自宅の無料査定はどこに依頼する？
査定の費用・方法・依頼前の準備と、トラブルを避ける確認点
宮原海斗（株式会社土地未来 代表取締役）
横田大樹（株式会社土地未来）
自宅の査定、どこに依頼すればいい？
自宅の住み替えや相続などをきっかけに、「この家は今、いくらで売れるのだろう？」と考えたとき、売却活動の第一歩となるのが「査定」です。しかし、いざ査定を依頼しようと思っても、「どこに頼めばいいのか」「費用はかかるのか」「査定後にしつこく営業されないか」といった様々な疑問や不安が浮かんでくる方も多いのではないでしょうか。
査定は、売却価格や時期を考えるための参考になります。無料の範囲、調査方法、価格の前提を確認し、提示額で必ず売れるわけではないことも踏まえて判断しましょう。
この記事では、依頼先の選び方、AI・机上・訪問査定の違い、準備する資料、費用や連絡方法の確認点を整理します。ご自身がどの段階まで検討しているかに合わせてご覧ください。
この記事の監修者
宮原 海斗
株式会社土地未来
代表取締役
横田 大樹
株式会社土地未来
専務取締役
売却を決める前の段階でもご相談ください
土地や住まいの状況、売却を考えている時期などをお聞かせください。
ご希望の連絡方法や時間帯もお知らせいただけます。
無料査定で確認したい費用と範囲
不動産会社には、売却相談の一環として無料査定を提供している会社があります。ただし、すべての会社・依頼内容で必ず無料とは限りません。どこまでが無料なのか、調査や書類作成などに別の費用があるかを、依頼前に確認しましょう。
なぜ無料なのか？
売却の仲介につながる相談窓口として、査定を無償で提供する場合があります。査定の依頼と、媒介契約や売買契約の締結は別の段階です。追加業務を依頼するときは、その内容と費用を確認してください。
査定の依頼と契約は分けて確認する
査定を受けただけで、直ちにその会社へ売却を任せたり、家を売ったりすることになるわけではありません。ただし、査定以外の調査等を別途契約する場合は、費用や中止時の条件も確認しておきましょう。
自宅の査定が有料になるケース
売却価格の目安を知るための査定と、不動産鑑定士へ依頼する鑑定評価などは、目的や業務内容が異なります。鑑定評価や別途の調査を依頼する場合は、無料査定の案内とは分けて見積りを確認してください。
鑑定評価の利用を検討する場面
離婚に伴う財産分与
夫婦間で不動産の評価額について合意が取れない場合
相続の遺産分割協議
不動産の評価額を公平に算出する必要がある場合
訴訟での証拠提出
裁判所に不動産の客観的な価値を証明する書類として提出する場合
不動産鑑定評価とは
不動産鑑定評価は、不動産鑑定士が物件の条件や市場動向などを調べ、経済価値を評価する業務です。相続・財産分与・訴訟等で評価資料として利用されることがありますが、常に鑑定評価が必要とは限りません。目的や提出先に求められる資料を、依頼前に確認してください。
報酬・実費・納期を確認する
鑑定評価の報酬は、対象物件、評価の内容・難易度、依頼先などで変わります。一律に20万〜30万円と決まるものではないため、業務の範囲、納期、報酬、実費を見積りで確認しましょう。
無料査定と有料鑑定の違い
売却査定は販売計画を立てるための目安、鑑定評価は依頼目的や評価条件に基づく専門的な評価です。どちらも、示された金額で必ず売れることを保証するものではありません。
自宅の査定を依頼する主な方法
査定の依頼方法には、会社の公式サイト、店舗への相談、一括査定サービスなどがあります。無料の対象範囲や連絡方法を確かめ、ご自身が対応しやすい方法を選びましょう。
① 不動産会社のサイトに申し込む
相談したい不動産会社の公式サイトに、査定の申込みフォームがあるか確認します。対象地域や物件種別、無料で対応する範囲、個人情報の取扱いを確認してから申し込みましょう。
メリット
- 相談したい会社を選んで直接依頼できる
- 対象物件、受付方法、回答時期を確認して申し込める
② 不動産会社の店舗に伺う
店舗で担当者に相談する方法です。来店前に、対象地域・物件に対応できるか、予約の要否、持参する資料を確認しておきましょう。
メリット
