不動産投資で成功するためには、物件の選定だけでなく賃貸管理の質が大きな鍵を握ります。賃貸物件は管理状況によって空室率が左右され、結果的に不動産投資で得られる収益に影響することがあります。そのため賃貸管理の重要性について理解しておくことは、不動産投資を始めるにあたって非常に重要なことです。
本記事では賃貸管理が重要とされる理由と、実際に不動産投資を行う際にどのように物件を管理すべきなのかを解説します。
宮原海斗（株式会社Gen’Z 代表取締役）
宅地建物取引士／相談診断士
横田大樹（株式会社Gen’Z 専務執行役）
宅地建物取引士／相談診断士
賃貸管理とは何か
「賃貸管理」とは、アパート・マンション・戸建て住宅といった賃貸住宅を管理することをいいます。
賃貸管理は入居者の満足度を大きく左右する部分であり、不動産投資や賃貸経営においてきわめて重要な要素です。
管理は賃貸経営の核心
賃貸管理こそ不動産賃貸業の核心である、ということを聞いたことがある人もいるかもしれません。物件が適切に管理されているかによって、保有期間中に得られる収益だけでなく、売却時の利益にも大きく影響します。
不動産投資が他の投資と異なる点は、投資対象の購入がスタート地点であるということにあります。例えば株式投資の場合、株式を購入したのちに投資家にできることといえば、株式を売却するタイミングを見極めるくらいだけです。それに対して不動産投資の場合は、収益物件の購入はあくまでもスタートであり、購入した物件を売却するまでにいかに運用して利益を得るかが重要なポイントになります。そして不動産投資で利益を得るためには、良質な賃貸管理が欠かせません。
さらに良質な管理が行われた物件は、十分な管理がされなかった物件と比較して資産価値も高いものと評価されるため、最終的に投資のリターンも大きいものになります。不動産投資で安定的な収入を得るためには、良質な管理状況を維持する必要があるのです。
入居者の顧客満足度向上が求められる
不動産賃貸業というのは、「購入した物件を貸し出して利益を得る」という貸主の利益だけが重視されるものではありません。
民法601条において、賃貸人と入居者が賃貸借契約を締結した場合に、賃貸人には入居者が目的（居住すること）を達成できるよう、適切に使用・収益させるよう配慮する義務があるものと定められているためです。
たとえば、他の入居者が毎日深夜に大きな騒音を立てている、ゴミ捨て場にごみが散乱していることで悪臭が発生している、エントランスの破損が放置されたままになっている、などの状況が放置されている状態は、賃借人（入居者）が適切に使用・収益できるよう配慮されているとは言えません。
不動産投資において適切な賃貸管理を行うことは、投資家自身の収益アップの側面だけでなく、民法の規定という側面からも無視できないことだということです。入居者の満足度向上を模索しながら、家賃収入という収益を得るのが不動産投資です。
適切な管理は空室対策になる
賃貸物件を適切に管理することで、空室対策になるという点も押さえておきたいポイントです。
不動産投資で安定的な収入を得るためには、いかに空室を作らないか・発生した空室をいかに早く埋めるかをつねに意識する必要があります。そして収益物件全体の入居率維持のためには、入居者が快適かつ安心して暮らせる環境を整えなければなりません。
例えばきれいに掃除されているエントランスからは、住環境や治安の良さを感じ取れます。築年数が経過した建物であっても、丁寧に修理・修繕されていれば安全な日常生活をイメージできます。
管理が行き届いていない物件は住み心地が悪く、たとえ入居者募集に力を入れたとしても、短期間で再び空室が発生する可能性があります。逆に適切に管理されている物件であれば、入居者の満足度を高い水準で維持できるため、入居者が短期間で退去したり、発生した空室がいつまでも埋まらなかったりという「空室リスク」を最小限に抑えられるのです。
入居者管理と建物管理
「賃貸管理」という言葉は、賃貸経営に必要な管理業務全体を指す言葉で、管理する対象によって「入居者管理」と「建物管理」の2つに分けられます。
「入居者管理」は入居者の契約手続きや更新・家賃の集金やトラブル対応といった「人に関する管理」、「建物管理」は設備の点検や修理・清掃や工事といった「建物に関する管理」のことを指し、どちらが欠けても賃貸経営を成功に導くことはできません。
