使っていない土地を売りたいけれど、何からはじめればよいのか分からないという悩みを抱える方は多いでしょう。土地の売却には、いくつかのステップや注意点があります。ポイントさえ押さえれば、スムーズに進めることが可能です。
この記事では、土地売却の流れや手続き、注意点を解説します。早く売りたい人も、なるべく高く売りたい人も、参考にしてください。
土地の売却方法には仲介と買取の2種類がある
土地の売却には、仲介と買取の2つの方法があります。仲介は、不動産会社が買主を探してくれる方法で、市場価格またはそれ以上の金額で売れる可能性があります。
一方、買取は不動産会社が直接土地を買い取る方法です。スピーディに現金化できるのが魅力ですが、価格は市場相場の6〜8割程度と低い傾向があります。
高く売りたい場合は仲介、急いで売りたい・周囲に知られたくない場合は買取が向いています。それぞれのメリット・デメリットを比較し、自身の状況に合った方法を選びましょう。
土地売却の流れ
土地を売却するには、いくつかの手順を進める必要があります。ここでは、土地売却の6つのステップを順番に紹介します。
- ステップ①事前準備
- ステップ②査定
- ステップ③販売活動
- ステップ④売買契約
- ステップ⑤決済・引き渡し
- ステップ⑥確定申告
適切な準備と流れを理解し、トラブルを防いでスムーズな売却を実現しましょう。
ステップ①事前準備
土地を売る前に、下記の準備を行いましょう。
- 希望条件やスケジュールの整理
- 相場の確認
- 境界線の明示
相場は、近隣の類似物件を調べることで把握できます。適正な売り出し価格の設定に役立つため、早い段階でチェックしておくことが大切です。
また、土地の境界が不明確な場合は、トラブルを防ぐためにも測量を検討しましょう。ほかにも登記簿や地積測量図の確認、必要書類の準備も重要です。
これらの準備によって売却の手続きがスムーズに進められ、買主との信頼も得やすくなるでしょう。
ステップ②査定
売却準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼します。査定方法には「簡易査定」と「訪問査定」があります。正確な価格を把握したい場合は、訪問査定がおすすめです。
訪問査定では、下記の情報を実際に確認したうえで、査定価格が算出されます。
- 土地の形状
- 接道状況
- 境界
- 周辺の環境
提示された金額だけでなく、価格の根拠や担当者の対応もチェックし、複数の不動産会社を比較検討することが大切です。査定結果に納得できたら、売却を依頼する会社と「媒介契約」を締結します。
売却方針や希望条件によって、適切な契約形態は異なります。ご自身にあったものを選びましょう。。
ステップ③販売活動
媒介契約を結んだあと、不動産会社が広告やネットを活用して買主を募る販売活動がはじまります。
購入希望者からの問い合わせや現地見学への対応は、基本的に不動産会社が代行してくれるため、売主の負担は大きくありません。また、境界線が曖昧な場合は、必要に応じて境界確定測量を実施するケースもあります。
売り出し価格は、査定額をベースに売主の希望を加味して決定していくのが一般的です。市場の動向や販売戦略についても、不動産会社と相談しながら慎重に進めましょう。
ステップ④売買契約
契約当日は、不動産会社が買主に対して「重要事項説明」を行います。そのうえで、売主・買主双方が契約書に署名・捺印し、契約が成立します。この際、買主から手付金が支払われるのが一般的です。手付金は契約の証拠金であり、契約解除時には違約金として扱われる場合があります。
売主は事前に契約内容を確認し、登記関連書類や本人確認書類など、契約時に必要な書類を忘れずに準備しておきましょう。また、仲介手数料の半額も、この段階で不動産会社に支払うのが一般的です。
事前に費用の内訳を確認しておくと安心できます。
ステップ⑤決済・引き渡し
売買契約の締結後、買主が住宅ローンを利用する場合は、決済の場として金融機関で手続きを行います。引き渡し日当日には、買主から残代金を受け取り、同時に登記関連の書類や必要書類の受け渡しを進める流れです。
この場には司法書士が立ち会い、所有権の移転登記や抵当権の抹消手続きを行います。一般的に、売主はこのタイミングで、残りの仲介手数料を不動産会社へ支払います。
引き渡しが完了すれば、法的にも土地の所有権が移ることとなり、売却手続きは完了です。
ステップ⑥確定申告
