不動産売却の流れと準備｜必要書類・費用の確認点

国土交通省の不動産情報ライブラリでは取引価格情報を調べられます。物件情報サイトの掲載価格は売出価格で、成約価格とは異なります。地域、面積、接道、建物の状態などの条件を揃えて比較します。

住宅ローンがある場合は、借入先に残元金、返済利息・手数料、抵当権抹消の手続きを確認します。売却代金と自己資金で完済できない場合は、契約前に金融機関へ相談します。担保解除には同意が必要で、売却しても残債が当然に免除されるわけではありません。

登記済権利証または登記識別情報通知の保管状況を早めに確認します。紛失しても直ちに売却できなくなるわけではありませんが、再発行はされないため、代わりの本人確認手続きと日程・費用を司法書士に相談します。

机上査定は資料や周辺事例を使って価格の見通しを出し、訪問査定は現地の状態等も確認します。回答までの期間や調査範囲は依頼先により異なり、いずれも実際の成約価格を保証するものではありません。

複数の査定を比較するときは、高い金額だけで選ばず、価格の根拠、調査範囲、販売方法、費用、連絡体制を確認します。一括査定サイトを利用する場合は、情報の提供先や連絡条件も把握しましょう。

査定結果をもとに、依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。

不動産会社が広告を出し、購入希望者を募ります。内見（内覧）の依頼があった際は、部屋をきれいに整理整頓し、明るい印象を与えるように心がけましょう。

清掃や整理整頓は状態を見てもらう準備になりますが、成約時期や価格は保証されません。既知の不具合を隠さず伝え、工事を発注する前に費用と必要性を検討します。

購入希望者と価格だけでなく、引渡し条件や融資等を調整します。宅建業者の媒介では、買主への重要事項説明等を経て売買契約を結びます。売主も契約書と物件状況の告知内容を確認します。

• 売買価格
• 手付金の額・性質、手付解除の条件、違約金、融資利用の特約等
• 引き渡し日
• 契約不適合責任の範囲・期間、既知の不具合の告知、残置物や設備の取扱い

不動産の譲渡に関する紙の課税契約書には、記載金額等に応じた印紙税がかかります。電磁的記録のみの場合は対象外ですが、別に課税文書を作成する場合は確認が必要です。

契約で定めた決済日に、買主の代金支払い、登記申請、鍵・書類の引渡し等を行います。契約からの日数は融資、退去、測量、登記等の準備によって異なります。

住宅ローンを売却代金で返済する場合は、入金・返済・抵当権抹消と所有権移転の順序を、金融機関・司法書士と事前に調整します。完済だけでは抵当権の登記は自動で消えません。

譲渡所得がある場合は原則として確定申告が必要です。所得税の申告期間は通常、売却翌年の2月16日から3月15日ですが、土日祝日等による期限の繰越や、その年分の案内を確認します。

3,000万円控除等で税額が0円になる場合も、特例を受けるには申告が必要です。譲渡損失は原則として給与等と通算できませんが、一定のマイホーム特例があります。個別の申告要否や適用条件は税務署・税理士に確認します。