収益物件を購入して不動産投資を行う際には、賃貸管理にはどのような業務が含まれるのか、どこまでを自身で行い、どこからを外注とするのかなど、賃貸管理の全体像を把握しておくことが重要です。
入居者管理の業務内容
それでは実際に、賃貸管理にはどのような業務があるのかを見ていきましょう。まず「入居者管理」に含まれる業務は下記の6つに分けられます。
- 入居者募集業務
- 契約業務
- 家賃回収代行
- 更新手続き、退去手続き
- 入居者からのクレームやトラブルへの対応
- 家賃滞納者への対応
1つずつ詳しく解説します。
入居者募集業務（リーシング）
発生した空室を埋めるために行う入居者募集は、不動産投資で得られる収益を最大化させるために非常に重要な位置を占めます。
入居者募集を行う際、単に希望条件を設定して張り紙をしたり広告を打ったりするだけでは、スムーズに契約までつなげることはできません。周辺で賃貸に出されている物件の募集状況を調査・分析したり、より多くの人の目に触れるように営業活動やキャンペーンを実施したりする必要があります。また物件の状態や流行に合わせて、室内のリニューアルが求められることもあり、ひとくちに「入居者募集」とはいっても業務内容は非常に多岐にわたります。
入居者募集は貸主自身が行うこともありますが、リーシングをおこなっている不動産会社に依頼するのが一般的です。不動産会社に依頼することで、レインズ（指定流通機構）やポータルサイトへの登録が行われるため、物件情報がより多くの人の目に留まるようになり、問い合わせや内見への対応もしてもらうことが可能です。
契約業務
入居者募集を行った物件に申込が入り、入居審査と契約条件の交渉が終わると、入居者と賃貸借契約を締結します。
不動産会社に契約業務を依頼する場合は、不動産会社が賃貸借契約書・重要事項説明書・個人情報等の取り扱いに関する同意書といった必要書類を作成し、敷金や前家賃などを含む契約金のやり取りも行います。
不動産会社に依頼しない場合は、物件の貸主自身で契約書を作成する必要があります。インターネットで公開されている契約書の雛形を用いるのが一般的ですが、賃貸借契約においては契約ごとに特約を定めることもあり、慎重に作成しなければ後のトラブルの原因になります。そのため場合によっては契約書の依頼のみを不動産会社に依頼するケースもあります。
家賃回収代行
一棟アパートや一棟マンションを賃貸に出している場合、すべての入居者からの家賃の支払いを管理することは大きな労力が必要になる業務です。
そのため賃貸経営を行う場合は、家賃回収を管理会社に依頼するのが一般的です。依頼された管理会社は、毎月オーナーに代わって入居者から家賃や管理費を受け取り、まとめてオーナーへと送金します。
場合によっては家賃回収だけでなく、入居時に預かった敷金を含めた資金管理も合わせて依頼することもあります。賃貸経営では毎月一度に大きな金額が動くことになるため、オーナー自信ですべて管理するよりも、管理のプロである管理会社に依頼すると安心です。
更新手続き、退去手続き
入居者が賃貸借契約の更新を迎えた際の手続きや、退去の際の手続きも入居者管理に含まれます。
賃貸マンションや賃貸アパートは多くの場合で契約期間を2年に定めており、契約期間の満了と同時に契約の更新と、更新料の支払いが発生します。物件によっては更新ごとに新しく契約書を作成することもあります。なお、更新料については地域による商習慣の違いがあり、関東では家賃の0.5～2ヶ月程度が相場となりますが、京都を除く関西では更新料を徴収していません。
入居者が退去する際には、退去日に立ち会って室内の状況を確認し、原状回復工事（貸室内の破損・汚損部分を修復・修繕する工事）の見積もりを取ります。原状回復工事のうち賃借人が負担すべき範囲については、入居時に預かっている敷金から工事費用を差し引いて返金するか、敷金の預かりがない場合は、入居者に対して請求書を発行する形で工事費用を徴収します。
退去や原状回復工事は、賃貸経営において特に入居者との間でトラブルになりやすいポイントです。トラブルの発生頻度や入居者との衝突を最小限に抑えるためには、プロである不動産管理会社の力を借りることをおすすめします。
入居者からのクレームやトラブルへの対応
入居者から寄せられたクレームやトラブルへの対応も、良質な賃貸管理を提供するためには不可欠な要素です。
