家を売るときにかかる費用を完全解説！
8つの主な費用と削減方法【2025年最新】
売却価格と手取り額の差を知って、賢く売却しましょう
家を売却するとき、「売却価格がそのまま手元に残るわけではない」ことをご存知ですか？
実際には、仲介手数料、税金、登記費用など、さまざまな費用が発生します。これらの費用を正確に把握しておかないと、「思ったより手元に残らなかった…」という事態になりかねません。
売却価格と手取り額の差
例：売却価格3,000万円の場合
- 売却価格：3,000万円
- 諸費用合計：約120〜180万円（4〜6%）
- 実際の手取り額：約2,820〜2,880万円
この記事では、家を売るときにかかる8つの主な費用について、計算方法や目安金額、そして費用を削減する方法を専門家が詳しく解説します。
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株式会社土地未来では、売却費用の詳細なシミュレーションと最適な売却方法をご提案します。
宮原海斗（株式会社Gen’Z 代表取締役）
宅地建物取引士／相談診断士
横田大樹（株式会社Gen’Z 専務執行役）
宅地建物取引士／相談診断士
目次
1. 仲介手数料
仲介手数料 最大費用項目
仲介手数料は、不動産会社が売却活動を行い、買主を見つけてくれたことへの報酬です。売却費用の中で最も大きな割合を占めます。
計算式（上限額）
売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税
速算式の内訳
- 200万円以下の部分：5%
- 200万円超〜400万円以下の部分：4%
- 400万円超の部分：3%
※ほとんどの物件は400万円を超えるため、上記の速算式「3% + 6万円」が使われます。
具体例
| 売買価格 | 仲介手数料（上限・税込） |
|---|---|
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
支払時期
- 契約時：50%（手付金から支払い可能）
- 引渡し時：50%（残代金決済時）
注意点
- 上記は法律で定められた上限額です
- 値引き交渉が可能な場合もあります
- 買取の場合は仲介手数料が不要です
- 個人間売買の場合も不要ですが、トラブルリスクが高まります
2. 印紙税
印紙税 契約書に必須
印紙税は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約金額に応じて税額が決まります。
印紙税額表（2024年4月1日〜軽減措置適用）
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
計算例
売買価格3,000万円の場合
ポイント
- 軽減措置は2027年3月31日まで延長予定
- 売主・買主がそれぞれ1通ずつ契約書を保管する場合、両者が印紙税を負担
- 契約書を1通のみ作成し、買主のみ保管する場合、売主は印紙税不要（コピーで保管）
3. 登記費用・抵当権抹消費用
登記費用・抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている場合、売却時に抵当権を抹消する登記が必要です。
費用内訳
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 不動産1つあたり1,000円 | 土地・建物それぞれ |
| 司法書士報酬 | 1〜3万円 | 地域・事務所により変動 |
| 合計目安 | 2〜5万円 | 土地・建物の抵当権抹消 |
計算例
土地・建物（2物件）の抵当権抹消の場合
登録免許税：1,000円 × 2 = 2,000円
司法書士報酬：20,000円
注意点
- 抵当権抹消登記を忘れると、次の買主に所有権移転できません
- 登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼するのが一般的
- 複数の金融機関から借入れしている場合、それぞれ抹消費用が必要
4. 住宅ローン返済手数料
住宅ローン返済手数料
住宅ローンが残っている場合、繰上げ完済するための手数料が発生します。
手数料の目安
| 金融機関タイプ | 窓口 | インターネット |
|---|---|---|
| メガバンク | 16,500〜33,000円 | 無料〜5,500円 |
| 地方銀行 | 11,000〜22,000円 | 無料〜5,500円 |
| ネット銀行 | – | 無料〜11,000円 |
費用削減のコツ
- インターネット返済を利用すると手数料が安い、または無料
- 金融機関によって大きく異なるため、事前に確認しましょう
- 売却決済日に合わせて完済日を設定することが重要
注意点
- 完済手続きには1〜2週間かかる場合があります
- 売却日より前に完済日を設定しましょう
- 抵当権抹消に必要な書類の受取も忘れずに
5. 譲渡所得税・住民税
譲渡所得税・住民税 利益が出た場合