土地の売却で譲渡益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。申告を忘れると、延滞税や加算税が課される可能性があるため注意が必要です。
なお、下記のような売却にともない発生した費用は、譲渡費用として経費計上が可能です。
- 測量費
- 解体費
- 仲介手数料
そのため、領収書や支払い証明は大切に保管しておきましょう。
また、一定の条件を満たせば「3,000万円の特別控除」などの特例が適用されることがあります。制度を適切に活用するためにも、必要に応じて税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
土地の売却を成功させるポイント
土地をスムーズかつ希望条件に近い形で売却するためには、手続きを進めるだけでは不十分です。ここでは、売却成功に向けたポイントを解説します。
- 事前準
- 売却活動中
- 売買契約後
詳しく見ていきましょう。
事前準備
売却前の段階では、下記のポイントを押さえることが肝心です。
- ポイント①土地の売買を得意とする不動産会社を選ぶ
- ポイント②名義変更ができているか確認する
- ポイント③相場を確認する
- ポイント④境界を確定させておく
- ポイント⑤売却時に必要な書類を確認する
それぞれ解説します。
ポイント①土地の売買を得意とする不動産会社を選ぶ
不動産会社には、マンションや戸建てをおもに扱う会社もあれば、土地売買に強い会社もあります。土地の売却では、下記の項目において専門的な知識が求められます。
- 地形
- 接道状況
- 用途地域
- 建築条件
土地はそれぞれ条件が異なるため、豊富な売却経験を持つ会社であれば、適切な価格設定や販売戦略の提案に期待できます。さらに、地域での取引実績や過去の成約事例、担当者の対応力などもチェックしておくと安心です。
売却後のフォロー体制が充実している会社なら、安心して任せられるでしょう。口コミサイトや一括査定サービスを活用し、複数社を比較検討するのがおすすめです。
ポイント②名義変更ができているか確認する
土地の売却には「登記簿上の名義人」と「実際の所有者」が一致している必要があります。とくに相続や贈与によって取得した土地では、名義が故人のままのケースも少なくありません。
2024年4月からは、相続登記が義務化されています。未対応のままだと、売却できないだけでなく、過料の対象となる可能性もあるため注意が必要です。
スムーズに売却を進めるためにも、まずは法務局で登記簿謄本を取得し、現在の名義を確認しましょう。名義に問題がある場合は、早めに登記手続きの準備をはじめることが重要です。
ポイント③相場を確認する
土地を売却する際には、自分の土地がどのくらいの価格で売れそうか、相場を把握することが重要です。相場を知ることで、適正な売り出し価格の設定がしやすくなり、買主との交渉でも不利になりにくくなります。
同じエリア・坪数・用途の土地と比較し、自分の土地の価値を客観的に見極めましょう。
ポイント④境界を確定させておく
境界が曖昧なままだと、引き渡し後にトラブルへ発展する可能性があります。そのため、土地売却において、隣地との境界を明確にしておくことは欠かせません。とくに、買主が住宅の新築や開発を計画している場合は、境界確定測量が求められるケースが多くなります。
境界標が失われている、あるいは境界が不明確な場合には、土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を実施しましょう。費用は発生しますが、買主の安心感につながるだけでなく、将来的な紛争を未然に防ぐために必要な対策となります。
ポイント⑤売却時に必要な書類を確認する
土地の売却時には、下記の書類が必要です。
- 登記済証（権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
書類に不備があると、契約手続きに時間がかかるだけでなく、買主の信頼を損ねてしまう可能性もあります。スムーズな取引のためには、早めに必要書類をリストアップし、不足しているものは再発行の準備をしておきましょう。
また、相続によって取得した土地の場合は、相続関係説明図や戸籍謄本など、追加の書類が必要になることもあります。事前に確認し、抜け漏れのないよう注意が必要です。
売却活動中