例えば部屋の中で水漏れが発生してしまった場合、素早く対処しなければ他の部屋に被害が拡大する可能性があります。また騒音をはじめとした入居者間のトラブルを放置していると、快適に暮らせないという理由から退去が発生してしまうこともあります。
裏を返すと、入居者からのクレームや発生したトラブルに対して的確かつ迅速に対応するということは、入居者にとって安心材料になる、つまりは賃貸管理改善につながるということです。
家賃滞納者への対応
賃貸経営が持つリスクには、「空室リスク」の他にも「家賃滞納リスク」というものも存在します。その名の通り入居者が契約で定めた家賃を期日までに支払わないリスクのことで、家賃滞納が続くことで本来手元に入ってくるはずの収益が得られないということになります。
さらに、滞納された家賃の未回収分は、会計上不動産所得として算入され、所得税の課税対象になってしまいます。
発生してしまった家賃滞納に対して厳格に対処することも重要です。しかし家賃滞納時の対処以上に、家賃滞納を発生させないための入居審査やオーナーと入居者との間の密なコミュニケーションこそ、賃貸経営を安定的に継続するために重要な要素です。
家賃滞納は賃貸経営を行う投資家にとって機会損失であるとも言えるため、信頼のできる不動産会社に管理を依頼するようにします。
建物管理の業務内容
入居者が快適に暮らせる環境を整えるだけでなく、建物の資産価値を維持するためにも必要なのが建物管理です。建物管理に含まれる業務は、大きく分けて下記の4つです。
- 日常清掃・定期清掃
- 建物・設備の日常点検や法定点検
- 外構・庭の手入れ
- メンテナンス・修繕
1つずつ内容を見ていきましょう。
日常清掃・定期清掃
入居者に快適に利用してもらうためには、共用部をつねに清潔に保つことが重要です。清掃業務を日常的・定期的に行うことで、共用部を美しく保てるだけでなく破損個所の早期発見にもつながります。
日常清掃や定期清掃を行う場所としては下記が挙げられます。
- エントランス周辺（ホール、ピロティー）
- 共用通路、階段、エレベーター
- 集会所などの共用施設
- 駐車場、駐輪場、植え込み
- ゴミ捨て場
日常清掃では上記の箇所を掃き掃除・拭き掃除したり、くもの巣の除去やゴミ拾いを行ったりするほか、定期清掃として洗剤による洗浄をおこないます。
建物・設備の日常点検や法定点検
賃貸物件や設備の点検には、オーナーや管理会社が自主的に行う「任意点検（日常点検）」の他に、法律で義務付けられている「法定点検」というものがあり、建物の資産価値を維持するためにも重要です。
法定点検には、消防用設備点検・エレベーター点検・簡易専用水道検査などがあり、一定周期ごとに専門会社に依頼する必要があります。法定点検で修繕箇所や改善箇所が見つかった場合には、結果に基づいた補修や修繕工事をおこなわなければなりません。
外構・庭の手入れ
賃貸物件自体の日常清掃や定期清掃に加えて、物件の周りの外構や植栽の清掃や手入れも欠かさず行うようにしましょう。
特に植栽への手入れが行き届いていると、物件自体の外観が美しく見え、入居を検討している人に対して「よく管理された物件」というイメージを持ってもらうことが可能です。定期的に専門業者に依頼し、剪定や草刈り・害虫駆除をおこなったり、水やりや間引きといった手入れも丁寧に行ったりすることが大切です。
メンテナンス・修繕
賃貸経営を行ううえでは、上記で解説した日常清掃や定期点検だけでなく、一定期間ごとに必要になる大規模修繕も計画に入れておくことが重要です。
日常点検や法定点検で見つかった異常個所については、その都度修繕工事を行うことで、建物の耐久性や耐震性を維持することが可能です。しかし築年数が経過した物件は日頃のメンテナンスに加えて、大規模な修繕工事を計画的に行う必要があります。
賃貸物件の管理を管理会社に依頼している場合は、管理会社から工事のスケジュールや内容に関しての提案を受けられますが、オーナー自身で管理する場合は、工事にかかる費用の積立も含めてすべて自分で行うという点を押さえておきましょう。
自主管理と管理委託
賃貸経営のかなめともいえる物件や入居者の管理には、オーナー自らが行う「自主管理」と、管理会社に依頼する「管理委託」という2つの管理方法があります。どちらにもメリットとデメリットがあるため、賃貸経営をはじめる前に知っておきましょう。
自主管理とは、賃貸物件の貸主であるオーナーが自ら管理業務を行う方法です。
自主管理で賃貸経営を行う場合は、入居者管理や建物管理における下記の業務のほとんどをオーナー自身が担います。
