土地の相続が発生すると、相続人にはさまざまな手続きや税金の課題が押し寄せます。相続税の申告、相続登記や名義変更、土地の評価方法や節税の特例など、どれも理解しなければならない事柄が多く、「どこから手を付けたらよいのか」と混乱する人も少なくありません。
さらに、土地を相続した後に売却を検討するケースも多いですが、その際には売却益に対する譲渡所得税や住民税など、追加の税金が発生する可能性があります。
本記事では、「土地の相続」という観点から、不動産を売却するまでの流れと税金に焦点を当て、計算方法や節税対策、確定申告の具体的な進め方を詳しく解説します。
煩雑に思える手続きや税金の仕組みを理解し、スムーズに土地の相続や売却を進めるための一助となれば幸いです。
以下では、相続の基本から手続きの流れ、遺産分割、費用・税金、活用・売却方法、よくある質問までを網羅的に取り上げています。
土地の相続とは？基本的な仕組みと流れ
土地の相続は、人が亡くなった際に、その所有する土地の権利や評価額が相続人に移転する手続きです。現金や預貯金と異なり、土地は不動産として評価や手続きが複雑になりがちです。
以下では相続の基本的な仕組みや流れを概観します。
土地の相続の基本
土地相続の基本は「被相続人（亡くなった人）の権利が、法定相続人に承継される」という考え方に基づきます。法定相続人は配偶者や子ども、兄弟姉妹など民法で定められており、それぞれが相続する割合（法定相続分）も法律で大枠が決められています。
ただし、相続財産が土地のみとは限らず、他に建物や預貯金、株式なども含まれる場合が多いです。それらを総合的に見て分割方法を協議し、土地を誰が相続するかを決める必要があります。
相続が発生するタイミングと手続きの概要
相続は被相続人が亡くなった瞬間に開始します。ただちに遺産分割が行われるわけではなく、相続人の確定や遺言書の確認、場合によっては相続放棄や限定承認などの検討が必要です。 相続税が課税される場合は、被相続人の死亡した翌日から10か月以内に申告・納税しなければならない点も大きな特徴です。
相続人の確定方法
法律上、相続人となれる範囲は「配偶者」と「血族相続人」に分けられます。
- 配偶者は常に相続人
- 血族相続人は順位があり、第1順位は子ども、第2順位は直系尊属（親など）、第3順位は兄弟姉妹。戸籍謄本をたどって相続人を確定し、誰に相続権があるかを明らかにするのが最初のステップです。
遺言書の有無を確認する
被相続人が生前に遺言書を作成していた場合、法定相続分よりも優先的にその内容が実行されます。ただし、一部の相続人が遺留分を主張することもあり、遺言書の形式や内容が法的要件を満たしているかの確認が必要です。
土地の相続手続きの流れ
土地の相続では、財産調査から遺産分割協議、相続税の申告や相続登記まで多岐にわたる手続きがあります。ここでは大まかな流れを示し、各ステップの要点を簡潔に解説します。
相続財産の調査（プラスの財産・マイナスの財産）
相続財産には、土地や建物などの不動産、現金や預貯金、有価証券などのプラスの財産だけでなく、ローン残債や未払金などのマイナスの財産も含まれます。相続人は全体の財産状況を把握しておかないと、予想外の負債を抱えるリスクがあるため、まずはしっかりと調査を行います。
相続方法の決定（単純承認・限定承認・相続放棄）
相続の方法には、以下の3つがあります。
- 単純承認：プラスもマイナスもすべて引き継ぐ
- 限定承認：プラスの財産の範囲内でマイナスを負担（相続税申告など、手続きが複雑）
- 相続放棄：すべての相続権を放棄（マイナス財産も引き継がずに済む）
各方法にはメリット・デメリットがあり、土地の評価額や負債額などを考慮して決断します。
遺産分割協議の進め方
相続人全員が参加し、誰が土地を相続するか、あるいは売却して現金化するかなどを話し合います。合意が得られれば「遺産分割協議書」を作成・署名捺印し、後の手続きを進めやすくします。
相続登記の手続きと必要書類
土地の名義を相続人に変更するためには、以下の書類が主に必要です。
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 遺産分割協議書（全員の押印あり）
- 固定資産税評価証明書
これらを揃えて法務局で相続登記を申請します。
法務局への登記申請
書類を揃えたら、対象の土地を管轄する法務局へ登記申請を行います。登記申請には登録免許税がかかり、その税額は土地の固定資産税評価額をベースに算出されます。
土地の遺産分割方法とその特徴
遺産分割協議では、土地の分割方法について相続人全員が合意する必要があります。
下記の4つの方式が代表的な分割方法であり、それぞれメリットとデメリットが存在します。
【現物分割】土地をそのまま相続する
現物分割とは、土地をそのままの形で相続する方法です。分筆せずに誰かひとりが全体を相続するケースや、土地を分筆して複数人がそれぞれの区画を所有するケースがあります。