- 担当者と直接顔を合わせて相談できる
- 細かな情報や希望を伝えやすい
- 担当者の人柄や店舗の雰囲気を確認できる
③ ネットの一括査定サービスを使用する
一括査定サービスでは、物件情報や連絡先を入力し、提携する複数の会社に査定を依頼できます。依頼できる社数、対象地域、情報が提供される会社、連絡方法はサービスによって異なります。
メリット
- 一度の入力で複数社へ依頼できるサービスがある
- 各社の査定の前提や調査範囲を比較できる
- 各社の査定額の根拠や提案内容を比較できる
- 担当者の説明や連絡方法を比べる材料になる
一括査定と直接依頼を比較して選ぶ
一括査定は複数社を比較する方法の一つです。会社を選んで直接依頼する方法と比べ、連絡の回数や情報の提供先も含めて、ご自身に合う方法を選びましょう。
査定の根拠や売却方法をご相談ください
所在地や現況、売却を考えている時期をお聞かせください。査定の進め方、必要な資料、対応範囲をご案内します。
無料査定の種類
査定には、AIを利用する方法、主に資料に基づく机上査定、現地を確認する訪問査定などがあります。利用条件・料金・調査範囲は提供元により異なります。
① AI査定
AI査定は、物件情報と、サービスが採用する取引事例等のデータを使って、価格の目安を計算する方法です。利用できる物件種別、入力項目、結果の出し方はサービスによって異なります。
利用前に確認すること
- 氏名や連絡先が不要か、会員登録が必要かを利用前に確認する
- 入力した物件情報や個人情報の利用目的・提供先を確認する
- 結果を確認できる時期や料金は、サービスの案内で確認する
結果を見るときの注意点
- 室内の状態や改修履歴など、反映されない個別条件がある
- あくまで参考価格
利用する目的の例
売却を決める前に価格の目安を知りたい場合の参考になります。入力情報やデータの対象を確認し、個別条件の調査が必要なときは不動産会社等へ相談してください。
② 簡易査定（机上査定）
簡易査定は「机上査定」とも呼ばれ、不動産会社の担当者が、物件の所在地、面積、築年数、間取りといったデータと、周辺の類似物件の売出価格や成約事例、市場動向などを基にして、おおよその査定額を算出する方法です。
結果が出るまでの期間
現地を訪問せずに算出するため、相談の初期に目安を知る方法として利用できます。結果が出るまでの日数は、物件や資料の有無、依頼先により異なります。
比較するときの確認点
複数社に依頼するときは、前提とする物件情報や売却時期を揃え、査定額の根拠を比較します。一括査定で選べる査定方法も、サービスごとに確認しましょう。
③ 訪問査定
訪問査定は、担当者が現地で物件の状態を確認し、その情報を価格の検討に反映する方法です。机上査定では分からない事情を確認できますが、結果は成約価格を保証するものではありません。
訪問査定でチェックされるポイント
- 部屋の内装や設備の劣化状況
- 日当たりや風通し
- 眺望
- リフォームの履歴
- 周辺環境（騒音の有無、近隣の様子など）
- 法規制など（法務局や役所で調査）
訪問で確認できることにも範囲がある
現地を確認しても、調査できる範囲や資料には限りがあります。訪問の要否、確認する項目、別途の専門調査が必要かを依頼先と相談してください。すべての物件について同じ方法が必須とは限りません。
所要時間と結果までの期間
- 現地確認にかかる時間：物件の広さや確認項目によって異なるため、予約時に確認
- 結果の報告時期：資料収集や調査範囲に応じて依頼先へ確認
自宅の無料査定を依頼するメリット
査定を依頼すると、物件の価格を考える材料や、売却前に調べるべき点を整理できます。依頼前に費用と対応内容を確認しましょう。
① 売却価格を考える材料を得られる
AIや簡易査定では、入力した情報や取引事例等から概算を確認できます。結果が出る時期や、反映されていない条件を確かめて利用しましょう。
② 価格の根拠と条件を確認できる
査定額は、販売計画を考えるための目安です。取引事例、物件の条件、想定する売却期間などの根拠を確かめ、売出価格と実際に合意する成約価格が異なることも踏まえて検討しましょう。
③ 不動産会社の提案を比較できる