- 入居者募集
- 契約
- 家賃の入金管理
- 建物や設備の点検
- 共用部の清掃
- 建物や設備の故障や破損への対応
- 入居者間トラブルやクレームへの対応
- 退去業務
上記の業務のうち、退去後の室内の原状回復工事や建物の補修・修繕などの実務は、オーナーから依頼された施工会社が行うのが一般的です。
自主管理のメリット
自主管理のデメリットは業務量の多さにあります。
先述のとおり、賃貸経営で安定的な収益を得るためには、建物管理と入居者管理を適切におこなわなければなりません。賃貸経営が軌道に乗ってきて所有する物件が増えてくると、自主管理だけでは手が回らなくなり、結果的にどの物件も管理状態が中途半端になってしまう可能性があります。
また突発的な入居者トラブルの発生により対応を迫られたり、オーナーの介入だけでは解決できない問題が発生したりすることもあります。特に所有している物件が自宅からはなれた場所にある場合、物件や入居者の状況をリアルタイムで把握することが難しく、顧客満足度の維持・向上が難しく感じられることも少なくありません。
自主管理の質はオーナーの知識や対応力に大きく左右されるため、知識の専門性・対応の迅速さの両面において、専門家である不動産会社に劣ってしまうこともあるという点を押さえておきましょう。
管理委託
オーナー自らが物件の管理を行う「自主管理」に対し、管理会社に賃貸物件の管理を委託する方法を「管理委託」と呼びます。
管理業務を事業とする不動産会社では、主に下記の業務を請け負っています。
- 入居者募集
- 契約の締結や更新
- 家賃の入金管理
- 滞納家賃の督促と回収
- 入居者からのクレーム対応
- 退去業務
建物管理の費用については別途請求となることが一般的です。
委託できる業務は管理会社によっても異なり、また委託契約時に業務の範囲を指定することも可能です。共用部の日常清掃のような専門性の低い業務はオーナー自身でおこない、家賃回収代行や退去立ち合いなどトラブルになりやすい業務は管理会社に委託するなど、必要に応じてカスタマイズできます。
管理委託のメリット
管理委託のメリットは大きく分けて2つあります。1つは日々の面倒な管理業務から解放される点、もう1つは遠方にも物件を所有できる点です。
賃貸管理業務は多岐にわたり、なかには専門的な知識や経験を必要とする煩雑な業務も多く存在します。賃貸経営を続けている間に発生する煩雑な業務を管理会社に委託することで、少ない労力と時間で賃貸経営を行うことが可能になります。
また管理会社に委託することで、遠方にある収益物件も所有できるようになります。自宅から離れた場所に不動産を所有すると、移動だけでも時間と労力がかかってしまい、建物の管理や入居者へのサービスが行き届かなくなってしまいます。物件の近くで管理業務を行っている不動産会社を探すことで、オーナーが直接足を運ばなくても良質な賃貸管理を実現できるのです。
管理委託のデメリット
建物管理や入居者管理の手間と労力を最小限にできる管理委託ですが、管理を外注する分管理手数料の支払いが発生するという点がデメリットです。
管理手数料の金額は、依頼する管理会社や物件の家賃にもよりますが、月額賃料の3～5％程度が相場と言われています。管理手数料は毎月かかる費用であるため、継続的に管理を委託することで利益が少なくなってしまいます。
しかし実際は、賃貸経営に必要な管理業務を自らがすべて行うという手間やストレスを考えると、管理手数料を支払ってでも管理会社に管理を委託したいと考えるオーナーも少なくありません。
賃貸経営は収益不動産を購入したら・入居者が決まったら終わりというわけではなく、いかに入居率を維持するか・いかに不動産の資産価値を維持するかも念頭に置かなければなりません。つまり賃貸経営で成功するためには、自分に合った賃貸管理の方法を模索することが重要ということです。
不動産投資成功の鍵は信頼できる管理会社にある
管理会社に物件の管理を委託することで、良質な賃貸管理を実現でき、顧客満足度の維持・向上につながるということは解説した通りです。しかし入居者に住み心地のいい環境を提供できるという点以外にも、信頼できる管理会社に出会うことが不動産投資成功の後押しになる理由が存在します。
物件の資産価値の向上につながる
