希望条件がハッキリしていると、見学時に迷ってしまったり、本当に必要な確認を忘れてしまうのを防げるため、購入時の迷いが少なくなります。

見学の際には、以下の5つのポイントを押さえておきましょう。

• 立地やアクセス
• 物件のタイプ
• 予算
• 設備の状況
• 耐震性能

これらの条件を事前に整理しておくと、効率の良い物件選びに繋がります。中古物件の場合は、リフォームやリノベーションも考慮に入れましょう。

見学時に確認すべき項目

見学では、外壁・屋根・基礎の状態、雨漏りの形跡、設備の動作などを確認します。ただし、目視だけでは分からない劣化や不具合もあります。建物の資料・修繕履歴を確認し、必要に応じて専門家の建物状況調査などを検討しましょう。日当たりや収納・生活動線も、ご自身の暮らしに合うかを確認します。

周辺環境のチェックも重要です。日当たりや周辺道路の交通量、近隣施設の利便性などは、実際に足を運んでみないとわかりません。見学は1回だけでなく、複数回行いましょう。時間帯や曜日を変えて訪問すると、より正確に環境の把握ができます。

複数の物件を比較する

理想の物件を見つけるためには、複数の候補を比較すると、条件にあった物件を見つけやすいです。購入候補の比較方法として、チェックリストを使うのが良いでしょう。

たとえば、チェックリストに以下のような項目があると、住宅ごとの比較がしやすくなります。

• 不動産会社ごとの対応
• 保証やアフターフォロー
• 間取り設計
• 日当たりや風通しの良さ

比較表に価格・維持費・立地・性能・不明点を記録すると、候補ごとの違いを整理できます。販売日程や申込期限も確認しつつ、不明な条件を残したまま契約を急がないようにしましょう。

契約の流れと注意点

契約時には、説明書や契約書の内容をしっかりと確認し、支払いのスケジュールや契約解除の条件なども把握しておく必要があります。専門用語が多く使われるため、不明な点があれば不動産会社に確認しましょう。

購入申し込みから契約までの流れ

住宅購入では、物件の情報収集や見学を行い、希望の条件に合う物件が見つかったら購入の申し込みを行います。申し込みからのステップは、以下のとおりになります。

1. 購入の申し込み
2. 契約前の重要事項説明
3. 売買契約

宅建業者が売主や仲介として関わる取引では、原則として契約前に宅建士による重要事項説明を受けます。買主が一般の方である取引を想定し、説明と売買契約書の両方を確認してから契約へ進みましょう。

重要事項説明書のチェックポイント

重要事項説明書は、物件の権利関係、法令上の制限、取引条件などを確認するための書類です。宅建業者が関わる取引では、原則として契約前に宅建士から説明を受けます。説明対象だけで全てのリスクが把握できるとは限らないため、現地や関連資料も確認します。

説明書の記載内容としては、以下のとおりです。

表は左右にスクロールできます。

上記の内容に加えて、契約解除の条件も記載されています。専門用語が多く使われているため、一度で理解するのは難しいです。トラブルを防ぐために、わからない点があれば不動産会社に質問してみましょう。

不動産契約書の確認事項

不動産契約書は、土地や建物の売買において契約内容を正式に記載している書類です。金額や支払時期、取引対象となる不動産の詳細が明記されています。不動産取引は高額なため、契約内容が不明確だとトラブルの原因となりかねません。契約書があると、後々のトラブル防止になるだけでなく、問題が発生した際の法的な証拠にもなります。

契約書に記載されている内容は、主に以下のとおりです。

• 物件の基本情報
• 売買条件
• 引き渡し時期
• 契約解除の条件
• 物件の権利関係

引渡し日、残代金の支払日、契約不適合責任、手付解除やローン特約の期限・手続きなどを確認します。契約書に書かれた条件と、担当者から受けた説明が一致しているかも確認しましょう。

手付金と支払いのタイミング

手付金は売買契約に伴って支払う金銭で、単なる予約金とは異なります。通常は購入代金の一部に充当しますが、一定条件での契約解除にも関わります。契約前の申込預り金と区別し、支払い前に金額・目的・取扱いを確認しましょう。

手付金の額や支払方法は契約前に合意します。物件価格の5〜10％と一律に決まっているわけではありません。融資実行前に支払う場合の自己資金、支払期限、振込等の方法を確認してください。

契約解除の条件について

契約解除の可否や費用は、契約条項・法令・取引の進み具合によって異なります。代表的な確認点を以下で説明します。

• 住宅ローン特約による解除
• 契約不適合責任による解除
• 手付金の放棄や倍額返還

住宅ローン特約の解除

住宅ローン特約は、予定した融資が受けられない場合の契約の取扱いを定めるものです。金融機関、借入額、承認期限、解除期限、手続き、支払済み金銭の返還を契約前に確認します。融資否認だけで常に無条件・自動的に解除できるものではありません。