土地の売却活動がはじまったあとは、不動産会社による販売戦略に任せきりにせず、売主としても意識しておきたいポイントがあります。
とくに、下記の3つは、スムーズな売却やトラブル防止に向けて重要なポイントです。
- ポイント①媒介契約の種類について押さえる
- ポイント②内覧に向けた準備を行う
- ポイント③売買契約書・重要事項説明書の内容を把握する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
ポイント①媒介契約の種類について押さえる
不動産会社と売却の契約を結ぶ際には、下記の3種類から選ぶ必要があります。
- 専属専任
- 専任
- 一般
契約の範囲や販売方法に違いがあるため、自分に合ったものを選ぶことが重要です。
専属専任媒介契約は、1社のみに依頼する形で、自分で買主を見つけても直接契約はできません。しかし、売却活動で優先的に動いてもらえる可能性が高くなります。
専任媒介契約も同様に1社のみへの依頼です。専属専任と異なり、売主が自ら買主を見つけた場合には直接契約が可能です。販売活動の主導は不動産会社に任せつつ、自力での売却も視野に入れたい方に向いています。
一方、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼できる形式です。売主自身が直接契約を結ぶことも可能です。広く情報を出せる反面、各社の販売意欲が分散する可能性があります。
自身の売却方針や希望スケジュールに合わせて、最適な媒介契約を選ぶことで、納得のいく取引につながるでしょう。
ポイント②内覧に向けた準備を行う
売地の印象をよくするためには、内覧に向けて丁寧な準備をすることが重要です。土地であっても、雑草の除去やゴミの片付け、簡単な清掃をするだけで、第一印象は大きく変わります。
管理が行き届いている土地は、買主に「この土地は信頼できる」といった安心感を与え、成約率の向上にもつながります。加えて、境界杭が明示されているか、通路の整備がされているかといった点も見落とさずに確認しましょう。
こうした細やかな対応が、売却後の満足感にもつながります。
ポイント③売買契約書・重要事項説明書の内容を把握する
売買契約書や重要事項説明書には、売主・買主の権利義務が詳しく記されています。専門用語も多いため、不動産会社に任せきりにせず、事前に内容を確認することが重要です。
中でも注意したいのが「特約条項」です。境界の未確定や引き渡し条件など、売却後のトラブルに直結するような内容が含まれていることもあります。
疑問点は必ず確認し、納得したうえで署名・捺印することで、安全で円滑な取引につながります。
売買契約後
売買契約を締結したあとも、売主としての役割が終わるわけではありません。引き渡しまでの各種手続きや、譲渡所得が発生した場合の確定申告など、売主が対応すべき重要なポイントがあります。
- ポイント①引き渡し期日を守る
- ポイント②確定申告を行う
詳しく見ていきましょう。
ポイント①引き渡し期日を守る
売買契約には、土地の引き渡し期日が明確に定められています。この日までに、必要書類の準備や土地の明け渡しを滞りなく進めておくことが、売主としての責任です。
期日に間に合わない場合、契約不履行と見なされ、損害賠償を求められる可能性もあります。とくに買主が住宅ローンを利用しているケースでは、金融機関との決済スケジュールにも影響が出るため、事前の段取りが欠かせません。
余裕を持ったスケジュール管理と、関係者との綿密な調整を心がけましょう。
ポイント②確定申告を行う
売却手続きが完了したあとも、譲渡所得が発生している場合は確定申告が必要です。土地の売却で利益が出た場合は、翌年の2月16日から3月15日までの間に、申告を済ませなければなりません。
はじめて確定申告を行う方は、必要書類の収集や記載内容の把握に時間がかかることもあります。売買契約書や登記事項証明書、取得時の資料などは、早めに整理しておくと安心です。
また、税率は所有期間によって変動するため、短期譲渡所得か長期譲渡所得かを把握しておく必要があります。控除の適用状況によっても納税額は大きく変動するため、事前確認は欠かせません。
申告を怠ると、延滞税や加算税の対象になるだけでなく、各種特例の適用も受けられなくなる可能性があります。不安な点があれば、税理士などの専門家に相談しながら進めるのが確実です。
土地を売却する際のパターン別の注意点
