不動産の売買を考えたとき、仲介業者は取引をスムーズに進めるためにサポートしてくれます。しかし、手数料がかかるため、自分で直接売買したいと考える方もいるでしょう。
この記事では、仲介業者の業務内容や利用するメリット、利用しない場合の注意点を解説します。
不動産取引を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
宮原海斗（株式会社Gen’Z 代表取締役）
宅地建物取引士／相談診断士
横田大樹（株式会社Gen’Z 専務執行役）
宅地建物取引士／相談診断士
不動産の売買における仲介業者の業務内容とは？
不動産売買において、仲介業者の業務内容は多岐にわたり、取引の手助けをしてくれます。ここでは、以下の3つのおもな業務を紹介します。
- 元付け業務
- 客付け業務
- 契約業務
それぞれ見ていきましょう。
関連記事：不動産会社の種類とは？賃貸仲介の仕事内容や手数料も解説
元付け業務
売主から不動産の売却依頼を受けた仲介業者が行う一連の活動を指します。以下に業務手順をまとめました。
- 物件の現地調査を行う
- 市場動向や過去の取引データを参考に、適正な売却価格を査定する
- 売主と媒介契約を結び、契約の形式に応じ、販売を開始する
ポータルサイトや自社Webサイトを活用して物件情報を広く公開し、購入希望者を募るのが一般的な流れです。仲介業者は売主が安心して物件を売却できるようにサポートします。
客付け業務
物件の購入希望者を見つけるための業務です。仲介業者が購入希望者の予算や希望条件をヒアリングし、合致する物件を検索します。
そして、見つかった物件の詳細な調査を行い、購入希望者に対して情報提供を行います。売主との媒介契約が成立したあと、購入希望者の条件に合わせて交渉を進めるところまでが一連の流れです。
客付け業務は、購入希望者が満足できる物件に出会える橋渡しの役割を担っています。
契約業務
不動産取引において、売主と買主の双方が安心して契約を締結するための最終段階の業務です。仲介業者は売主と買主との間で条件を交渉し、合意に達した内容をもとに売買契約書を作成します。
その後、宅地建物取引士による重要事項説明を行い、双方が契約内容を確認します。住宅ローンの手続きや金銭契約に関する調整も、仲介業者の業務として欠かせません。
不動産の売買に仲介業者は必要なのか？
不動産の売買は、仲介業者を通さずに行うことも可能です。個人間での取引が成立すれば仲介手数料を節約できるうえに、信頼関係のある相手との取引はスムーズに進められる利点があります。しかし、仲介業者が不要というわけではありません。
個人が直接取引する場合、双方に契約詳細や法的内容の理解が求められますが、これらは専門知識のため、個人で完全に把握することは困難です。
そのため、誤った判断がトラブルにつながる可能性があり、慎重な対応を要します。仲介業者が必要か否かは、取引の規模や当事者の経験、知識の有無などによって判断するのがよいでしょう。
不動産の売買で仲介業者を利用したほうがよい理由
ここでは、仲介業者の利用により得られる3つのメリットを紹介します。
- トラブルを避けられる
- 適正価格で売買できる
- 買主が早く見つかる可能性がある
それぞれ見ていきましょう。
トラブルを避けられる
不動産取引は多くの法律や契約事項が関わる取引です。専門知識の浅い個人間では、トラブルになることも少なくありません。
たとえば物件に見えない欠陥があった場合、事前に把握せずに取引を進めると、あとから修繕費用を巡る争いが発生することがあります。また、契約内容の理解不足から、支払い条件や引き渡し時期に関する誤解が生じ、最終的に取引が白紙に戻ることも考えられます。
一方で仲介業者は法律や契約に精通しており、各段階で適切にサポートしてくれるため、取引がスムーズです。物件の瑕疵や契約内容に関する問題を未然に防げ、安心して任せられます。
また、契約書の作成や重要事項の説明により、売主と買主の双方が納得したうえで取引を完了できます。
