監修者

宮原海斗（株式会社Gen’Z 代表取締役）

宅地建物取引士／相談診断士

横田大樹（株式会社Gen’Z 専務執行役）

宅地建物取引士／相談診断士

1. 借地料とは借りている土地の地主に払うお金を指す

借地料とは、簡単に言えば「借りている土地の地主に、土地の使用料として支払うお金」を指します。

全ての土地には所有者がおり、国が持っている場合もあれば、個人が所有していることもあります。誰が所有している場合でも、土地の使用権を持つのは所有者であり、他の人が勝手に使うことは許されません。

借地権とは

土地の貸出しを行う際には、契約によって「借地権」が発生します。借地権とは、土地を借りて使用する権利と考えましょう。

• 借地権者：土地を借りる人
• 借地権設定者：地主（土地の所有者）
• 借地料：土地の権利の使用料

2. 借地料の相場と計算方法

自己所有の土地を借地に活用する際には、使用料である借地料を設定しなければなりません。厚意で無料で提供することも不可能ではありませんが、それでは自身に利益が出ず、使い方次第では土地が傷んで損をすることもあります。

土地を活用するなら、少しでも利益が出るように考えなければならず、不動産を守るためにも使用者と契約して、取り決めを作ったほうがよいでしょう。不動産を借地に設定する際には、借地料をいくらにするか考えなければなりません。

土地の利用方法・地域・地代の種類によって変わる

借地料の相場は、「土地の利用方法」「地域」「地代の種類」によって異なります。

それぞれ個人用と事業用で使い道が違い、用途によって借地料も異なります。例えば建物を建てる場合でも、個人宅用に使用することもあれば、アパートやマンション経営に使用することもあるでしょう。

賃料が発生する事業用の使い方なら、収益に応じて借地料を設定できるため、個人宅用より高く請求することも可能です。

また、地域によって地価が違い、借地料はこれにも影響されます。さらに地代の種類も関係し、大きく「新規地代」「継続地代」の2つに分けられます。複数の要素から借地料が決定するため、算出方法も幅広いのが、借地料の特徴です。

① 固定資産税の2倍から4倍が最低水準

不動産の所有には固定資産税がかかるため、これを基準に借地料を算出することもあります。固定資産税を基準にする場合、2〜4倍が最低水準です。

「土地の状態」「周辺環境」「使用用途」などによっては、さらに高い金額の設定も可能です。あくまで最低水準であるため、借主さえ納得するなら、水準を上回っても問題ありません。

② 路線価による算出方法

路線価からも借地料の算出は可能であり、路線価格から更地価格を算出し、更地価格の1.5〜3%を相場にすることが多いです。更地価格は路線価の80%で求めます。

路線価は国税庁のホームページで確認出来るため、事前にチェックし、計算しておきましょう。

③ 賃貸事例比較法による算出方法

借地料については、賃貸事例比較法から借地料を算出することも可能です。これは実際の賃貸の事例から似たような状態の不動産を探し、それらと比較して借地料を定めるものです。

④ 収益分析法による算出方法

収益分析法による算出とは、土地を貸し出した際にどれくらいの利益が出るかを考え、借地料を算出するものです。

借地権者がどのような「建物」を建てるかによって金額は異なり、建物の「容積率」「高さ」「建ぺい率」など、複数の要素から収益を分析します。

⑤ その他の要因

上記4つの方法以外にも、以下の要因が借地料に影響します。

• 土地の形状：整形地か不整形地か
• 接道状況：道路への接し方、間口の広さ
• 地目：宅地、雑種地、農地など
• 都市計画：用途地域、建ぺい率・容積率
• 周辺環境：駅距離、商業施設、学校など
• 契約期間：長期契約ほど割安に設定することも

3. 借地として利用する際のメリット

自己所有の土地を借地で貸し出す場合、「借地料の算出・設定」「借主の選定」など、やらなければならないことは多いです。そのため、面倒に感じて借地にするのを諦めてしまう人もいるでしょう。

自己所有の土地なら、使用せずに余らせても問題ありませんが、実は多少面倒でも、借地で利用することには大きなメリットがあります。せっかくの不動産を活用しないのはもったいないため、借地にするメリットを利用し、余らせている土地を有効活用しましょう。

4. 借地として利用する際のデメリット

余っている土地は借地にすることで、複数のメリットが得られますが、同時にデメリットも存在するため注意しなければなりません。

借地は不動産投資の中でも比較的簡単で、初心者にもおすすめの土地活用方法ですが、やり方次第では失敗する可能性もあります。また、借主と貸主という関係になり、借主とは長い付き合いになることも多いです。金銭トラブルはもちろん、人間関係のトラブルが起きることも多く、これにも注意しなければなりません。

メリットだけではなく、デメリットも把握した上で、本当に借地で活用すべきか考えてみましょう。

5. 借地を成功させる5つのポイント

借地のメリット・デメリットを理解したら、次は成功のポイントを押さえましょう。適切な準備と対策で、借地活用のリスクを最小化し、安定収益を実現できます。

6. 借地として活用できなければ売却する手段もあり

余っている土地は借地に利用するのがおすすめですが、貸出しは計画的に行わなければなりません。

借主との関係構築や相続における問題がある場合は、無理に借地にせず、売却するのも一つの手です。借地にしての活用は、あくまで土地活用方法の一つであり、他にも使い道はたくさんあります。売却も活用方法の一つであるため、状況に応じて適切な選択をし、最も利益になるのはなにかを考えましょう。

まとめ：借地料の適正設定が成功の鍵

この記事では、借地料の相場と5つの計算方法、借地のメリット・デメリット、成功のポイントを解説しました。

借地料の適正設定が成功の鍵です。メリット・デメリットを理解し、長期的視点で判断することが重要です。