土地の売却といっても、その状況はさまざまです。所有形態や取得の経緯、土地の利用状況によって、取引における注意点や手続きは異なります。
ここでは、代表的な5つのケースに分けて、売却時に押さえておきたいポイントを解説します。
- 共有名義の土地を売却する
- 相続または贈与によって取得した土地を売却する
- 古家つきの土地を売却する
- 貸している土地を売却する
- ローン残債のある土地を売却する
詳しく見ていきましょう。
共有名義の土地を売却する
共有名義の土地を売却する際は、自分の「持分割合」を法務局で確認することからはじめましょう。持分割合に応じて売却の権限や手続きが異なるため、最初に現状を正確に把握しておくことが大切です。
売却方法には、おもに下記の3つの方法があります。
- 自分の持分のみを売却する
- 土地を分筆し、単独所有にしたうえで売却する
- 共有者全員の同意を得て一括で売却する
ただし、持分のみの売却は買主が限られるため、実際にはほかの共有者との協議や一括売却が選ばれるケースが多い傾向です。共有者全員が関与するため、契約時には実印の押印や同席が求められる場合もあります。
日程調整には、時間の余裕を持っておきましょう。
相続または贈与によって取得した土地を売却する
相続や贈与で取得した土地を売却するには、名義変更（登記）を済ませる必要があります。登記簿上の所有者が故人や前の名義人のままでは、売却手続きが進められません。
相続登記を行う際は、下記のような書類が必要になります。
- 被相続人の戸籍謄本一式
- 相続人全員の住民票
- 遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
これらの準備には時間を要するため、早めの着手が重要です。
また、相続による土地売却では「取得費加算の特例」が適用されることがあります。支払った相続税の一部を土地の取得費に加算できる制度で、譲渡所得の節税につながる可能性があります。
確定申告での手続きが必要なため、申告時期と必要書類も忘れずに確認しておきましょう。
古家つきの土地を売却する
築年数が経過した古家が建っている土地を売る場合は、古家付きのまま売るか、更地にして売るかの選択が必要です。
古家付きのまま売却すれば、建物の解体費用はかかりません。住宅用地としての固定資産税の軽減措置も継続されるのがメリットです。その反面、建物の老朽化やメンテナンス状況によっては、買主からの印象が悪くなり、売れにくいデメリットもあります。
一方で、更地にして売却する方法は、土地全体の印象がよくなり、幅広い買主にアピールしやすくなる傾向があります。ただし、建物の解体にはまとまった費用が必要となり、固定資産税が最大で6倍程度に上昇するケースもあるため、費用面の検討が欠かせません。
また、土地が「再建築不可」の条件に該当している場合は、更地にすると新たに建物を建てられなくなる可能性もあります。売却前には、用途地域や接道条件などを含めて、自治体へ建築の可否を確認しておくことが重要です。
貸している土地を売却する
賃貸中の土地を売却する場合の方法は、下記のとおりです。
- 借地人に立ち退いてもらい、更地として売却する
- 借地権付きのまま、借地契約ごと売却する
前者は自由に売却しやすい一方で、借地人との交渉や立退料の支払いが必要となることがあり、スムーズに進まない場合もあります。後者は借地契約をそのまま引き継ぐ形での売却となり、買主の利用目的が制限されるため、価格が相場よりも低くなる傾向があります。
借地権が設定された土地は扱いが難しいため、経験豊富な不動産会社に相談するのが安心です。契約書や借地人との関係性を丁寧に確認しておくことで、トラブル回避につながります。
ローン残債のある土地を売却する
住宅ローンなどの残債が残っている土地でも、売却は可能です。ただし、原則として売却と同時にローンの完済が求められます。
売却価格でローンを完済できる場合は、とくに問題ありません。しかし、売却額がローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。事前に返済予定表や残高証明書を取り寄せ、正確な残債額を確認しておきましょう。
また、金融機関と事前に相談し、抵当権の抹消手続きや必要な書類を把握しておくことも重要です。スピード感を重視する場合、価格設定に柔軟性が求められる場面もあることを理解しておきましょう。
土地を売却するときに発生する費用