適正価格で売買できる
不動産市場の価格は地域やタイミングによって大きく異なるため、個人で適正価格を追い続けるのは困難です。
たとえば、ある地域で新しい商業施設が開業した場合、周辺の不動産価格が急上昇することがあります。このような市場変動に気付かずに不動産を売却すると、相場よりも低い価格で売ってしまい、損をしてしまうのです。
一方、仲介業者は地域の不動産市場を常に把握しており、物件の査定を通じて適正な価格を提示します。これにより、売主は市場価値に見合った価格で物件を売却でき、買主は過剰な支払いを避けられます。
買主が早く見つかる可能性がある
仲介業者は広範なネットワークとマーケティング手法を駆使して、物件の買主を迅速に見つけることが可能です。
たとえば、レインズ（REINS）や不動産ポータルサイトに物件を掲載し、全国の不動産会社や購入希望者にリアルタイムで情報を届けられます。これにより、個人の売却活動と比べて大幅な時間の短縮が可能です。
なお、レインズは国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、一般ユーザーは直接アクセスできない不動産業者専用の物件情報ネットワークです。宅地建物取引業者が利用できるため、業者を通じて効果的に活用されています。
また、業者の顧客リストの活用も有用です。リストの中から適切な購入希望者を見つけられるでしょう。
参考｜公益財団法人 東日本不動産流通機構「REINS TOWER」
不動産の売買で仲介業者を必要としないケース
ここでは、仲介業者を介さずに取引を進められる条件を2つ紹介します。これらが揃っている場合、自身で取引を進めることによって、仲介手数料を節約できます。
- 不動産の売買に関する知識や経験がある
- 買主がすでに見つかっている
それぞれ見ていきましょう。
不動産の売買に関する知識や経験がある
不動産取引には、契約書の作成や法的な手続き、物件の瑕疵調査など、多岐にわたる対応が必要です。自力でも正確に手続きを行えるのであれば、トラブルを回避しながら、円滑にこなせるでしょう。
また、法律や市場動向に詳しい方や、過去に対応した経験がある方は、仲介業者に頼らず完結できる可能性が高まります。
買主がすでに見つかっている
買主がすでに見つかっている場合は、仲介業者を通さずに直接取引を開始できます。
仲介業者のおもな役割は売主と買主を結びつけ、手続きをサポートすることです。したがって、買主がすでに確保されている場合、仲介手数料を節約するために、直接交渉することが可能です。
ただし、取引の契約内容や手続きに不安がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。
不動産の売買で仲介業者を利用しないときの注意点
仲介業者を介さずに不動産売買を行う場合、以下の3つのポイントを事前に把握しておくことで、トラブルを未然に防げます。
- 買主が住宅ローンを組む場合は売却できない
- 取引に時間がかかる可能性がある
- 贈与税がかかることがある
それぞれ見ていきましょう。
買主が住宅ローンを組む場合は売却できない
住宅ローンの申請には重要事項説明書が必要ですが、この書類は宅地建物取引士の資格を有する人しか作成できません。重要事項説明書は、物件の状況や法的な条件を明確にするため、購入者が安心して契約できるようにするためのものです。
個人間での取引では、この必要書類を用意できないため、金融機関がローンを承認しない場合があります。
また、個人間での契約は契約書の作成不備や重要事項の説明不足など、内容が不十分になりやすいため、トラブルにつながるリスクも低くありません。そのため、金融機関は融資に慎重になり、結果としてローンが組めなくなる可能性があります。
取引に時間がかかる可能性がある
個人間の取引は、不動産取引に関する知識や経験が不足しており慣れていないため、書類の準備や手続きに時間がかかりがちです。