メリットとしては、土地を現物のまま引き継げるため、売却を考えていない場合は手続きが比較的シンプルで済む点が挙げられます。
一方でデメリットとしては、土地の価値が法定相続分に合わないことが多いため、他の相続人との話し合いや調整が必要になる場合があります。公平な分配をめぐってトラブルになる可能性もあるため、慎重な対応が求められます。
【換価分割】土地を売却して現金化
換価分割は、相続した土地を売却し、その売却代金を相続人で分け合う方法です。物理的に分けにくい不動産を現金化することで、分配をスムーズに行える点が特徴です。
メリットとしては、現金という形で分けるため、相続人全員が公平に資産を受け取ることができ、分割方法も明確でわかりやすい点が挙げられます。
一方でデメリットとしては、売却には時間がかかる場合があり、市場状況によってはすぐに売れないこともあります。また、譲渡所得税や仲介手数料などの費用が発生するため、手元に残る金額が減る可能性もある点に注意が必要です。
【代償分割】特定の相続人が取得し、他の相続人へ金銭を支払う
代償分割は、土地などの不動産を特定の相続人が単独で取得し、その代わりに他の相続人へ法定相続分に見合った金銭（代償金）を支払う方法です。不動産を処分せずに相続する一方で、金銭による公平な調整を図る手段として活用されます。
メリットとしては、土地の一体性を保ちながらも、他の相続人へ金銭で補償することで公平な配分を実現しやすい点が挙げられます。土地を売却せずに済むため、住み続けたい・活用したいという希望にも対応できます。
一方でデメリットは、土地を取得する相続人にとって、代償金の準備が大きな負担となる可能性があることです。資金力に応じた計画や、必要に応じてローンなどの検討も必要になります。
【共有分割】複数の名義人で所有する
共有分割は、相続した土地を複数の相続人で共有名義として所有する方法です。それぞれの持分を登記することで、法的にも所有権を明確に分けることができます。
メリットとしては、土地を物理的に分ける必要がなく、比較的簡単に分割協議を終えることができる点が挙げられます。相続の初期段階で時間や労力を抑えて対応したい場合に有効です。
一方でデメリットは、後にその土地を売却したり活用したりする際に、共有者全員の合意が必要になる点です。意見の食い違いや、共有者の所在不明・音信不通などがあると、手続きが進まなくなるリスクもあるため、長期的な視点での判断が重要です。
土地の相続にかかる費用と税金
土地を相続する際には、相続税や各種手数料などが発生します。
下記では主な費用と税金の概要を紹介します。
相続税の計算方法と評価基準
土地評価は、一般に「路線価方式」または「倍率方式」によって行われます。評価額から各種特例や控除を差し引いた課税価格をもとに、相続税が計算されます。
相続税の計算は、以下の手順で進めるのが基本です。
-
課税遺産総額の算出
遺産総額 － 基礎控除 ＝ 課税遺産総額 -
相続税額の算出
課税遺産総額 × 税率 － 控除額 ＝ 相続税額（仮計算）
なお、実際には課税遺産総額を法定相続人の人数で按分し、各人の税額を計算したうえで合算し、その後、実際の取得割合に応じて最終的な相続税額が決まります（総額方式）。
登録免許税とは？計算方法と納付のタイミング
不動産の相続登記を行う際には、「登録免許税（とうろくめんきょぜい）」という税金がかかります。これは、法務局で相続登記（名義変更）をするために必要な税金で、登記の種類や対象となる不動産の評価額によって金額が異なります。
相続による土地や建物の名義変更における登録免許税は、以下の計算式で求められます。
不動産の固定資産税評価額 × 0.4％（0.004）
たとえば、相続する土地の評価額が2,000万円の場合、
2,000万円 × 0.004 = 8万円
が登録免許税としてかかります。なお、この税率は相続による登記の場合に限った特例税率であり、贈与や売買による登記とは異なります。
必要書類の取得費用とその目安
相続登記や相続税の申告には、戸籍謄本や住民票、固定資産税評価証明書など多くの書類を収集する必要があります。これらの取得費用は数千円〜1万円程度が目安になりますが、相続人が多かったり遠方の場合は郵送や代理取得などでコストがかさむこともあります。
司法書士に依頼する場合の費用相場
相続登記を司法書士に依頼する場合、登録免許税に加えて報酬がかかります。報酬額は土地や建物の数、難易度によりますが5万円〜10万円程度からが一般的です。案件の規模によっては大きく変動する可能性があるため、事前に見積もりをとりましょう。
固定資産税と相続後の負担
相続した土地は、名義変更後から固定資産税が課されます。固定資産税は市町村が課税する地方税で、土地の評価額に一定の税率（標準税率1.4％など）が掛けられます。長期的な維持費も考慮して、相続後の活用や売却を計画しましょう。
土地の相続税を軽減する制度・特例
相続税は高額になりがちですが、一定の要件を満たせば税額を軽減できる特例制度があります。
ここでは代表的な特例を4つ紹介します。
