親が亡くなった後の土地売却｜相続から売却までの完全ガイド
相続登記、遺産分割協議、境界確認から売却まで、つまずかないための手順を徹底解説
宮原海斗（株式会社Gen’Z 代表取締役）
宅地建物取引士／相談診断士
横田大樹（株式会社Gen’Z 専務執行役）
宅地建物取引士／相談診断士
親が亡くなった後に土地を売却するには？
親が亡くなった後に土地を売却するには、相続登記や遺産分割協議などの手続きを正しい順番で進める必要があります。先に全体像を押さえれば、相続人同士のトラブルや手戻りを減らし、スムーズに売却できます。
この記事で分かること
- 売却までの最短フローが分かる
- 必要書類・つまずきを先回りできる
- 認知症（成年後見）・代理売却などケース別に整理
- 税金・費用・確定申告の基本を把握できる
この記事の監修者
宮原 海斗
株式会社土地未来
代表取締役
横田 大樹
株式会社土地未来
専務取締役
最短ルートを無料で案内します
あなたのケースで何をすべきか、手順を整理します。
お気軽にご相談ください。
結論：親が亡くなった後の土地売却は「この順番」で進める
迷ったらこの流れ。途中で止まりやすいポイントも先回りします。
① 相続人・遺言の有無を確認する
戸籍等を集めて相続関係を確定します
② 必要な戸籍等を集める
被相続人の出生～死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍謄本
③ 遺産分割協議を行う
相続人全員で合意し、遺産分割協議書に署名・押印
④ 相続登記（名義変更）を行う
親名義を相続人名義へ変更（売却の前提条件）
⑤ 土地の状態を確認する
境界・測量・権利関係のチェック
⑥ 複数社に査定依頼し、売却方針を決める
相場と戦略を固めます
⑦ 媒介契約→売買契約→決済・引き渡し
書類を整えて契約・決済へ
⑧ 必要に応じて確定申告
譲渡所得がある場合は申告が必要です
途中で迷いやすいポイント
途中で止まりやすいのが「相続登記の必要書類」と「境界・測量」です。書類の抜け漏れや境界の曖昧さが、売却活動の遅延につながります。
売却前チェックリスト（ここを外すと止まりやすい）
売却活動の前に、必ず確認しておきたい項目をまとめました。
名義：登記簿の所有者は誰？
親名義のまま？共有の有無？登記簿謄本で確認しましょう。
相続人：相続人に漏れはない？
戸籍で全員を確定。漏れがあると協議が無効になるリスクがあります。
同意：相続人全員の合意が取れている？
遺産分割協議書で合意を書面化しましょう。
境界：境界標の有無、越境、測量の必要性は？
境界が曖昧だと価格交渉や契約遅延につながります。
税金：譲渡所得税・住民税がかかる可能性
売却益が出る場合は課税対象になります。事前に確認を。
期限：相続税の申告期限（原則10か月）
該当する場合は早めの確認が重要です。
よくある失敗
「名義変更（相続登記）を後回しにして売却活動が止まる」ことです。売却の前に相続登記を済ませるのが基本です。
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手順：親が亡くなった後の土地売却ステップ
各ステップに「やること／必要書類／つまずき／目安期間／相談の分岐」をまとめました。
相続人・遺言の有無を確認する
まず相続関係を確定。ここが曖昧だと後でやり直しになります。
やること（結論）
遺言書の有無を確認し、相続人が誰かを確定します。
必要書類
- 遺言書（ある場合）
- 被相続人（親）の戸籍一式（出生〜死亡）
- 相続人の戸籍謄本
つまずきがちポイント
- 戸籍が複数の市区町村に分かれていて収集に時間がかかる
- 相続人の漏れがあると、後の協議が無効になるリスク
目安期間：1〜3週間（状況により前後）
相談の分岐：相続関係が複雑（前婚・養子・行方不明等）の場合は、早めに司法書士等へ相談がおすすめです。
遺産分割協議（相続人全員の合意）
「誰が相続するか／売却代金をどう分けるか」を決めます。
やること（結論）
相続人全員で合意し、遺産分割協議書に署名・押印します。
必要書類
- 遺産分割協議書（署名・押印）
- 相続人全員の印鑑証明書（求められるケースが多い）
- 固定資産税納税通知書、評価証明書など（財産把握用）
つまずきがちポイント
- 共有のままにすると、売却時に全員の手続きが必要で遅れやすい
- 分け方の理解不足で揉める（換価分割・代償分割など）
目安期間：数日〜数ヶ月（合意状況による）
相談の分岐：意見がまとまらない場合は、弁護士等への相談や家庭裁判所の調停も選択肢です。
相続登記（名義変更）を行う
売却の「前提条件」。ここが終わらないと進みにくいです。
やること（結論）
親名義の土地を相続人名義へ変更します。相続登記が完了しないと、原則として売却に進めません。
必要書類（例）
- 被相続人の戸籍一式・住民票除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（または遺言書）
- 相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
つまずきがちポイント
- 書類不備で法務局の補正が入り、期間が延びる
- 土地が複数筆で漏れが出る
目安期間：2〜6週間（書類の整い具合で前後）
相談の分岐：不安がある場合は司法書士へ依頼するのが一般的です。
土地の状態確認（境界・測量・権利関係）
買主が不安になるポイント。価格交渉や契約遅延を防ぎます。
やること（結論）
境界標、越境、接道、地目などを確認し、必要なら測量を検討します。
