住宅購入の手順を徹底解説！家購入前の準備から引渡しまでの流れ！

監修者

宮原海斗（株式会社Gen’Z 代表取締役）

宅地建物取引士／相談診断士

横田大樹（株式会社Gen’Z 専務執行役）

宅地建物取引士／相談診断士

住宅購入の準備を始める前に

住宅購入をする際には、事前の準備が欠かせません。資金計画を立てたり、信頼できる不動産会社を選んだりと、購入前に準備することがたくさんあります。初めて住宅を購入する方にとっては、わからないことが多く、どこから手をつけていいか迷ってしまうものです。ここでは、住宅購入の準備を始める前に必要な5つのポイントについて解説していきます。

自己資金と予算の見積もり方

まずは住宅購入に充てられる貯金や頭金などの自己資金を明確にしましょう。なぜなら、自己資金がはっきりすれば、予算の設定もしやすくなるからです。

ただし、自己資金をすべて使い切ると、トラブルが起きた際の対処が難しくなります。そのため、自己資金から頭金や諸費用、予備費などの配分を考え、住宅購入に必要な予算を決めていく必要があります。住宅ローンを使用する場合は、無理のない返済計画を立てましょう。また、購入後の修繕費や保険料などの維持費も予算に入れておくと、万が一の備えになります。

購入予定エリアの情報収集

購入前には理想とする家のイメージをはっきりとさせましょう。というのも、エリアの利便性や周辺環境が悪いと、毎日の生活にストレスがかかってしまうからです。特に交通の便や買い物の利便性、治安は住んでから後悔しやすいポイントです。

たとえば、以下のような点が日々の生活に大きく影響します。

• 最寄り駅やバス停までの距離
• ショッピングモールやスーパーの新設予定
• 病院や学校などの公共施設の有無
• 犯罪の発生件数
• 周辺道路の交通量や騒音

購入予定エリアの将来性や人口動態なども住宅の価値に影響を与えます。周辺にショッピングモールや学校、駅などの新設計画がある場合は、人を呼び込む効果が期待できます。地域ごとに開発計画は異なるため、事前の情報収集は欠かせません。収集した情報をもとに実際に現地に足を運ぶと、よりイメージが具体的になります。

購入する物件の種類を決める

住宅購入を検討する際は、「新築」か「中古」のどちらかで決めていきます。それぞれのメリットとデメリットを理解し、予算や家族構成、立地条件などから物件を選ぶ必要があります。

新築と中古のメリット、デメリットは以下のとおりです。

新築は価格が高いですが、最新設備が揃っているため安心感を重視したい人におすすめです。一方、価格をできるだけ抑えたい、自分好みに変えたいという方は中古住宅を選ぶとよいでしょう。

住宅ローンの基礎知識

住宅購入では多くの場合、住宅ローンを使用します。人生の中で最も大きなローンとなるため、その仕組みを理解しておくことは重要です。住宅ローンは、購入に必要な金額から頭金を引いた金額を借りられます。新築だけでなく、中古住宅にも利用できます。

返済期間は通常10〜35年程度です。長期間のローンを組めば毎月の返済額は少なくなりますが、その分総支払額は増えていきます。一方、ローンの期間を短くすると毎月の返済額は高くなり、家計への影響は大きくなりやすいです。

また、住宅ローンの金利には「全期間固定金利型」と「変動金利型」「固定金利期間選択型」と種類は様々です。金利のタイプによって返済額は変わるため、生活状況を考慮した上で慎重に検討しましょう。

信頼できる不動産会社の選び方

住宅購入を失敗しないためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。会社選びには、以下の5つのポイントがあります。

• 会社の実績
• 評判や口コミ
• 物件のエリアに精通している
• 対応が丁寧
• 物件のデメリットも説明してくれる

担当者の対応も比べて、「この人なら安心して任せられる」と思える人を選ぶと良いでしょう。

住宅の下見と選び方

住宅購入で失敗しないためには、実際に足を運んで住宅や周辺の下見が必要です。購入前に見学をしておくと、写真や情報だけではわからない細かい部分に気づけます。

物件探しのポイント

物件を探し始める前に、自分の希望する条件を明確にすることが大切です。希望条件がハッキリしていると、見学時に迷ってしまったり、本当に必要な確認を忘れてしまうのを防げるため、購入時の迷いが少なくなります。

