物件価格の20〜30%が目安です。新築木造アパート（1億円）の場合、頭金・諸費用込みで2,000〜3,000万円程度が一般的です。金融機関の評価が高い物件や属性が良好な場合、自己資金10〜15%でも融資が通るケースがあります。

表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算される単純な指標です。実質利回りは「（年間家賃収入−諸経費）÷（物件価格+購入諸費用）×100」で、管理費・修繕費・固定資産税・空室損失を考慮した実態的な利回りです。実質利回りは表面利回りより2〜3%低くなるのが一般的です。

立川・国分寺など主要駅徒歩15分以内の物件で、年間空室率10〜15%程度が一般的です。入居者ターゲットを明確にし、適正家賃設定・設備投資・管理会社選定を適切に行うことでリスクを抑えます。収支シミュレーションでは空室率15%を想定して計算します。

賃貸管理会社に委託するのが一般的です。入居者募集・家賃徴収・クレーム対応・退去立会い・清掃・修繕手配などを代行してくれます。管理手数料は家賃の3〜5%が相場です。建物管理（共用部清掃・設備点検）は別途、建物管理会社に委託します。当社では信頼できる管理会社をご紹介し、契約後もサポートします。

一棟投資の出口戦略は主に3つです。①売却（ローン残債を下回る前、一般的に10〜20年後）、②建て替え（土地を活かして新築）、③相続（子供世代へ継承）。木造アパートは築25年以降で建物価値がほぼゼロになるため、土地値での売却または建て替えを検討します。RC造は築40年以上でも建物価値が残るため、長期保有が可能です。

一棟投資は初期投資が大きい（数千万〜数億円）ですが、利回りが高く（実質5〜9%）、土地を所有できるため資産価値が残ります。区分投資は初期投資が小さい（数百万〜数千万円）ですが、利回りが低く（実質3〜5%）、土地持分がわずかなため資産価値が減少しやすいです。一棟投資は複数戸を所有するためリスク分散効果があり、自分で家賃設定・リフォーム判断ができる自由度の高さも特徴です。