特約には、自動的に契約が解除される形と、期限内に解除の意思表示が必要な形などがあります。申込みを怠ったり、合意と異なる条件で申し込んだりした場合の扱いも確認します。否認や遅れが分かったら、期限前に仲介会社・金融機関へ相談してください。

契約不適合責任による解除

引き渡された物件の種類・品質・数量が契約内容に合わない場合、買主は条件に応じて修補などの追完、代金減額、損害賠償や解除を求めることがあります。解除には催告の要否や不履行の程度などの条件があり、不具合があれば必ず解除できるわけではありません。引渡し後に新たな原因で生じた故障と、引渡し時点の契約不適合も区別します。

種類・品質の契約不適合について、民法では原則として「不適合を知った時から1年以内」の通知が必要です。「引渡しから1年以内に申請」とは異なり、消滅時効や特約にも注意が必要です。売主が知っていた場合等の例外、宅建業者が売主の場合や新築住宅に関する特別な規定もあるため、契約条項を確認し、不具合を把握したら早めに売主・仲介会社や弁護士へ相談してください。

手付金の放棄や倍額返還

解約手付による解除は、原則として相手方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して行います。手付解除期日など契約上の定めも確認します。ローンが否認された場合は、手付放棄を選ぶ前にローン特約の適用を確認しましょう。

売主が解約手付で解除する場合は、原則として手付金の倍額を現実に提供します。解除できる時期は「引渡し前ならいつでも」ではなく、相手方の履行着手や契約条件によって判断します。宅建業者が売主の場合の買主保護規定もあるため、自己判断せず専門家へ確認してください。

住宅ローンの申し込みと審査

住宅ローンでは事前審査と本審査を行う商品があります。申込みの順序や審査方法は金融機関に確認しましょう。事前審査の承認は、本審査の承認や融資実行を保証するものではありません。借入額、金利、返済期間を比較し、無理なく支払える計画を立てます。

住宅ローンの種類と選び方

住宅ローンの主な選択肢として、次のようなものがあります。取扱機関や利用条件は制度・商品ごとに異なります。

• 民間金融機関の住宅ローン
• 公的融資
• フラット35

民間金融機関の住宅ローン

銀行、信用金庫などが扱う住宅ローンには、金利・返済期間・手数料・団信・繰上返済条件などが異なる商品があります。民間だから一律に金利が低いとは限らないため、適用条件をそろえて総額で比較します。

公的融資

公的な制度を利用した融資には、財形持家融資などがあります。制度の実施主体や勤務先を通じた取扱いの有無によって、申込先・条件が異なります。

住宅金融支援機構の財形住宅融資は、財形貯蓄の継続期間・残高、勤務先の取扱いなどの要件があります。融資額は財形貯蓄残高の10倍以内かつ最高4,000万円、住宅取得価額の90％以内です。金利は5年ごとに見直す方式で、一律に低金利とは限りません。勤務先と取扱機関へ利用条件を確認しましょう。

フラット35

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が連携して扱う全期間固定金利の住宅ローンです。新築・中古の対象住宅には技術基準などの要件があります。融資率が9割を超える場合は金利や審査の取扱いが異なるため、自己資金と総費用を含めて検討しましょう。

事前審査と本審査の違い

事前審査では収入や既存借入れなどから借入れの見通しを確認し、本審査では正式な資料や物件の条件なども確認します。審査期間は金融機関と申込内容によって異なります。事前審査に通っても、本審査で承認されない場合があります。

本審査では返済能力や担保評価などを審査します。団体信用生命保険（団信）への加入では健康状態の告知等が必要ですが、加入の要否や条件は商品によります。フラット35には団信に加入しない利用もあります。

物件の担保価値が低かったり、他のローンが残っていたりすると、審査に通らない場合もあります。本審査に通過しないと、住宅ローンは契約できません。

必要書類の準備と提出方法

申込時の必要書類は、金融機関・商品・収入形態・物件によって異なります。次の表は例であり、実際には提出先が指定する種類・記載事項・発行期限を確認します。

表は左右にスクロールできます。

本審査や契約では、収入・本人確認書類に加え、次のような資料を求められる場合があります。全ての申込者に同じ資料が必要とは限りません。

• 住民票
• 不動産契約書
• 重要事項説明書
• 登記事項証明書など物件の権利関係が分かる資料

書類によっては発行から有効期限があるため、提出時期に注意が必要です。不備があると審査が遅れてしまうため、事前の確認を行いましょう。

提出方法は金融機関によって異なりますが、郵送やオンラインでの提出が一般的です。具体的な提出方法については、住宅ローンを契約する金融機関に確認を取るようにしましょう。

金利タイプの選択基準

住宅ローンの金利タイプは、以下の3つのタイプがあります。

• 全期間固定金利型
• 変動金利型
• 固定金利期間選択型

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入時に返済終了までの金利が確定するため、返済計画を立てやすい方式です。金利水準は申込時期や商品により異なります。変動型との金利差だけでなく、手数料や保障、総返済額も比較しましょう。