見学の際には、以下の5つのポイントを押さえておきましょう。

• 立地やアクセス
• 物件のタイプ
• 予算
• 設備の状況
• 耐震性能

これらの条件を事前に整理しておくと、効率の良い物件選びに繋がります。中古物件の場合は、リフォームやリノベーションも考慮に入れましょう。

見学時に確認すべき項目

希望の条件に合う物件を見つけるには、実際に現地へ足を運び、見学をする必要があります。外壁や屋根の状態は、傷や劣化、雨漏りの形跡がないかしっかりと確認しましょう。内装については、各部屋の日当たりや収納スペースなどを見て回ると、生活のイメージが湧きやすくなります。

周辺環境のチェックも重要です。日当たりや周辺道路の交通量、近隣施設の利便性などは、実際に足を運んでみないとわかりません。見学は1回だけでなく、複数回行いましょう。時間帯や曜日を変えて訪問すると、より正確に環境の把握ができます。

複数の物件を比較する

理想の物件を見つけるためには、複数の候補を比較すると、条件にあった物件を見つけやすいです。購入候補の比較方法として、チェックリストを使うのが良いでしょう。

たとえば、チェックリストに以下のような項目があると、住宅ごとの比較がしやすくなります。

• 不動産会社ごとの対応
• 保証やアフターフォロー
• 間取り設計
• 日当たりや風通しの良さ

チェックリストを作成し、各物件のメリットとデメリットを整理すると、正確な判断ができます。理想の物件に出会えた場合でも、すぐに決めずに、時間をかけて検討しましょう。住宅購入のチェックリストに関して、以下の記事で紹介しているので、あわせて読んでみてください。

契約の流れと注意点

契約時には、説明書や契約書の内容をしっかりと確認し、支払いのスケジュールや契約解除の条件なども把握しておく必要があります。専門用語が多く使われるため、不明な点があれば不動産会社に確認しましょう。

購入申し込みから契約までの流れ

住宅購入では、物件の情報収集や見学を行い、希望の条件に合う物件が見つかったら購入の申し込みを行います。申し込みからのステップは、以下のとおりになります。

1. 購入の申し込み
2. 契約前の重要事項説明
3. 売買契約

特に重要事項説明は法律で義務付けられているため、必ず契約前に行います。契約書に不利な内容がないか確認し、問題がなければ契約へと進みます。

重要事項説明書のチェックポイント

重要事項説明書とは、不動産会社の「宅地建物取引士」が物件に関する情報を詳しく説明する書類です。不動産の取扱説明書のようなもので、契約前に買い手側への説明が法律で義務付けられています。

説明書の記載内容としては、以下のとおりです。

上記の内容に加えて、契約解除の条件も記載されています。専門用語が多く使われているため、一度で理解するのは難しいです。トラブルを防ぐために、わからない点があれば不動産会社に質問してみましょう。

不動産契約書の確認事項

不動産契約書は、土地や建物の売買において契約内容を正式に記載している書類です。金額や支払時期、取引対象となる不動産の詳細が明記されています。不動産取引は高額なため、契約内容が不明確だとトラブルの原因となりかねません。契約書があると、後々のトラブル防止になるだけでなく、問題が発生した際の法的な証拠にもなります。

契約書に記載されている内容は、主に以下のとおりです。

• 物件の基本情報
• 売買条件
• 引き渡し時期
• 契約解除の条件
• 物件の権利関係

特に引き渡し日や契約解除の条件については、明確な記載がないとトラブルの原因となりやすいので、内容をしっかりと確認しましょう。

手付金と支払いのタイミング

手付金は住宅購入時に支払う予約金のようなもので、物件を本気で購入する意思表示となります。手付金は契約の成立を担保することが目的で、契約成立後は購入代金の一部として使われます。

一般的な相場は物件価格の5〜10%程度。3,000万円の物件の場合、手付金は150〜300万円程度となります。支払期限に法的な規定はありませんが、通常は契約日当日に支払いを行い、手付金の支払いを確認した上で、契約を結びます。

