不動産売却の流れと高く売る6つのポイントを
徹底解説【2025年最新】
基本的な流れから成功のコツ、シチュエーション別の注意点まで
不動産の売却を考えている方にとって、そのプロセスは複雑で難解に感じることが多いです。しかし、売却の流れや関連する基礎知識を理解することで、よりスムーズで有利な取引を進めることが可能になります。
この記事で分かること
- 不動産売却の基本的な流れ（6ステップ）
- 不動産を高く売る6つのポイント
- シチュエーション別の注意点（相続物件・賃貸中・リフォーム済み）
- 成功する売却のための準備と心構え
この記事が提供する情報を参考にして、有利な不動産売却を目指しましょう。
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宮原海斗（株式会社Gen’Z 代表取締役）
宅地建物取引士／相談診断士
横田大樹（株式会社Gen’Z 専務執行役）
宅地建物取引士／相談診断士
目次
不動産売却の基本的な流れ
不動産売却は、以下の6つのステップで進みます。それぞれのステップを理解し、準備を進めましょう。
相場価格の調査
不動産の市場価格を知るために、近隣の類似物件の成約事例や、不動産会社からの査定を受けましょう。
調査方法
- 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’S、athomeなど）で類似物件の価格をチェック
- REINS Market Informationで実際の成約価格を確認
- 国土交通省の土地総合情報システムで取引事例を調査
- 複数の不動産会社に査定依頼（最低3社以上）
ポイント
相場価格を知ることで、適正な売却価格を設定でき、売却期間の目安も立てやすくなります。
不動産会社の選定
売却を依頼する不動産会社を選びます。複数の業者に査定を依頼し、提案内容やサービス、手数料を比較検討しましょう。
選定のポイント
- 査定価格の根拠が明確か
- 販売戦略が具体的か（広告方法、ターゲット層など）
- 実績と経験が豊富か（特に同じエリア・物件タイプ）
- 担当者の対応が誠実で信頼できるか
- 仲介手数料は適正か
注意
査定価格が高いだけで選ばないようにしましょう。高すぎる査定価格は、契約を取るための「囲い込み」の可能性があります。
媒介契約の締結
不動産会社との間で、売却に関する媒介契約を結びます。専任媒介、一般媒介、専属専任媒介の3種類がありますので、それぞれの特徴を理解し選択しましょう。
3つの媒介契約
1. 専属専任媒介契約
- 1社のみに売却を依頼
- 依頼者自身が買主を見つけることも不可
- 不動産会社は5日以内にREINSに登録義務
- 売主へ1週間に1回以上の活動報告義務
- 契約期間：最長3ヵ月
2. 専任媒介契約
- 1社のみに売却を依頼
- 依頼者自身が買主を見つけることは可能
- 不動産会社は7日以内にREINSに登録義務
- 売主へ2週間に1回以上の活動報告義務
- 契約期間：最長3ヵ月
3. 一般媒介契約
- 複数の不動産会社に同時に売却を依頼可能
- 依頼者自身が買主を見つけることも可能
- REINSへの登録義務なし（任意）
- 活動報告義務なし（任意）
- 契約期間：制限なし（通常3ヵ月程度）
どの契約を選ぶべきか
- 専任媒介・専属専任媒介：1社に集中して販売活動を依頼し、手厚いサポートを受けたい場合
- 一般媒介：複数社に依頼して幅広く買主を探したい場合、人気エリアの物件など
販売活動の開始
物件の広告掲載、オープンハウスの実施など、不動産会社が販売活動を行います。
主な販売活動
- 不動産ポータルサイトへの掲載（SUUMO、HOME’S、athomeなど）
- REINS（不動産流通機構）への登録
- チラシ・ポスティング
- オープンハウスの開催
- 内覧対応
売主ができること
- 内覧前の清掃・整理整頓で第一印象を良くする
- 物件の魅力を不動産会社に伝える
- 柔軟なスケジュール調整で内覧機会を増やす
売買契約の締結
