不動産売却の税金・諸経費・手取り金額の考え方

監修者

宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）

横田大樹（株式会社土地未来）

不動産売却の手取り金額の考え方

不動産の売却代金が、そのまま手元に残るわけではありません。受け取る代金や精算金から、ローンの返済額、売却に伴う支出、税金の見込額を差し引いて、使える資金を考えます。手取りを確認するための支出と、税金の計算で差し引ける費用は区別しましょう。

この記事の譲渡所得の説明は、個人が国内の土地・建物を売る場合の一般的な取扱いです。取得時期・利用状況・契約条件・特例により結果は変わります。法人や非居住者などは取扱いが異なるため個別に確認してください。相談時は、想定価格とローン残高など分かる範囲の資料をご用意ください。

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仲介手数料の計算

仲介手数料には法令に基づく上限があります。下表は、課税事業者による通常の売買媒介で、依頼者一方から受け取れる上限の税抜き速算式です。売買価格から建物の消費税相当額を除いて計算し、算出した手数料に消費税を加えます。実際の報酬は上限の範囲内で合意し、支払時期も確認します。

800万円以下の宅地・建物の特例：2024年7月1日以降、使用状況を問わず、売買価格800万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」の特例の対象となります。媒介に要する費用を勘案して、売主・買主それぞれ一方から受け取れる上限は税込33万円です。自動的に定額33万円になるわけではなく、媒介契約時に説明を受け、報酬額を合意します。詳しくは国土交通省の仲介手数料の案内をご確認ください（確認日：2026年9月26日）。

その他でかかる費用

必要な支出は売却条件で異なります。見積額に加えて、契約時・引渡し時・申告時など、いつ支払うかを整理しましょう。税金の計算に使う契約書・請求書・領収書等も保管します。

契約書の印紙税

上表の軽減税額は、記載金額が10万円を超え、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される対象の不動産譲渡契約書に適用されます。対象・金額区分は国税庁：印紙税の軽減措置をご確認ください（確認日：2026年9月26日）。 上表は記載金額10万円超50億円以下の区分を抜粋しています。電子契約の電磁的記録自体には印紙税は課されませんが、別途作成する紙の契約書等については、その内容・作成方法により判断します。

抵当権抹消の費用

抵当権の付いた物件を、買主にその負担を残さず引き渡す契約では、抹消の準備が必要です。ローン残高・返済日・抹消書類を金融機関等に確認し、売却代金で返済しきれない場合も契約前に対応を相談します。

抵当権抹消の登録免許税や書類の取得費、司法書士に依頼する場合の報酬などを確認します。ローンの繰上返済手数料等が必要な場合もあるため、金融機関への支払と登記費用を分けて見積もりましょう。

売却益にかかる所得税・住民税

個人が土地・建物を売却した場合は、売却代金から取得費・譲渡費用等を差し引いて譲渡所得を計算します。特別控除の適用や所有期間等により税額が異なるため、手元に残る現金と課税される所得を区別しましょう。

計算方法

課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用 − 適用できる特別控除額
特別控除には個別の要件があります。基本的な計算と所有期間の判定は国税庁：譲渡所得の計算をご確認ください。 ローン元本の返済額を、この計算の取得費や譲渡費用として追加で差し引くことはできません。

税額の計算

個人の土地・建物の譲渡所得は、給与などと分けて税額を計算します。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期、5年以下は短期です。相続・贈与で取得した場合は、原則として前の所有者の取得日を引き継ぎます。下表は特例等を適用しない一般の税率です。

2026年分は、基準所得税額に復興特別所得税2.1％を加えます。2027年分以後は防衛特別所得税1％と復興特別所得税1.1％になり、付加税の合計は2.1％です。一般の税率で単純に計算すると、住民税を含む合計は長期20.315％、短期39.63％となります。売却代金全体にこの率を掛けるわけではありません。特別控除・軽減税率等の適用や申告要否は、税務署・税理士に確認してください。
参考：財務省：2026年度税制改正（防衛特別所得税・復興特別所得税）（2026年9月26日確認）

引越代金

引越し代や転居先の初期費用も、売却後に必要な資金として見込みます。ただし、手取りの計算に含める支出がすべて税務上の譲渡費用になるわけではありません。

その他

契約条件によっては、残置物の処分、クリーニング、管理委託契約の終了に伴う精算なども必要です。誰が何を負担するかを契約前に確認し、税務上の費用区分は支出の目的ごとに確認しましょう。