賃貸経営の安定化や利益の最大化のためには、入居率の維持・向上だけでなく、建物自体の資産価値も守っていかなければなりません。その理由は、建物は一般的に築年数の経過と共に資産価値が一律に減少していき、同時に賃料も下がっていく傾向にあるためです。
建物の資産価値を向上させるためには、日常的な共用部の清掃だけでは足りず、経年劣化を想定した長期修繕計画の作成と、計画に沿った修繕工事も重要です。自然災害などによる突発的な破損に対しても対応できると、建物の劣化を防ぐだけでなく入居者の安心にもつながります。
また入居時の審査やクレーム対応といった入居者管理を適切に行うと、マンション全体が家賃滞納や近隣トラブルの起きにくい物件になります。トラブルの起きにくい物件は住み心地が良く、入居者が短期間で退去してしまうリスクが少なくなるという大きなメリットがあります。
つねに美しく清潔に保たれた共用部も、入居を検討している人が内覧に来た際に好印象を与えます。空室が発生した場合でも新しい入居者が決まりやすく、結果的に空室期間や家賃の低下を最小限に抑えることが可能になるのです。
賃貸経営のサポート
不動産経営は規模が大きくなるほど1人で継続することは難しく、利益を最大化・安定化するためには管理会社の力が必要不可欠です。
信頼できる管理会社を見つけることは、単に不動産管理を委託することではなく、賃貸経営をサポートしてくれるパートナーを得ることでもあります。
例えば入居者募集を行う際、管理会社であればオーナー1人では難しい近隣物件の調査ができ、需要に合わせた家賃設定やリフォームの実施を検討できます。また管理会社であれば建物の管理だけでなく、入居者に対してもきめ細やかなフォローができるため、高い入居率の維持にも貢献してもらえます。
経営規模によっては、管理会社に支払う管理手数料を割高に感じるかもしれません。しかし不動産投資において管理手数料は、必要経費といっても過言ではありません。
不動産投資は専門的な知識が必要になる場面も多く、場合によってはオーナーだけでは対処しきれない問題が発生する可能性も否定できません。そして賃貸経営を安定化させ事業拡大していくためには、自身が行っている賃貸経営の運営方針や改善点を客観的に評価する必要があります。
良質な管理会社は、賃貸管理だけでなく不動産投資全体を上手にコントロールするためにはなくてはならない存在なのです。
物件選定から管理までの一気通貫
不動産投資を行う人の中には、不動産投資会社経由で収益物件を購入したのち、賃貸管理を他の会社に委託するというパターンも多くあります。
しかし、これから不動産投資を始める人には、投資用物件から賃貸管理・売却までを一気通貫で対応してくれる不動産会社を検討することをおすすめします。
不動産投資は、資金計画・収支計算・投資回収期間の予測・出口戦略をしっかりと行ったうえで物件を選定し、購入した物件を適切に維持・管理しながら運用を行い、資産価値を維持・向上させたうえで売却するという一連の流れをたどります。非常に大きな金額が動く投資手法であるため、どこか1つでも知識や情報量が欠けてしまうと、不動産投資で成功することは難しくなってしまいます。
不動産投資会社の中には、「売りっぱなし」という姿勢で売却後の運用状況を考慮しない会社もあります。それに対して、物件の選定・管理・売却までを一気通貫で行っている不動産会社は、管理にも責任を持つことになるので入居付けが難しい物件を取り扱うことはありません。不動産投資の全体像を網羅しながら、客観的かつ専門的な立場からのコンサルティングを受けられるという点は魅力的といえるでしょう。
ただし収益物件の取得から売却までを1社に依頼するということは、その分最初の不動産会社選びをより慎重に行わなければなりません。おすすめなのは不動産投資に関するコンサルティング部門を持っている不動産会社です。不動産投資の知識や経験が豊富なのに加え、収益物件の情報も多いため、自身に合った収益物件に出会える可能性が高いといえます。
まとめ
賃貸経営における賃貸管理は、かつてはおまけのような存在として認識されており、あまり重要視されていませんでした。しかし現在においては、賃貸管理は賃貸経営を行ううえで欠かせないものである以上に、核心をなすものとして考えられています。
良質な賃貸管理は入居者の満足度を維持するだけでなく、建物の資産価値を向上させることもでき、長期間の安定的な収入と売却時の利益をもたらしてくれるため、管理会社は非常に重要な存在です。
信頼できる管理会社を見極めて、不動産投資での安定した収入を目指しましょう。