買主が見つかったら、売買契約を結びます。この際、重要事項の説明を受け、契約内容を確認しましょう。
契約当日の流れ
- 重要事項説明（宅地建物取引士による説明）
- 売買契約書の内容確認と署名・押印
- 手付金の受領（売買代金の5〜10%程度）
- 仲介手数料の一部を支払う（通常50%）
確認すべき重要事項
- 売買代金と支払方法
- 引渡し日
- 物件の状態（設備の不具合など）
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）
- 契約解除の条件
注意
契約内容は慎重に確認し、不明点は必ず質問しましょう。契約後の変更は困難です。
決済・引き渡し
売買代金の支払いと物件の引き渡しを行い、取引が完了します。
決済当日の流れ
- 本人確認と書類の確認
- 残代金の受領（手付金を除いた金額）
- 固定資産税・都市計画税の精算
- 所有権移転登記の申請（司法書士が代行）
- 鍵の引き渡し
- 仲介手数料の残金支払い（通常50%）
必要書類
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 実印・印鑑証明書
- 権利証（登記済証または登記識別情報）
- 固定資産税納税通知書
- 建築確認済証・検査済証（一戸建ての場合）
- マンションの管理規約（マンションの場合）
完了
これで不動産売却の取引が完了です。確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）も忘れずに行いましょう。
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不動産を高く売る6つのポイント
不動産を高く売るためには、以下の6つのポイントを押さえましょう。
1. 適切なタイミングで売却を検討する
不動産市場の状況や季節など、売却のタイミングが価格に影響を与えます。
売却に適した時期
- 1〜3月：新生活に向けて需要が高まる時期
- 9〜11月：転勤シーズンで需要が増える時期
- 市場が活況なとき：不動産価格が上昇傾向のとき
急ぐ必要がない場合は、タイミングを見計らって売却することで、より高い価格で売却できる可能性があります。
2. 物件の魅力を高める
ホームステージングやリフォームで、物件の魅力を引き出しましょう。
効果的な方法
- 徹底的な清掃：水回り、玄関、窓など
- 整理整頓：不要な物を処分し、スッキリ見せる
- 小規模リフォーム：壁紙の張替え、クリーニングなど
- ホームステージング：家具やインテリアで演出
- 庭の手入れ：一戸建ての場合、外観も重要
注意
大規模リフォームは費用対効果を慎重に検討しましょう。費用をかけても、その分高く売れるとは限りません。
3. 適正な価格設定をする
相場価格を基に、現実的かつ適正な価格設定が重要です。
価格設定のポイント
- 相場価格を基準にする
- 高すぎる価格は売却期間が長引く原因に
- 安すぎる価格は損をする可能性
- 値下げの余地を考慮した価格設定
不動産会社の査定価格と根拠をよく確認し、適正な価格を設定しましょう。
4. 広告・宣伝を工夫する
物件の特徴を生かした広告や写真で、購入希望者の関心を引きましょう。
効果的な広告のポイント
- 魅力的な写真：明るく、広く見える写真を撮影
- 物件の強みを前面に出す（駅近、日当たり良好、リフォーム済みなど）
- 周辺環境の情報も提供（学校、スーパー、公園など）
- 複数の媒体に掲載（ポータルサイト、チラシ、SNSなど）
5. 柔軟な交渉を心がける
購入希望者との交渉には柔軟な姿勢で臨みましょう。
交渉のポイント
- 価格交渉：ある程度の値引きは想定しておく
- 引渡し時期：買主の希望に柔軟に対応
- 設備の扱い：エアコンやカーテンなど、残すか交渉
- 条件の優先順位を明確にしておく
ただし、妥協しすぎて損をしないよう、最低ラインを決めておくことも大切です。
6. 専門家の意見を参考にする