変動金利型

変動金利型は、商品所定の時期に金利が見直されます。金利と毎月の返済額の見直し時期は同じとは限りません。「5年ルール」「125％ルール」がある商品でも利息の増加を免れるわけではなく、これらのルールがない商品や返済方式もあります。金利が上がった場合の負担を試算し、契約条件を確認しましょう。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、定めた期間の金利を固定する方式です。期間終了後に選べる金利タイプ、優遇条件、手続期限は金融機関の商品条件によります。固定期間後の金利・返済額が上がる可能性も踏まえて検討します。

借入限度額と返済計画の立て方

借入限度額には商品上の上限がありますが、実際の借入可能額は収入・既存借入れ・物件評価などの審査で決まります。以下は2026年9月27日に確認した制度・商品の例です。

• 民間金融機関：商品ごとに異なります。1億円が一律の上限ではありません。
• フラット35（買取型）：100万円以上1億2,000万円以下、対象となる建設費・購入価格以内（2026年4月改正）。個別の利用条件・審査あり。
• 住宅金融支援機構の財形住宅融資：財形貯蓄残高の10倍以内かつ最高4,000万円、住宅取得価額の90％以内。利用条件・審査あり。

返済負担率は、年収に占める年間返済額の割合です。金融機関の審査では、住宅ローン以外の借入れも含めた総返済負担率を確認します。一定の割合以内なら必ず返せるという基準ではありません。手取り収入、生活費、教育費、維持費、金利上昇時の負担を踏まえて検討します。

総返済負担率の考え方：年間の全ての借入返済額÷年収×100

例えば年収500万円に対して、全ての借入れの年間返済額が150万円なら総返済負担率は30％です。これは計算例であり、借入れを勧める目安や融資承認の保証ではありません。

子どもの教育費や老後資金など将来の出費も考慮し、固定資産税や火災保険料なども含めて、無理のない返済計画を立てましょう。

引き渡しまでの手続き

住宅購入の最終段階である引き渡しでは、事前の点検や確認、残代金の支払いを行います。引き渡しをスムーズに行うためには、登記の手続きや引っ越しの準備が欠かせません。引き渡しまでの手続きの流れと注意点について、わかりやすく解説していきます。

引き渡し前の点検と確認事項

引渡し前に、契約や図面・設備表と現況が合っているかを確認します。新築住宅では施主検査・内覧会などの名称で行うことがあります。中古住宅も、契約した設備や修繕の取扱い、残置物、鍵などを確認します。

引渡し前には、例えば次の点を確認します。

• 図面通りになっているか
• 壁紙や床に汚れ・傷がないか、契約で合意した状態と合っているか
• エアコンや水回りなどの設備が正常に動作するか

不具合や未了工事を見つけたら、内容を写真などで記録し、対応の要否・担当・期限を売主等と確認します。引渡しや支払いをどう扱うかは契約条件と関係者間の合意によるため、未確認のまま進めないようにしましょう。

残代金の支払い方法

残代金は、売買代金から支払済みの手付金・中間金などを差し引いた金額です。「頭金」は自己資金部分を指すことが多く、手付金と別に自動的に差し引くものではありません。決済の日時・場所・送金方法は事前に調整し、次のような関係者と必要な手続きを確認します。

• 買主
• 売主
• 司法書士
• 金融機関の担当者
• 不動産会社

決済では、司法書士などが登記に必要な書類や権利関係を確認し、融資実行・残代金の支払い・鍵や書類の受渡し・登記申請の段取りを合わせます。「登記申請を先に終えてから必ず送金」という一律の順序ではありません。

融資金の受取口座や売主への送金方法は金融機関と確認します。固定資産税・都市計画税などの売主・買主間の精算は契約上の取り決めに従い、起算日と金額を確認してください。

登記手続きの準備

所有権が移る時期は契約内容によります。所有権移転登記は第三者に権利を主張するために重要です。物件・融資の有無によって必要な登記は異なり、以下の全てを毎回行うわけではありません。

表は左右にスクロールできます。

必要書類は、買主・売主・担保提供者の立場や登記の種類で異なります。以下は例として、司法書士や土地家屋調査士などの担当者に、誰がどの書類を用意するか確認してください。

• 本人確認書類
• 住民票
• 印鑑証明書
• 登記申請書
• 委任状
• 固定資産評価証明書

本人確認・住所確認資料、印鑑証明書などの要否や発行期限は手続きにより異なります。登記申請書や委任状も担当者の案内に沿って準備し、不要な個人情報まで提出しないよう確認しましょう。

引っ越しの準備と手続き

引越し日は、鍵の受領、残代金決済、必要な補修、ライフラインの利用開始日を確認して決めます。ガスの開栓に立会いが必要かなども事前に確認しましょう。住所変更や郵便物の転送手続き、金融機関・保険等への届出も予定に入れておくと安心です。

まとめ

住宅購入では、物件の条件だけでなく、諸費用と維持費を含む予算、住宅ローン、契約解除の条件、引渡し日程を確認することが大切です。土地未来は東京都内を中心に、不動産の購入や住まいに関するご相談を承っています。物件が決まる前の条件整理から、お気軽にご相談ください。