必要書類（例）
- 登記簿謄本（全部事項証明書）
- 公図・地積測量図（ある場合）
- 固定資産税納税通知書
つまずきがちポイント
- 境界が曖昧で買主が不安になり、価格交渉・契約遅延につながる
- 古い土地で地積が実測と違う
目安期間：確認は数日〜、測量は1〜3ヶ月程度かかることもあります。
相談の分岐：境界が不明・隣地と揉めそうな場合は、土地家屋調査士へ相談が安心です。
複数社に査定→媒介契約→売却活動
相場と戦略を固める。ここで価格と期間が決まりやすいです。
やること（結論）
複数社へ査定し、売却戦略と媒介契約（専任/一般など）を決めます。
必要書類（例）
- 登記簿謄本
- 固定資産税納税通知書
- （あれば）測量図、境界確認書類
つまずきがちポイント
- 1社だけの査定で相場より安く売る（または高すぎて売れ残る）
- 希望条件の整理不足で、戦略がブレる
目安期間：査定〜媒介：1〜2週間、売却活動：1〜3ヶ月（市場状況による）
売買契約→決済・引き渡し→（必要なら）確定申告
書類不足で延期になりやすい工程。事前準備がカギです。
やること（結論）
売買契約→決済日に残代金受領→引き渡し→所有権移転登記を行います。
必要書類（例）
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 登記識別情報（または権利証）
- 売買契約書・重要事項説明書
つまずきがちポイント
- 決済日に必要書類が揃わず延期になる
- 固定資産税等の精算を忘れて揉める
目安期間：契約〜決済：2〜6週間が目安
相談の分岐：売却益が出そうな場合の確定申告は税理士に相談すると安心です。
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ケース別：相続／認知症（成年後見）／代理売却の違い
あなたの状況で手続きが変わるポイントを整理します。
① 親が亡くなった後（相続）
本記事のメインケースです。遺産分割協議→相続登記→売却が基本の流れです。
主な手続き
- 遺産分割協議
- 相続登記
- 売却活動
注意点：相続人全員の同意が必須。相続登記前に売り出して止まりやすいです。
② 認知症の親の土地を売却する（成年後見）
判断能力が不十分な場合、本人の意思で売却できないため成年後見制度などの手続きが必要になることがあります。
主な手続き
- 家庭裁判所へ成年後見の申立て（診断書・財産目録など）
- 後見人選任まで数ヶ月かかることもある
- 居住用不動産は処分許可が必要な場合がある
注意点：売却ごとに許可が必要になる場合あり。早めの相談が重要です。
③ 健常な親の代理で土地を売る（委任状）
親が健在で判断能力がある場合、委任状により代理で売却することができます。
主な手続き
- 委任状（権限範囲を明記、親本人の署名・押印）
- 親本人・代理人の本人確認（免許証、印鑑証明等）
注意点：委任状の権限範囲が不十分だと契約が進まないことがあります。
比較表：ケース別の違い
| ケース | 主な手続き | 時間がかかる点 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| ① 親が亡くなった後（相続） | 遺産分割協議 → 相続登記 → 売却 | 相続人の合意・書類収集 | 相続人全員の同意が必須。相続登記前に売り出して止まりやすい |
| ② 認知症（成年後見） | 後見申立て → 後見人選任 →（必要なら）処分許可 → 売却 | 裁判所手続きで数ヶ月〜 | 売却ごとに許可が必要になる場合あり。早めの相談が重要 |
| ③ 健常な親の代理 | 委任状 → 本人確認 → 売却 | 書類の整備 | 委任状の権限範囲が不十分だと契約が進まない |
税金と費用（何に・いつ・誰がかかる？）
売却後に慌てないために、先に全体像だけ押さえましょう。
① 譲渡所得税・住民税
売却で利益が出た場合の税金
売却で利益（売却益）が出た場合、一般的に譲渡所得税や住民税がかかります。
- 計算式：譲渡所得 = 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
- 注意：取得費が不明なケースなどは扱いが変わることがあります
- 推奨：不安な場合は税理士へ確認がおすすめです
② 相続税（売却で新たに発生する税ではない）
相続時点で検討する税金
相続税は「相続した時点」で検討する税金で、売却そのものによって新たに発生するものではありません（一般論）。
- 申告期限：原則として相続開始を知った日から10か月以内
- 推奨：該当しそうな方は早めに確認しましょう
③ その他の費用
仲介手数料
売却価格により上限の目安あり（契約前に必ず確認）
登記費用
相続登記・所有権移転の関連費用
印紙代
売買契約書に必要
測量費
境界確定や地積更正が必要な場合
FAQ：親が亡くなった後の土地売却でよくある質問
相談が多いポイントを先に解消します。
この記事の要点（5つ）
最後に、重要ポイントだけサッと確認できます。
要点まとめ
- 1. 親が亡くなった後の土地売却は遺産分割協議→相続登記→売却が基本
- 2. 相続人全員の同意がないと進まない
- 3. 境界・測量は売却の遅延要因。早めに確認する
- 4. 税金は売却益で発生することが多く、確定申告が必要な場合がある
- 5. 認知症（成年後見）や代理売却は手続きが異なるため、分岐は早めに整理
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