複数社に依頼する場合は、物件情報と希望条件をそろえ、価格の理由、調査の範囲、販売方針の違いを比べます。依頼数が多ければ必ず正しい価格が分かるわけではありません。
担当者の説明も比較する
査定額だけでなく、根拠の説明、未確認事項への対応、販売活動や報告の方法を確認しましょう。希望する連絡頻度や、まだ売却を決めていないことも伝えておくと、相談を進めやすくなります。
無料査定を依頼する前にやっておくべきこと
手元の資料と希望条件を整理しておくと、査定の前提を伝えやすくなります。分からないことは推測で埋めず、未確認であることを依頼先に伝えましょう。
① 査定に必要な書類を集めておく
必要な資料は物件と調査範囲により異なります。まず手元にある資料を確認し、何を提示する必要があるかを依頼先に聞いてください。
登記事項証明書など、名義・面積が分かる資料
登記上の名義や面積などは登記事項証明書等で確認します。権利証・登記識別情報を査定の一律の必須書類と考えず、提示する資料と範囲を事前に確認してください。登記識別情報の符号は、第三者に知られないよう管理する必要があります。
固定資産税納税通知書
課税対象、固定資産税評価額、税額等を確認する資料です。評価額をそのまま売却価格として扱うものではありません
購入時のパンフレットや図面集
間取りや仕様などを確認する資料です。増改築等がある場合は、現在の状態との違いも確認します
建築確認済証、検査済証
建築計画の確認や、完成時の検査が行われたことを確認する重要な資料です。書類があっても、その後の増改築や用途変更を含む現在の状態は別途確認します。紛失した場合は、所在地を管轄する行政窓口に交付記録の確認方法を相談しましょう。
参考：東京都・建築確認と検査の手続、国土交通省・既存建築物の現況調査。
資料が不足する場合は確認方法を相談する
不足する資料がある場合は、取得・確認の方法と費用を相談します。資料がないことだけで相談を諦めず、分かる情報と未確認事項を分けて伝えましょう。
② 物件の相場を事前に調べる
不動産会社に査定を依頼する前に、自分自身でもある程度の相場観を持っておくことが重要です。
相場の調べ方
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：不動産の取引価格・成約価格や地価公示等を確認
- 不動産ポータルサイト（SUUMO等）：近隣の類似物件の売り出し価格を確認
売出価格と成約価格、面積・築年数・立地・取引時期の違いを確認します。公表データにも対象や更新時期の制約があるため、少数の事例だけで自宅の価格を決めないようにしましょう。
③ 希望する売却時期と手取りを整理する
「いつ頃までに売りたいのか」「手元にいくら残したいのか」といった、売却の希望や目標を具体的に決めておくことも大切です。
具体例
- 「子供の進学に合わせて半年後までに売りたい」
- 「次の家の購入資金として最低でも3,000万円は確保したい」
希望は決まっている範囲で伝えます。手取りは売却代金から諸費用・ローン返済・税金等を考慮するため、売却価格だけで資金計画を立てないようにしましょう。
④ 住宅ローンの残債を確認する
売却する家に住宅ローンが残っている場合は、事前に金融機関に連絡するなどして、現在のローン残高がいくらなのかを正確に把握しておきましょう。
アンダーローン vs オーバーローン
売却代金だけでなく、仲介手数料等の諸費用と、自己資金で補える金額も含めて返済計画を立てます。ローンや抵当権が残る場合は、返済・抹消の条件を借入先に早めに確認してください。
査定前の準備でお困りではありませんか？
必要書類のご案内や、ローン残債の確認方法など、
査定前の準備から丁寧にサポートいたします。
無料査定で起こりうるトラブル
手軽で便利な無料査定ですが、利用する際にはいくつかの注意点があり、場合によってはトラブルに繋がるケースもあります。
トラブル① 高額あるいは低額過ぎる価格を提示される
査定額が想定と大きく異なる場合は、金額の根拠と前提条件を確認します。
高い査定額の前提を確認する
高額な査定を受けたら、近隣の成約事例、物件の条件、想定する販売期間を確認します。提示額だけで契約を決めず、売出価格を見直す条件や時期も相談しましょう。