契約解除の条件について

住宅購入の契約解除には、主に以下の3つのケースがあります。

• 住宅ローン特約による解除
• 契約不適合責任による解除
• 手付金の放棄や倍額返還

住宅ローン特約の解除

住宅ローン特約は、住宅ローンの審査が通らなかった場合に、無条件で契約を解除できる特約です。ローンが通らず資金計画が破綻した場合のリスク回避ができます。

条件を満たしていれば、契約解除による違約金は発生しません。ですが、買い手側に落ち度がある場合は特約が適用されないため、違約金を支払う必要があります。

契約不適合責任による解除

契約不適合責任とは、契約した内容と異なる場合に契約解除を請求できる制度です。新築・中古を問わず、居住に支障をきたすレベルでの欠陥が見つかった場合や、購入した住宅が目的に合っていない場合に適用されます。

住宅の欠陥は、引き渡し後に発生することが多く、売主側に過失がなくても契約を解除できます。売主側の責任となるため、違約金は発生しませんが、引き渡しから1年以内の申請が必要です。

手付金の放棄や倍額変換

住宅購入では契約締結後でも、契約時に支払った手付金を放棄することで契約を解除できます。より条件の良い物件を見つけた場合や、住宅ローンの審査が通らなかった場合などに活用されます。

一方、売主側も契約解除が可能です。たとえば、より高値で売却できる相手が見つかった場合、手付金の2倍の金額を買い手に返還すると契約の解除が可能です。ただし、いずれの場合も物件の引き渡しが完了した後は契約の解除はできません。契約解除は原則として、契約締結から物件引き渡しまでの期間に限られます。

住宅ローンの申し込みと審査

住宅ローンは借入金額が大きく、長期間の返済になるため、「事前審査」と「本審査」の2段階で行われます。事前審査が通っても、本審査で通過しない場合もあります。住宅ローンの種類や金利タイプも様々で、生活に支障が出ないよう返済計画を立てる必要があります。

住宅ローンの種類と選び方

住宅ローンは大きく分けて、以下の3種類があります。

• 民間金融機関の住宅ローン
• 公的融資
• フラット35

民間金融機関の住宅ローン

メガバンクや地方銀行、信用金庫などが提供する住宅ローンで、金融機関ごとに様々な商品があり、選択肢が豊富です。金利も比較的低く設定されているため、金利の低いローンを探している方におすすめです。

公的融資

公的融資とは、国や自治体から住宅ローンを借りることです。公的融資には「財形住宅融資」があります。

勤務務先で財形貯蓄制度を利用している方であれば、貯蓄残高の10倍までの住宅資金を低金利で借りられます。条件を満たしている場合は、公的融資を検討してみましょう。

フラット35

住宅金融支援機構が提供する固定金利型の住宅ローンで、最長35年間金利が変わりません。新築・中古どちらにも利用でき、頭金が少なくても利用できるのが特徴です。将来の金利変動を心配される方や、頭金に不安のある方におすすめです。

事前審査と本審査の違い

住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2つのステップで進めていきます。事前審査は、申込者の年収や職業、他の借入状況などを確認します。審査期間は約1週間程度で、比較的短期間で結果が出ます。ただし、事前審査で承認されても、本審査で承認されない可能性もあります。

本審査では、物件の担保評価や申込者の勤続年数、健康状態などについて、事前審査よりも踏み込んだ確認を行います。返済能力に加えて、物件の担保価値や健康状態など、様々な要素を総合的に判断します。

物件の担保価値が低かったり、他のローンが残っていたりすると、審査に通らない場合もあります。本審査に通過しないと、住宅ローンは契約できません。

必要書類の準備と提出方法

住宅ローンの申し込みでは、事前審査と本審査それぞれで必要な書類が異なります。事前審査では、以下の書類が必要になります。

本審査ではより多くの書類を準備する必要があります。本人確認書類や収入に関する書類に加えて、以下の書類が必要です。

• 住民票
• 不動産契約書
• 重要事項説明書
• 不動産登記謄本

書類によっては発行から有効期限があるため、提出時期に注意が必要です。不備があると審査が遅れてしまうため、事前の確認を行いましょう。

提出方法は金融機関によって異なりますが、郵送やオンラインでの提出が一般的です。具体的な提出方法については、住宅ローンを契約する金融機関に確認を取るようにしましょう。

金利タイプの選択基準

住宅ローンの金利タイプは、以下の3つのタイプがあります。

• 全期間固定金利型
• 変動金利型
• 固定金利期間選択型

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入期間中の金利が一定で、返済額が変わらないため計画が立てやすいです。ただし、金利は変動金利より高めに設定されています。教育費など長期の支出がある方や、返済額の安定を重視する方におすすめです。