土地を売却する際は、つい売却益に注目しがちです。しかし、実際にはさまざまな費用が発生します。
とくに古家がある場合や、測量が必要なケースでは想定以上の出費になるため、事前の確認が必須です。土地売却時にかかるおもな費用と目安は、下表のとおりです。
これらの費用は、土地の状態や売却の進め方によって変動します。思わぬ出費を防ぐためにも、売却前に不動産会社に詳細な見積もりを依頼しておくと安心です。
土地を売却するときに発生する税金
土地の売却では、売却益が出た場合や売却にともなう契約時に、いくつかの税金が発生します。中でも注意が必要なのが「譲渡所得税」です。所有期間によって税率が変わるため、売却のタイミングによって税額に大きな差が出ることもあります。c
ここでは下記3つの観点から、土地売却に関わる税金について解説します。
- 土地を売却するときにかかる税金の種類
- 特別控除の事例と適用例
- 取得費が不明な場合の税金の算出方法
詳しく確認していきましょう。
土地を売却するときにかかる税金の種類
土地を売却する際には、下記の税金が関係してきます。
これらは売却額や登記の有無、利益の有無によって金額が変動するため、あらかじめ把握しておくことが重要です。譲渡所得税は納税額が大きくなりやすいため、事前にシミュレーションしておくと安心です。
特別控除の事例と適用例
一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円の特別控除」が適用される場合があります。マイホーム（居住用財産）を売却した際に、利用できる制度です。
たとえば、自宅を解体後1年以内に第三者へ売却したケースでは、この控除が認められる可能性があります。ただし、適用には下記のような条件があるため、注意が必要です。
- 住まなくなった日から3年を経過する年末までに売却している
- その間、駐車場や倉庫として貸していない
- 親族間での売買ではないこと
制度の適用を受けるためには、確定申告での手続きが必要になります。不備があると控除が受けられない場合もあるため、専門家である税理士や不動産会社に相談しながら、準備を進めましょう。
取得費が不明な場合の税金の算出方法
先祖からの相続や古い不動産で取得費が分からない場合は、取得費を「売却価格の5％」として計算できます。譲渡所得は、概算取得費と譲渡費用を差し引いた額になり、そこに所有期間に応じた税率を適用します。
※復興特別所得税は、所得税額の2.1％が加算されます
参考：国税庁｜取得費が分からないとき
国税庁｜土地や建物を売ったとき
なお、所有期間の起算日は「取得した年の1月1日」となるため、売却前には期間の確認が必要です。取得費不明のケースでは課税額が高くなりやすいため、控除の活用や専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
土地活用に迷ったら不動産会社に相談を
「土地を売るべきか貸すべきか分からない」「放置している土地をどうするべきか悩んでいる」といった場合は、自分だけで判断せず、専門家の意見を取り入れることが大切です。
不動産会社に相談すれば、立地や形状、周辺の市場状況に応じた最適な活用法を提案してもらえます。売却だけでなく、賃貸や事業転用など複数の選択肢を比較検討できるため、将来的な後悔を減らすことにもつながるでしょう。
税金・登記などの手続き面も含め、専門的なサポートを受けられる点でも、早めの相談がおすすめです。
中でも「株式会社Gen’Z」は、多数の物件に対応した実績があり、買取・仲介・土地活用まで幅広く対応しています。現金買取や士業連携による法的サポートなど、状況に応じた柔軟な提案が可能です。
何からはじめればよいか分からない方でも安心して相談できる体制が整っています。無料査定も行っているので、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
土地の売却や活用は、物件の条件や状況によって選ぶべき対応が異なります。後悔のない選択をするためにも、信頼できる不動産会社の力を借りることが重要です。
「株式会社Gen’Z」では、査定からご契約、引き渡し後のフォローまでを一貫してサポート。仲介手数料無料・現金買取・専門士業との連携による問題解決など、スピードと柔軟さを兼ね備えたサービスを提供します。
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