小規模宅地等の特例
被相続人が住居として使用していた宅地や事業用宅地について、一定の要件を満たすと80％〜50％の評価減が適用され、相続税が大幅に減ります。居住用の特例は配偶者や同居親族が引き続き住むことなどが要件となります。
配偶者の税額軽減（配偶者控除）
配偶者が財産を相続する場合、1億6,000万円または法定相続分相当額までは相続税がかからない特例です。配偶者が相続人に含まれているケースでは、実質的に相続税ゼロになることも多いです。
取得費加算の特例
相続や遺贈によって取得した不動産を売却する際、譲渡所得の取得費に相続税の一部を上乗せできる制度です。譲渡所得税の課税対象を下げる効果があり、結果として税負担が軽減されます。
空き家特例
被相続人が居住していた住宅を相続した場合、要件を満たせば売却時の譲渡所得から3,000万円が控除される特例があります。ただし、耐震基準や居住実態など細かい要件をクリアする必要があります。
相続した土地の活用・売却方法
相続した土地をそのまま保持するか、売却や賃貸などで活用するかは、家族構成や資金計画、将来設計によって異なります。各選択肢の手続きや税金面のポイントを把握しておきましょう。
相続後に土地を売却する際の手続き
相続後に土地を売却する際には以下の手続きを踏みます。
- 相続登記を完了させる：まず、名義を相続人に変更
- 不動産会社に査定を依頼：売却価格の相場を把握
- 媒介契約を結ぶ：不動産会社を通じて売却活動を開始
- 売却契約と決済：買主と契約を結び、代金を受け取ったら所有権移転登記を行う
売却益が出る場合は譲渡所得税が課されるため、所得税と住民税の納税が必要です。
売却時にかかる税金と節税対策
売却時にかかる税金と節税対策は以下のとおりです。
- 譲渡所得税・住民税：売却益に対して課税される
- 土地を所有した期間の区分：5年以下の短期譲渡、5年超の長期譲渡で税率が異なる
- 取得費加算の特例：相続税を取得費に加算し、課税対象額を下げる
適用できる特例や控除を適切に利用し、確定申告で正しく申告することが節税のカギとなります
相続した土地を賃貸にするメリット・デメリット
相続した土地を賃貸にするには、それぞれ以下のメリット・デメリットがあります。
【メリット】
- 毎月の家賃収入が得られ、資産としての活用が期待できる
- 土地を使わずに放置するより、防犯面や荒廃リスクを抑えやすい
【デメリット】
- 空室リスクや維持管理コストがかかる
- 立地条件によっては借り手が見つからない場合もある
土地を共有名義で持つリスクと解決策
複数人で土地を共有する場合、売却や改築などの意思決定に全員の合意が必要となり、トラブルに発展しやすいです。共有者間でルールを明確化したり、共有物分割請求を用いて単独所有に移行する方法も検討すると良いでしょう。
土地の相続に関するよくある質問
土地相続は分かりにくい点も多いため、以下のQ&Aを通じてよくある疑問を解消しましょう。
土地の相続登記は自分でできる？
原則として可能です。必要書類を揃え、法務局に提出すれば登記申請が行えます。ただし、手続きや書類の不備を避けるため、専門家（司法書士など）のサポートを受けるほうが安心な場合もあります。
土地の相続登記の期限は？
2024年4月以降、相続登記は義務化され、相続が発生してから3年以内に登記申請を行わないと過料が科される可能性があります。それ以前からもなるべく早めに対応するのが一般的です。
土地の相続をしない場合のリスクは？
相続放棄をしないまま放置すると、固定資産税や管理責任が発生する一方で名義が変わらないなど、権利関係が曖昧になります。特に誰も管理しないまま土地が荒れると、近隣に迷惑をかけるリスクがあります。
相続税を支払うタイミングは？
相続税の申告・納付は被相続人の死亡を知った翌日から10か月以内です。延滞すると加算税や延滞税が発生するので注意が必要です。
共有名義の土地を単独名義に変更する方法は？
共有者全員の合意を得たうえで、持分を買い取るか、遺産分割協議などで単独取得する取り決めを行います。その後、法務局で名義変更の登記手続きを行うことで単独名義とすることが可能です。
まとめ：土地の相続は計画的に進めよう
土地の相続は相続税や登記費用など、さまざまな費用と手続きが関わる一大イベントです。相続税の申告や相続登記をはじめとした多岐にわたるプロセスに対して、事前にしっかりと情報収集し、専門家（税理士、司法書士、不動産会社など）の力を借りるとスムーズに進めやすくなります。
また、相続後に土地を売却する場合には、譲渡所得税や住民税が課されるため、確定申告の準備や節税対策も忘れないようにしましょう。
用途や将来設計に合わせて、賃貸や共有名義などの選択肢も検討することで、土地を有効活用できます。 いずれにせよ、相続が発生してから時間的余裕なく慌てるのは避けたいところ。
生前から対策を立てることが理想ですが、もし相続が目前に迫っているなら、この記事を参考に早めに動き出すことをおすすめします。