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。損失が出た場合は課税されません。
計算式
譲渡所得 = 売却価格 − （取得費 + 譲渡費用）
取得費：購入価格 + 購入時の諸費用 − 減価償却費
譲渡費用：仲介手数料、印紙税、測量費など売却にかかった費用
税率（所有期間により変動）
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 （5年以下） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 （5年超） | 15.315% | 5% | 20.315% |
所有期間の判定
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかで判定します。
例：2020年7月購入 → 2026年1月売却の場合
- 実際の所有期間：約5年6か月
- 判定基準：2026年1月1日時点では5年6か月
- 結果：長期譲渡所得（20.315%）
特別控除（3,000万円特別控除）
マイホーム特例
以下の条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
- 自分が住んでいた家（マイホーム）であること
- 住まなくなってから3年以内に売却すること
- 前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 買主が配偶者や親族でないこと
この特例を使えば、多くの場合で譲渡所得税が0円になります！
計算例
ケース1：3,000万円特別控除を使える場合
売却価格：3,500万円
取得費（購入価格等）：2,500万円
譲渡費用（仲介手数料等）：120万円
所有期間：7年（長期譲渡所得）
譲渡所得 = 3,500万円 − (2,500万円 + 120万円) = 880万円
特別控除適用後 = 880万円 − 3,000万円 = 0円（マイナスのため課税なし）
ケース2：特別控除を超える利益が出た場合
売却価格：6,000万円
取得費：2,000万円
譲渡費用：200万円
所有期間：8年（長期譲渡所得）
譲渡所得 = 6,000万円 − (2,000万円 + 200万円) = 3,800万円
特別控除適用後 = 3,800万円 − 3,000万円 = 800万円
税額 = 800万円 × 20.315% = 約162.5万円
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株式会社土地未来では、税理士と連携して正確な税額シミュレーションを提供します。
6. 確定申告関連費用
確定申告関連費用
不動産を売却した場合、利益の有無に関わらず確定申告が必要です（特別控除を使う場合は必須）。
費用の目安
| 方法 | 費用 | メリット・デメリット |
|---|---|---|
| 自分で申告 | 無料 | 費用0円だが、知識と時間が必要 |
| 税理士に依頼 | 5〜15万円 | 正確・安心だが費用がかかる |
| 確定申告ソフト | 1〜3万円 | コスト抑えつつサポートあり |
確定申告が必要なケース
- 譲渡所得（利益）が出た場合 → 必須
- 3,000万円特別控除を適用する場合 → 必須
- 損失が出た場合で損益通算する場合 → 任意（ただし減税メリットあり）
申告期限
売却した年の翌年2月16日〜3月15日が申告期間です。
期限を過ぎると、特別控除が使えなくなったり、延滞税が課されるため注意しましょう。
7. 引越し費用
引越し費用
住んでいた家を売却する場合、引越し費用が必要です。時期や距離、荷物量により大きく変動します。
費用の目安
| 家族構成 | 通常期（5〜2月） | 繁忙期（3〜4月） |
|---|---|---|
| 単身 | 3〜6万円 | 5〜10万円 |
| 2人家族 | 6〜10万円 | 10〜15万円 |
| 3〜4人家族 | 8〜15万円 | 15〜25万円 |
費用削減のコツ
- 複数社から見積もりを取り、比較する
- 繁忙期（3〜4月）を避けると費用が半分になることも
- 平日・午後便・仏滅などを選ぶと割引されやすい
- 不要な荷物を処分し、荷物量を減らす
- 一括見積もりサイトを活用する
8. その他の費用
その他の費用
物件の状況により、以下のような費用が発生する場合があります。
主なその他費用
| 項目 | 費用目安 | 必要なケース |
|---|---|---|
| 測量費 | 50〜100万円 | 土地の境界が不明確な場合 |
| 解体費 | 100〜300万円 | 古い建物を解体して更地にする場合 |
| 廃棄物処理費 | 10〜50万円 | 残置物や不要品の処分が必要な場合 |
| ハウスクリーニング | 3〜10万円 | 空室の印象を良くしたい場合 |
| リフォーム・修繕 | 10〜200万円 | 内見の印象を上げたい場合（必須ではない） |
注意点
