不動産の売却では、物件に関する資料と、売主の本人確認・登記に使う書類を準備します。必要なものは、土地・戸建て・マンションの違いや、名義・ローンの状況によって変わります。
「権利証が見つからない」「どの証明書をいつ取ればよいか分からない」という場合も、まずは手元にある資料を整理しましょう。
すべての書類を最初の相談までに揃える必要はありません。不動産会社や登記を担当する司法書士に、用途・取得先・準備する時期を確認すると進めやすくなります。
この記事では、査定や売却依頼の際にあると役立つ資料と、契約・決済に向けて確認する書類を紹介します。
個別の必要書類や発行時期の条件は、取引を担当する不動産会社・司法書士・金融機関にご確認ください。
宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）
横田大樹（株式会社土地未来）
不動産を売却する際は書類が必要
売却は、査定・売却方法の検討、仲介を依頼する場合の媒介契約、売買契約、決済・引渡しという流れで進みます。書類は、それぞれの段階で使う目的が異なります。
まずは購入時の契約書、図面、税金の通知書など、手元の資料を確認してください。不足や紛失がある場合は早めに伝え、取得できるものや別の確認方法を相談しましょう。
取得に時間がかかる書類と、決済日に合わせて新しく取る書類を分けて準備することが大切です。
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不動産会社に売却を依頼する際に確認したい書類
査定の相談や媒介契約の前後では、物件の所在地・権利関係・建物の状態を確認できる資料が役立ちます。以下は主な例で、すべての物件に一律で必要という意味ではありません。
登記簿謄本または登記事項証明書
不動産の所在、地積・床面積、登記名義人、抵当権などの登記内容を確認する資料です。査定では登記情報だけでなく、現況や取引事例なども確認します。取得を不動産会社に依頼する場合は、費用や取得範囲を事前に相談しましょう。
売買契約書
購入時の売買契約書は、取得時の価格や契約条件を確認する資料です。売却時の譲渡所得の計算では、契約書に加えて購入手数料などの領収書も確認し、建物は減価償却費相当額を差し引きます。取得費が分からない場合には売却額の5％を取得費とする方法がありますが、税額に影響するため、まずは残っている資料を税理士または税務署に確認しましょう。
重要事項説明書
不動産を購入する際に、宅地建物取引士から事前に交付される書類です。物件の権利関係や法的制限、設備の状況など、購入にあたって重要な情報が記載されています。売却時にも物件の状況を把握する資料として役立ちます。紛失しないよう大切に保管しましょう。
登記済証（権利証）または登記識別情報
登記済証（権利証）や登記識別情報は、登記名義人本人からの申請であることを確認するために使う重要な資料・情報です。登記識別情報は12桁の符号で、従来の登記済証も引き続き登記手続に使えます。第三者に知られないよう保管してください。
紛失による再発行はできませんが、直ちに売却できなくなるわけではありません。事前通知や、司法書士等による本人確認情報の提供などの方法があるため、決済前に担当司法書士へ相談し、所要日数・費用・手続を確認しましょう。
土地測量図・境界確認書
土地や土地付き建物では、測量図や隣地との境界を確認した書面が重要な資料になります。測量図には種類があり、すべてが境界確認を伴う確定測量図とは限りません。作成年月、境界標、隣地との確認状況、現況との違いを不動産会社や土地家屋調査士に確認しましょう。書類があるだけで将来の境界トラブルを必ず防げるわけではありません。
固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
納税通知書に同封される課税明細書や固定資産評価証明書で、評価額などを確認します。固定資産税評価額は売買相場と同じではなく、登録免許税の計算等にも使われます。東京都23区内の土地・家屋は都税事務所、23区以外は所在地の市町村が窓口です。必要な年度や書類は用途によって確認し、東京都の案内では不動産登記に固定資産評価証明書に代えて課税明細書を利用できます。
物件の図面・設備の仕様書
購入時のパンフレット、販売図面、設計図面、リフォーム時の図面などを確認しましょう。設備の取扱説明書や保証書があれば、買主への引継ぎにも役立ちます。現況と異なる部分や、保証の期間・引継ぎ条件も確認してください。
建築確認済証および検査済証
建築確認済証は、着工前の建築計画について、建築基準関係規定への適合を確認した際に交付される書類です。検査済証は、工事完了後の検査で適合が認められた際に交付されます。いずれも重要な資料ですが、その後の増改築や用途変更を含む現在の建物の状態まで、書類だけで保証するものではありません。
手元にない場合は、紛失したのか、交付の記録があるかを確認します。所在地を管轄する行政窓口で台帳記載事項証明書を取得できる場合がありますが、これは確認済証・検査済証の再発行ではなく、記録の保存状況などによっては発行できません。増改築を予定する場合は建築士等に、住宅ローンの必要書類は利用予定の金融機関に確認しましょう。
参考：東京都・建築確認と検査の手続、東京都・台帳記載事項証明書、国土交通省・既存建築物の現況調査（この説明の確認日：2026年9月27日）。
建築設計図書・工事記録書
詳しい設計図、仕様書、工事中の写真、修繕の記録などが残っていれば、建物の状態や変更履歴を確認する資料になります。資料の作成時点と、その後に行った工事の有無も整理しておきましょう。