また、作成した契約書も内容が正確かどうかの法的なチェック作業も必要であるため、知識や経験が乏しい場合は、予定どおりに売買することは難しいでしょう。
事前に手順を確認しておくことが重要です。
贈与税がかかることがある
親しい間柄で不動産を売買する際に、相場よりも著しく低い価格で取引すると、贈与税が課税される可能性があります。
市場価格とかけ離れた価格は、税務上、贈与と見なされることがあるためです。
たとえ親族間での取引であっても、相場の価格設定を心がけましょう。必要に応じて不動産会社の無料査定の利用により、課税リスクを避けられます。
関連記事：不動産売却にかかる税金のすべて｜計算方法・節税対策・確定申告の流れを解説
仲介業者を利用して不動産の売買を成功させるには？
適切な仲介業者に任せることで、納得できる不動産売買が実現します。ここでは、実践するべき3つのポイントを紹介します。
- 豊富な実績を持つ仲介業者に依頼する
- 好相性な担当者がいる仲介業者を選ぶ
- 不動産一括査定サイトを利用する
それぞれ見ていきましょう。
豊富な実績を持つ仲介業者に依頼する
実績が豊富な業者は、過去の取引経験から得た知識とノウハウを活かし、取引が滞りなくできるようにサポートしてくれます。
たとえば、過去の成功事例や同じ地域での取引経験がどれだけあるかをチェックするとよいでしょう。以下に確認方法をまとめました。
| 確認方法 | 詳細 |
| Webサイト | 仲介業者のWebサイトで検索する。とくに、同じ地域での実績が紹介されているかチェックする |
| 口コミやレビューを調べる | オンラインの口コミサイトやレビューを参考にし、過去の顧客がどのように評価しているかを確認する |
| 直接問い合わせる | 業者に直接問い合わせ、具体的な成功事例や地域での取引経験を質問する |
これらの実践により、物件の市場価格を正確に査定し、適切な販売計画を立てられます。
好相性な担当者がいる仲介業者を選ぶ
不動産の売買は、仲介業者の担当者とのコミュニケーションが不可欠です。たとえば、物件の条件交渉や契約内容の確認など複雑なやりとりが発生する場合、担当者との相性がよいとストレスを感じることなく手続きが進められます。
また、業者を選ぶ際には、対応力やコミュニケーション能力を重視してください。初回の相談時や問い合わせの際に、迅速かつ親切な対応をしてくれる担当者であれば、安心感が得られます。
信頼できる担当者がいれば、売主と買主双方の希望を反映した取引を進められるでしょう。
不動産一括査定サイトを利用する
不動産一括査定サイトは、複数の仲介業者から査定を受けられます。これにより、市場価格の相場を把握でき、最適な業者を選ぶヒントとなります。
また、複数業者の査定結果の比較により、条件やサービス内容の吟味も可能です。業者によっては特別なサービスやキャンペーンを行っていることもあるため、最良の取引条件を見つけるべく、ぜひ活用を検討しましょう。
ただし、一括査定サイトを利用する際にはいくつかの注意点があります。以下にまとめました。
- 複数の業者から連絡が来るため、対応が煩雑になる
- サイトによっては個人情報の取り扱いが異なるため、プライバシーポリシーの確認を要する
- 査定結果はあくまで初期の見積もりであり、実際の取引価格とは異なる場合がある
査定額を過信せず、複数の情報を総合的に判断して選ぶことが重要です。
まとめ
不動産の仲介業者は、適正価格で取引できるよう、トラブルを回避しながら迅速に売買するためのサポートをしてくれます。
知識や経験がある場合や買主が見つかっている場合は、業者を介さずに取引を行う選択肢もあります。その場合、契約の詳細や手続きに十分な注意が必要です。
また、仲介業者を選ぶ際は実績や担当者との相性、不動産一括査定サイトの活用が欠かせません。
これらのポイントを押さえることで、トラブルなく満足できる不動産取引が実現します。ぜひ、不動産売買を検討中の方は、自身の状況と照らし合わせてください。
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