不動産会社や司法書士などの専門家の意見を参考に、適切な手続きを進めましょう。
相談すべき専門家
- 不動産会社：査定、販売戦略、契約手続き
- 税理士：譲渡所得税の計算、確定申告
- 司法書士：登記手続き
- 弁護士：契約トラブル、法的問題
専門家のアドバイスを受けることで、失敗を防ぎ、スムーズな売却が実現します。
シチュエーション別のポイント
物件の状況によって、売却時に注意すべきポイントが異なります。代表的な3つのシチュエーションについて解説します。
相続物件の売却
相続登記を済ませ、全相続人の合意を得ることが大切です。
手順と注意点
- 相続登記を完了させる（2024年4月から義務化）
- 相続人全員の同意を得る
- 遺産分割協議書を作成する
- 相続税の申告期限（10ヵ月以内）を考慮する
- 譲渡所得税の特例（相続空き家の3,000万円特別控除など）を確認
補足
相続物件の売却は、税理士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
賃貸中物件の売却
賃借人の権利を尊重し、賃貸契約の内容を確認しましょう。
手順と注意点
- 賃貸契約の内容を買主に開示する
- 賃借人の権利は買主に引き継がれる
- オーナーチェンジ物件として売却（賃借人はそのまま居住）
- 敷金・保証金は買主に引き継ぐ
- 賃借人への通知（新オーナーへの変更を通知）
注意
賃借人がいる物件は、空室物件より売却価格が低くなる傾向があります。ただし、安定した家賃収入があることは買主にとって魅力です。
リフォーム済み物件の売却
リフォームの内容や効果をアピールし、価値を訴求します。
アピールポイント
- リフォーム内容を詳細に説明（設備の更新、間取り変更など）
- リフォーム時期と施工業者を明示
- 保証書・領収書があれば提示
- リフォーム前後の写真で変化を見せる
- 新築同様の快適さをアピール
メリット
リフォーム済み物件は、買主が購入後すぐに住めるため、人気が高く、早期売却・高価格売却が期待できます。
あなたの物件に最適な売却方法をご提案します
相続物件、賃貸中物件、リフォーム済み物件など、どのような物件でもお任せください。
まとめ
この記事のまとめ
- 不動産売却は6つのステップ
相場調査 → 会社選定 → 媒介契約 → 販売活動 → 売買契約 → 決済・引渡し
- 相場価格の調査が重要
複数の情報源（ポータルサイト、REINS、国土交通省データ、複数社査定）で相場を把握。
- 不動産会社選びは慎重に
査定価格だけでなく、根拠・販売戦略・実績・担当者の対応で総合判断。
- 媒介契約は3種類
専属専任・専任・一般媒介。それぞれの特徴を理解し、物件や状況に応じて選択。
- 高く売る6つのポイント
①適切なタイミング、②物件の魅力向上、③適正価格設定、④広告工夫、⑤柔軟な交渉、⑥専門家活用。
- シチュエーション別の注意点
相続物件（登記・全員同意）、賃貸中（権利尊重）、リフォーム済み（内容アピール）。
- 専門家への相談が成功の鍵
不動産会社、税理士、司法書士など、専門家のサポートでスムーズな売却を実現。
不動産の売却は、適切な準備と情報収集が成功のカギとなります。
最後に
売却の流れを理解し、高く売るポイントを押さえることで、よりスムーズで有利な取引を進めることができます。
物件の状況や市場環境によって最適な売却方法は異なりますので、信頼できる不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。
この記事が、あなたの不動産売却の成功につながることを願っています。
この記事の監修者
宮原 海斗
株式会社土地未来 代表取締役
宅地建物取引士
不動産売却の流れから高価格売却まで、豊富な実績と経験で最適な売却をサポート。
横田 大樹
株式会社土地未来 専務取締役
宅地建物取引士
相続物件・賃貸中物件など、あらゆるシチュエーションの売却に精通。
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