- 測量は土地売却で必須になることが多い（境界トラブル防止のため）
- 解体費は思ったより高額になりやすいので、事前見積もり必須
- 大規模リフォームは不要な場合が多い（費用回収できない）
- ハウスクリーニング程度で十分な場合がほとんど
費用をかけるべきポイント
- 測量：境界トラブル防止のため必須
- クリーニング：少額で印象が大きく改善
- 小規模修繕：壁紙の一部張替えなど、費用対効果が高い
大規模リフォームは避け、最低限の清掃・修繕にとどめるのが賢明です。
費用を削減する6つの方法
費用削減の6つのポイント
- 3,000万円特別控除を最大限活用
マイホーム売却なら必ず使いましょう。譲渡所得税が0円になる可能性大。
- 所有期間5年超で売却
長期譲渡所得（20.315%）になり、短期（39.63%）の約半分の税率に。
- 取得費・譲渡費用を漏れなく計上
購入時の仲介手数料、リフォーム費用、測量費など、すべて取得費に含められます。
- 仲介手数料の値引き交渉
法定上限額の3% + 6万円より安くできる場合があります。複数社比較が重要。
- 住宅ローンはネット返済
窓口より手数料が安い、または無料になります。
- 引越しは複数社比較 & 時期選び
繁忙期を避け、平日・午後便を選ぶだけで数万円の節約に。
信頼できる不動産会社選びが最重要
費用を最も効果的に削減するには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何より重要です。
- 適正な価格設定で早期売却 → 長期化による値下げを防ぐ
- 税制の特例を正しく案内してくれる
- 無駄なリフォームを勧めない
- 手数料やその他費用が明瞭
売却費用シミュレーション
【事例】売却価格3,000万円の場合
■ 前提条件
- 売却価格：3,000万円
- 購入価格（取得費）：2,200万円（10年前に購入）
- 所有期間：10年（長期譲渡所得）
- 居住用マイホーム（3,000万円特別控除適用可）
- 住宅ローン残債：1,500万円（完済予定）
- 3人家族
■ 費用内訳
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 105.6万円 |
| 印紙税 | 1.0万円 |
| 抵当権抹消費用 | 2.5万円 |
| 住宅ローン返済手数料 | 0円（ネット返済） |
| 譲渡所得税・住民税 | 0円（3,000万円控除適用） |
| 確定申告費用 | 8万円（税理士依頼） |
| 引越し費用 | 10万円（通常期） |
| ハウスクリーニング | 5万円 |
| 合計 | 132.1万円 |
売却価格：3,000万円
諸費用合計：132.1万円
住宅ローン完済：1,500万円
💰 手取り額：約1,367.9万円
ポイント
- 売却価格の約4.4%が諸費用（通常4〜6%程度）
- 3,000万円特別控除で譲渡所得税が0円に
- ネット返済・通常期引越しで約5万円節約
- 住宅ローン完済後の手取りは約1,368万円
あなたの家の売却費用をシミュレーションします
株式会社土地未来では、無料で詳細な費用シミュレーションと売却プランをご提案します。
まとめ：売却費用を理解して手取り額を最大化しよう
重要ポイント
- 売却価格の4〜6%が諸費用の目安
3,000万円なら120〜180万円程度が諸費用として必要。
- 最大の費用は仲介手数料
売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税が上限。複数社比較で値引き交渉も。
- 譲渡所得税は特別控除で0円にできる
マイホーム売却なら3,000万円特別控除が使えるため、多くのケースで非課税。
- 所有期間5年超で税率が半分に
短期39.63% → 長期20.315%。売却時期を調整するだけで大幅節税。
- 確定申告は必須
利益の有無に関わらず、売却翌年の2月16日〜3月15日に申告が必要。
- その他費用は物件により変動
測量、解体、クリーニングなど。大規模リフォームは不要なケースが多い。
- 信頼できる不動産会社選びが最重要
適正価格設定、税制案内、無駄な費用を勧めない会社を選びましょう。
最後に
家を売るときの費用は、事前に正確に把握しておくことで、「思ったより手元に残らなかった…」という失敗を防ぐことができます。
特に、3,000万円特別控除や長期譲渡所得の税率優遇など、知っているだけで数十万円〜数百万円の節税になる制度があります。
信頼できる不動産会社に相談し、最適な売却プランを立てることが成功への第一歩です。
この記事の監修者
宮原 海斗
株式会社土地未来 代表取締役
宅地建物取引士
不動産売却・相続に関する豊富な実務経験を持ち、お客様一人ひとりに最適な売却プランを提案。
横田 大樹
株式会社土地未来 専務取締役
宅地建物取引士
税金・費用面での詳細なシミュレーションと、売主様の利益最大化を第一に考えた提案に定評。
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