マンションの管理規約・使用細則・維持費関連書類
マンションでは、管理規約・使用細則、長期修繕計画、総会議事録、管理費・修繕積立金の資料などを確認します。現在の金額だけでなく、改定予定や滞納の有無など、管理組合・管理会社への確認が必要な項目も担当者と整理しましょう。
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
過去に耐震診断やアスベストの調査をしている場合は、報告書を用意しましょう。結果が良好かどうかにかかわらず、調査した範囲・時期・指摘事項と、その後の対応を確認することが大切です。報告書があるという理由だけで、建物全体の安全性を保証できるわけではありません。
買主に引き渡す際の必要書類
契約や決済・引渡しに向けて、本人確認と所有権移転登記に使う書類を確認します。本人確認が決済当日だけとは限らないため、担当者から案内された時期に準備してください。
本人確認書類
氏名・住所・生年月日などを確認するために、公的な本人確認書類を用意します。利用できる書類や組合せは、対面・非対面などの確認方法と提出先によって異なります。主な書類の例は次のとおりです。
- 運転免許証
- パスポート（現住所を確認できる補完書類などが必要になる場合があります）
- マイナンバーカード
- 運転経歴証明書（2012年4月1日以後に交付されたもの）
- 在留カードまたは特別永住者証明書
有効期限のある書類は期限内か、記載された氏名・住所が現在のものかを確認しましょう。2020年2月4日以後の申請で発給された日本のパスポートには、所持人の住所記入欄がありません。顔写真付き書類がない場合も、必要な確認方法を事前に担当者へ相談してください。住民基本台帳カードは2025年12月28日で全て有効期限を迎えており、本人確認書類として使えません。
実印・印鑑証明書
個人の売主が所有権移転登記を申請する場合、原則として実印と市区町村発行の印鑑証明書を使います。登記申請のために提出する売主の印鑑証明書は、原則として作成後3か月以内のものが必要です。すべての用途で一律の有効期限があるという意味ではありません。決済日と申請日を踏まえ、必要な通数・取得時期を担当司法書士に確認してください。
住民票の写し・戸籍の附票など
登記上の住所と現在の住所が異なる場合は、住所のつながりを確認するため、住民票の写しや戸籍の附票などを使います。転居の回数や記録の状況によって必要な資料が変わり、法務局が住基ネットで変更を確認できる場合には添付を省略できることもあります。住民票そのものに一律の有効期限があるわけではないため、提出先が求める内容と発行時期を確認してください。
2026年4月1日から、所有権の登記名義人の住所・氏名の変更登記が義務化されています。原則として変更日から2年以内、同日より前の未登記の変更は2028年3月31日までが期限です。売却時には登記名義と現在の住所・氏名が一致しているかを早めに確認し、必要な手続を司法書士や法務局へ相談しましょう。
代金を受け取る口座の情報
売買代金の振込先について、金融機関名、支店名、口座種別、口座番号、口座名義を正確に確認します。通帳がない口座では、必要な情報を確認できる画面や書面など、提出先が指定する方法を確認してください。
ローン残高の資料と完済・抵当権抹消の確認
住宅ローンが残っている場合は、残高証明書や返済予定表などで残高の目安を確認します。ただし、その金額が決済日の一括返済額と一致するとは限りません。利息や所定の手数料を含めた返済額、申込期限、抵当権抹消書類の受取方法を借入先の金融機関に確認しましょう。売買代金などで完済する予定なら、不動産会社・金融機関・司法書士と決済日を調整します。
不動産を売却する際の必要書類はいつまでに準備するべき？
最初にすべてを揃えるのではなく、使う時期から逆算して準備します。次の2段階を目安に、担当者と書類の一覧を作りましょう。
査定の相談時は手元にある資料から
登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、販売図面やパンフレットなどがあれば、物件の概要を伝えやすくなります。資料が不足していても、まずは所在地や分かる範囲の状況を伝え、どの資料を追加で確認するか相談しましょう。
売却依頼から契約・決済に向けて確認する書類
売却を任せる不動産会社が決まったら、手元の書類と不足している書類を早めに整理しましょう。登記手続に使う「登記済権利証（登記識別情報）」の保管状況や、建築確認・完了検査の記録を確認する「建築確認済証・検査済証」の有無を伝えます。「土地測量図・境界確認書」や過去の「売買契約書」なども、販売活動を始める前に確認しておくと、その後の調査が進めやすくなります。必要な書類や準備の時期は、物件と取引の状況に合わせて担当者に確認してください。
必要書類と準備する時期を担当者と確認しましょう
売却に使う書類は、物件の情報を確認する資料、本人確認の資料、登記やローン返済に使う書類に分けると整理しやすくなります。
まずは手元にあるものを確認し、不足や紛失があれば早めに伝えてください。
権利証や登記識別情報、本人確認書類には重要な情報が含まれます。提出先・目的・必要な範囲を確かめて取り扱いましょう。
登記や税務の個別判断が必要な場合は、司法書士・税理士などの専門家に確認します。
土地未来では、東京都内を中心に土地や住まいの売却・買取のご相談を承っています。売却するか決まっていない段階や、資料が揃っていない段階でも、現在の状況をお聞かせください。
必要な書類と準備の順序を確認しながら、売却の進め方を検討していきましょう。