低額査定のリスク
低い査定額にも、物件の条件や売却期間などの理由がある場合があります。金額だけで意図を決めつけず、他の査定や成約事例と前提を揃えて比較しましょう。
トラブル② 営業電話
一括査定では、依頼した複数の会社から連絡を受ける場合があります。申込み前に、情報の提供先と連絡方法を確認しておきましょう。
対策
希望する連絡方法や時間帯を伝え、連絡が不要になった場合はその旨を明確に伝えます。対応に困った場合は、サービスの相談窓口などへ相談してください。
トラブル③ 査定を断られる可能性がある
査定を依頼しても、不動産会社から断られてしまうケースもあります。
断られるケース
- 物件の所在地がその不動産会社の営業エリア外である場合
- 特殊な事情を抱えた物件（再建築不可物件など）で、取り扱いが難しいと判断された場合
一括査定を利用した際に、どの会社からも連絡が来ないということも起こり得ます。
トラブルを避けるための対処法
上記のようなトラブルを避け、安心して無料査定を利用するためには、以下の2つのポイントを意識することが非常に重要です。
対処法① 査定額の理由を確認する
複数の不動産会社から査定結果が提示されたら、金額の高さだけで判断してはいけません。最も重要なのは、「なぜその査定額になったのか」という具体的な根拠です。
説明の内容を確認する例
例えば「どの時期・条件の成約事例を使ったか」「面積や階数、日当たりなどの違いをどう考慮したか」を聞いてみましょう。角部屋等の一つの特徴だけで必ず高値になるとは限りません。
注意すべき査定
根拠が曖昧な高額査定には注意し、納得のいく説明をしてくれる会社を選びましょう。
対処法② 営業担当者の対応を確認する
査定は、不動産会社の担当者の力量や人柄を見極める絶好の機会です。査定額だけでなく、以下のような点もチェックしましょう。
分かりやすい説明
質問に対して、専門用語を使わずに分かりやすく答えてくれるか
正直な対応
メリットだけでなく、デメリットやリスクについても正直に話してくれるか
親身な姿勢
こちらの希望や事情を親身になって聞いてくれるか
迅速な対応
連絡のレスポンスが早く、丁寧か
重要なポイント
売却までの期間は物件や契約条件によって変わります。連絡しやすさだけでなく、担当不在時の窓口、進捗の報告方法、追加調査が必要なときの対応を確認しましょう。
まとめ：無料査定を活用して慎重に売却を進めよう
査定は、売却方法や時期を検討するための材料になります。無料で対応する範囲と追加業務の条件を確認し、査定額だけでなく根拠や担当者の説明も比べて判断しましょう。
査定を利用するときの確認事項
- 1. 無料の対象範囲と、別途費用が発生する業務を確認する
- 2. 複数の依頼方法から自分に合った方法を選ぶ（サイト・店舗・一括査定）
- 3. 査定の種類（AI・簡易・訪問）を検討段階に合わせて使い分ける
- 4. 事前準備（書類・相場確認・目標設定・ローン残債確認）をしっかり行う
- 5. 高すぎる査定額に注意し、根拠を必ず確認する
- 6. 査定額だけでなく、担当者の対応も重視する
- 7. 複数社を比較し、信頼できるパートナーを見極める
依頼先や方法には、会社への直接相談、一括査定、AI・机上・訪問による査定などがあります。売却を考えている段階、必要な情報、連絡の負担に合わせて選びましょう。
査定を利用する際は、高すぎる査定額やしつこい営業電話といったトラブルの可能性も念頭に置き、提示された査定額の根拠をしっかりと確認し、信頼できる担当者かどうかを見極めることが何よりも重要です。
まずは物件の状況と希望を整理し、費用、調査の範囲、査定の根拠を確認してください。売却を進めるかどうかは、提案と契約条件を理解した上で判断しましょう。
土地・住まいの売却相談は株式会社土地未来へ
東京都内を中心に、土地をはじめ幅広い不動産のご相談を承っています。売却・買取・活用のどれがよいか迷っている段階でも、現状とご希望をお聞かせください。
説明・参照先の確認日：2026年9月27日
各社のサービス内容・料金・個人情報の取扱いは、申込み時に依頼先へご確認ください。