変動金利型

変動金利型は、半年ごとに金利が見直されます。初期の金利は固定金利より低いものの、金利が上昇すると返済額が増える可能性があります。資金に余裕があり、金利上昇のリスクを許容できる方に向いています。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、一定期間は固定金利で、その後は金利の状況を見て、金利タイプを選べます。たとえば教育費がかかる時期は固定にし、その後変動に切り替えるといった柔軟な対応ができます。

借入限度額と返済計画の立て方

住宅ローンの借入限度額は、金融機関によって異なります。各金融機関ごとの借入限度額は、以下のとおりになります。

• 民間金融機関：1億円程度
• フラット35：8,000万円まで
• 財形住宅融資：4,000万円まで

実際の借入可能額を決める際は、返済負担率を重視しましょう。返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合で、25〜30%以内が目安です。計算方法は以下のとおりになります。

「年間のローン返済額÷年収×100＝返済負担率」

たとえば年収500万円の場合、年間返済額が150万円なら返済負担率は30%になります。

子どもの教育費や老後資金など将来の出費も考慮し、固定資産税や火災保険料なども含めて、無理のない返済計画を立てましょう。

引き渡しまでの手続き

住宅購入の最終段階である引き渡しでは、事前の点検や確認、残代金の支払いを行います。引き渡しをスムーズに行うためには、登記の手続きや引っ越しの準備が欠かせません。引き渡しまでの手続きの流れと注意点について、わかりやすく解説していきます。

引き渡し前の点検と確認事項

住宅の引き渡し前には、購入予定の住宅が契約内容通りになっているか確認するための点検を行います。これを「施主検査」と呼びます。

施主検査では、以下のような項目をチェックしていきます。

• 図面通りになっているか
• 壁紙や床に汚れや傷がないか、
• エアコンや水回りなどの設備が正常に動作するか

傷や汚れなどの不具合が見つかった場合は、修繕を行い、再度確認して問題がなければ物件の引き渡しが完了となります。点検は重要な工程なので、しっかりとチェックしましょう。

残代金の支払い方法

残代金とは、手付金や頭金を除いた支払い額のことで、引き渡し当日に支払いを行います。支払いは銀行等の契約している金融機関で行われ、以下の関係者が集まります。

• 買主
• 売主
• 司法書士
• 金融機関の担当者
• 不動産会社

残代金の支払前には、所有権移転登記などの登記手続きを行います。手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。登記の申請が完了したら、買主から売主の口座に残代金の支払いが行われます。

住宅ローンを利用している場合は、契約した金融機関から売主へ直接口座に振り込まれます。また、残代金の支払い以外にも、固定資産税や都市計画税の清算も必要です。

登記手続きの準備

不動産登記は、建物や土地の所有権が自分のものだと主張するための手続きです。住宅購入時には、主に以下のような登記申請が必要になります。

登記の手続きをスムーズに行うために、以下の書類を事前に準備しておきましょう。

• 本人確認書類
• 住民票
• 印鑑証明書
• 登記申請書
• 委任状
• 固定資産評価証明書

新築や中古ごとに必要な書類が異なるため、それぞれ必要な書類を準備する必要があります。こちらの記事で、登記に必要な書類について解説しているので、良ければ参考にしてみてください。

引っ越しの準備と手続き

引き渡し当日に引っ越しは可能ですが、慌ただしくなるため、引き渡しから1〜2週間後に引っ越しを行うことが多いです。引っ越しの際は、電気や水道、ガスなどのライフラインの開通手続きが必要です。利用開始日を事前に確認し、引っ越し当日から使えるようにしておきましょう。住所が変更になる場合は、住所変更の手続きも忘れずに行ってください。手続きをしないと、郵便物が前の住所に届いてしまう可能性があります。引っ越しと合わせて、住所変更の手続きを進めましょう。

まとめ

住宅購入を始めるには、自己資金や予算の設定、購入予定エリアの情報収集などの事前準備が必要です。ご自身やご家族の希望を整理しておくと、迷うことも少なくなり、スムーズに購入が進められます。無理のない返済計画を立てるには、現在の生活状況だけでなく、将来のライフイベントも考慮しておきましょう。予算に合った住宅ローンを選べば、生活への影響も最小限に抑えられますよ。おうちの買い方相談室では、家を買うときのわからないことや不安を解消するためのサポートをいたします。住宅の選び方や資金計画のアドバイスも行っております。すべて無料で対応可能ですので、お気軽にご相談ください。